從“地王時代”到“底價時代”，樓市宏觀調(diào)控近一年之后，中國土地市場正在用低迷的成交來證實這一周期的變化。
9月中旬，長沙6幅土地掛牌轉(zhuǎn)讓，其中4幅底價成交，而此前的8月份，長沙土地市場剛剛迎來了住宅用地零成交的尷尬。但冷落的土地交易市場顯然未能阻止地方政府推地的熱情。長沙在9月份推出聲勢浩大的千畝土地供應計劃，僅大河西的7幅土地“底價”總計就超過40億元。
進入9月以來，各地顯然都加快了拍地的步伐，但籠罩在土地市場上的低迷氣氛并未打破，地方政府所寄予希望的土地財政也將經(jīng)歷嚴峻的考驗。
放量供地
土地市場的冷熱程度常常被稱為樓市的“風向標”，在號稱“金九銀十”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺季來臨之時，地方政府土地部門正在試圖改變“風向”。
9月的長沙秋意正濃，此前的8月份，長沙供地19宗，但僅有4宗以低價成交，其中3宗為工業(yè)用地，一宗為商業(yè)辦公用地，住宅用地成交為零。“我們8月份的住宅用地供應是經(jīng)過調(diào)整的，這主要是市場因素。”長沙市國土部門一位人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，由于市場低迷，很多計劃都被推遲了。
但推遲供地的長沙國土部門并沒有閑著。“前段時間長沙專門組織了15塊土地去博鰲論壇進行土地推介和招商，接下來將會有大量土地面市。”上述長沙國土部門人士表示，一次推出千畝以上土地的計劃只是其中一部分。
相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，進入9月份以來，10個重點監(jiān)測城市均有住宅用地入市，其中重慶供應量達96萬平方米，為本月供應量最大的城市。截至9月20日，10個重點城市除南京外均有住宅用地成交，其中上海以116萬平方米的成交量居首位。1月至8月，10個重點城市累積供應量均過百萬平方米，其中天津、重慶分別達到914萬平方米、904萬平方米，位居前兩位。
“經(jīng)過7、8月的低量供應、低量成交后，大部分地方政府都沒有完成既定的土地供應計劃，顯然是希望通過金九銀十的旺季來進行沖刺。”東銀地產(chǎn)土地研究部負責人趙鵬表示，包括長沙、重慶等地的地方土地部門前段時間都做過一些摸底調(diào)查，他們一致認為，9月份開始，那些資金鏈相對充裕的開發(fā)商有了強烈的拿地意向，“所以這一輪的放量供地應是各地搶 客戶 的集中表現(xiàn)”。
底價時代
然而，擺在地方政府面前的客觀事實是，在中央決心調(diào)控房地產(chǎn)的市場的大背景下，土地市場遭受的沖擊不亞于樓市，9月剛剛開始，多個城市土地市場有價無市的現(xiàn)象已頻頻出現(xiàn)。
9月5日，蘇州13宗地塊進行了公開拍賣，其中8宗地塊均因只有一家參與競拍而底價成交，總土地面積約為60.46萬平方米，成交總額僅約12億元。9月1日，南京國土局土地拍賣，來到現(xiàn)場拿地的代表總共不超過10人；被拍賣的6幅地塊中，有5幅地塊均以底價成交，另一幅流拍；同樣在9月1日，廣州市出讓9塊土地，在短短8分鐘內(nèi)，其中的8幅地塊便已經(jīng)被“瓜分”完畢，平均1分鐘賣出1幅地塊。9塊地中，有8塊以底價成交；9月2日，揚州土地拍賣6幅地塊全部以底價成交。
廣州、南京等地土地市場的困境只是全國的一個縮影。接二連三的土地拍賣會傳遞一個信號 土地市場從“地王時代”演變成了“底價時代”。
“現(xiàn)在想買地的人也不少，但都異常謹慎，再也不是那個有地就搶的時代了。”在湖南做開發(fā)的梁坤透露，上個月的一場招標會，原本有十多家公司有意參拍的一幅土地，到真正推出的時候，只有一家公司到場，“只能是底價成交了。”
這種持續(xù)的低價成交局面也拉低了土地市場價格。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月，全國133個城市，平均樓面地價為1203元/平方米，環(huán)比下降了6%，其中住宅類用地成交樓面均價為1619元/平方米，環(huán)比下降了9%，而平均溢價率持續(xù)維持在8%的低水平，較7月減少了5個百分點。
“現(xiàn)在出現(xiàn)的底價時代主要是市場供求平衡導致的。”在趙鵬看來，這樣的格局并不是說土地市場的調(diào)控已收到成效，“只是需求和供應都暫時被抑制了。”
“這種格局也許并不會長久。”成都天愛地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理何欣表示，底價時代雖然是房地產(chǎn)企業(yè)的抄底良機，但中小房企開始選擇離場的同時，大型房企并未放棄拿地，在各地城市化繼續(xù)推進，房地產(chǎn)行業(yè)在其中的角色和發(fā)展趨勢依舊沒有改變的情況下，“隨著9月份開始大型房企紛紛抄底，溢價的頻頻出現(xiàn)并非沒有可能。”
土地財政遇寒流
顯然，地方政府更不愿意看到“底價時代”的到來，因為土地市場的冷清將直接影響各地的土地財政。對此，一二線城市顯得更為憂心。
據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2011年上半年，全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元，雖然同比僅下跌5.5%，但土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個城市全部為一二線發(fā)達城市，北京降幅則高達48.32%。
而廣州土地出讓收入163.12億元，同比減少33.75億元，下降17.14%。“廣州全年的土地出讓金計劃大約是650億元，這幾乎成了不可能完成的任務。”趙鵬表示，限購預期的加強，讓不少開發(fā)商開始備糧過冬，而無暇顧及土地，而尚有余力拿地的開發(fā)商也將主要選擇在二三線城市拿地。
“一方面是土地財政的銳減，另一方面是財政開支持續(xù)增長，這讓地方政府很著急，各種土地推介會的邀請函，我辦公桌上擺了好幾張。”梁坤告訴記者，有些城市已經(jīng)開始考慮出讓黃金位置的地塊，“如果住宅不行，就推商業(yè)地塊、工業(yè)地塊。”
“土地成交不理想，政府的壓力其實比開發(fā)商還大。以長沙為例，目前長沙地鐵等城市建設(shè)如火如荼，需要大量的資金。”湖南省房協(xié)首席經(jīng)濟學家王義高表示，另一方面，湖南土地出讓收益還要分出10%投入水利，此外還有保障房建設(shè)資金壓力。
地方政府土地財政壓力或許只能通過放量供地來解決。被稱為“第四極”的重慶就是個很好的例子。因為信貸政策的相對靈活和巨量的土地供應，重慶土地收入大漲。日前，重慶財政部門表示，2011年前8月該市國有土地使用權(quán)出讓金收入完成847.5億元，占政府性基金收入的93.8%。
“重慶在前期就放了這么大的量，應該說在接下來的幾個月就與其他城市展開了錯位競爭，可以在底價的基礎(chǔ)上追求溢價了。”何欣分析。
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