現(xiàn)狀

 

    保障房建設(shè)融資平臺多地開花

 

    早有測算現(xiàn)實(shí)，要實(shí)現(xiàn)今年1000萬套保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，年度投資需保持在1.3萬億元到1.4萬億元之間。具體而言，5000多億元資金將由中央政府、省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集，剩余的8000多億元通過社會機(jī)構(gòu)投入以及保障對象和所在企業(yè)籌集。

 

    為此，各地紛紛探索保障房建設(shè)的資金難題解決途徑和保障房建設(shè)模式，其中一個(gè)典型類型就是通過設(shè)立平臺公司推進(jìn)保障房建設(shè)。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部將之稱為“政府直接建設(shè)型”，即政府設(shè)立負(fù)責(zé)保障房建設(shè)的平臺公司，并將土地和啟動資金注入該平臺公司，由平臺公司獲得銀行、保險(xiǎn)和社保基金等金融機(jī)構(gòu)的貸款，負(fù)責(zé)保障房建設(shè)和運(yùn)營管理的建設(shè)方式。

 

    這一做法也得到有關(guān)主管部門的鼓勵(lì)。銀監(jiān)會主席劉明康7月在2011年中工作會議上表示，銀監(jiān)會將繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)支持力度，支持設(shè)立省級、計(jì)劃單列市政府保障性住房融資平臺，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合要求的前提下，加大力度抓緊放貸。“地方政府融資平臺從現(xiàn)在開始留一個(gè)口子能夠做新業(yè)務(wù)，那就是安居房。”劉明康說。

 

    重慶模式就屬于政府直接建設(shè)型。重慶規(guī)劃在2012年底前興建4000萬平方米公租房。為此，重慶市政府以重慶地產(chǎn)集團(tuán)和城投集團(tuán)為平臺公司，負(fù)責(zé)公租房的融資、開發(fā)和管理運(yùn)營。

 

    根據(jù)測算，除政府提供的3萬多畝土地外，按建安成本、裝修費(fèi)2800至2900元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)公租房建設(shè)投入需1100多億元。談及重慶公租房建設(shè)的資金平衡賬本時(shí)，重慶市市長黃奇帆說，1100多億元資金中，需要政府財(cái)政出錢的有300億元，其中中央財(cái)政和地方財(cái)政各占一半，剩余的800億元將通過銀行貸款、金融機(jī)構(gòu)貸款、市場融資等方式完成。

 

    黃奇帆介紹，重慶公租房建設(shè)去年向銀行申請的250億元貸款已經(jīng)到位。今年通過向中國人壽、中國人保等保險(xiǎn)公司籌資，向社?；鸹I資，還包括向煙草公司籌資，專項(xiàng)注入公租房建設(shè)，目前已有把握籌集到300億元此類資金用于公租房建設(shè)。

 

    重慶并非個(gè)案，今年以來，為解決保障房建設(shè)資金瓶頸問題，陜西、湖北等地紛紛建立了省級保障房建設(shè)投融資平臺，連云港等地還成立了市級保障房建設(shè)投融資平臺。最近，廣州市也提出要加快保障房建設(shè)融資平臺建設(shè)，有媒體披露，廣州市保障房投融資平臺已準(zhǔn)備成熟，將擇日推出。

 

    收緊

 

    非保障房融資平臺被嚴(yán)控

 

    2009年政府發(fā)文提出銀行配合中央政府“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，融資平臺貸款量就呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。直到去年下半年，財(cái)政部、銀監(jiān)會等部委開始清理地方政府融資平臺。據(jù)悉，目前，除了保障性住房融資外，新的平臺項(xiàng)目基本已經(jīng)叫停，舊的貸款也正在清理?？傮w來看，金融機(jī)構(gòu)對融資平臺貸款收緊趨勢明顯。

 

    由于監(jiān)管部門統(tǒng)計(jì)口徑的調(diào)整，今年第二季度各商業(yè)銀行融資平臺貸款較第一季度有所反彈。截至6月30日，工、農(nóng)、中、建、交五大行融資平臺貸款余額約為2.87萬億，另據(jù)中期業(yè)績披露，其他上市的股份制商業(yè)銀行上半年融資平臺貸款余額中，民生銀行為1712億元；中信銀行為1709億元；招商銀行為1246億元；華夏銀行為800億元左右。

 

    今年7月，銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會2011年中工作會議上指出，要嚴(yán)格控制平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)，對于到期的貸款本息，不得展期和貸新還舊。但他也明確表示，支持設(shè)立省級、計(jì)劃單列市政府保障性住房融資平臺。此外，銀監(jiān)會鼓勵(lì)銀行以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款。

 

    在政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目方面，8月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》指出，凡是實(shí)行公司化管理、商業(yè)化運(yùn)作、項(xiàng)目資本金足額到位、項(xiàng)目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的項(xiàng)目，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)要求，直接發(fā)放貸款給予支持；對于融資平臺公司公共租賃住房貸款償付能力不足的，由本級政府統(tǒng)籌安排還款；在同一個(gè)城市只能有一家融資平臺公司承貸公共租賃住房貸款；公租房項(xiàng)目貸款利率按中國人民銀行利率政策執(zhí)行，利率下浮時(shí)其下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年；項(xiàng)目建成后，貸款一年兩次還本，利隨本清。

 

    從目前銀行保障型住房貸款情況來看，央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機(jī)構(gòu)對人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增2098億元，其中，保障性住房開發(fā)貸款累計(jì)新增908億元，比年初增長54.8%。就建行而言，盡管建行上半年保障性住房項(xiàng)目開發(fā)貸款余額為188.19億元，較上年末增加74.93億元，但從建行上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額達(dá)4546.07億元來看，保障房貸款的占比量非常小。

 

    “銀行會對保障房貸款成本、收益和風(fēng)險(xiǎn)上認(rèn)真審查。從利潤角度講，由于保障性住房利率沒有上浮空間，因此收益遠(yuǎn)不及商品房貸款。”中國社科院金融研究所一位研究員對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，其實(shí)，銀行對保障性住房的信貸投放，主要還是取決于與當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門的營銷結(jié)果，尤其是政府層面的配套資金、土地、手續(xù)、權(quán)益等操作層面的完備程度。

 

    警惕

 

    借保障房融資挪為他用

 

    世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，國務(wù)院常務(wù)會議透露出的政策信號對加快保障房建設(shè)是一個(gè)利好的消息，中央必須向地方政府提供融資渠道的支持，地方才有可能有積極性、有能力去完成中央的規(guī)劃，長遠(yuǎn)來講，才有可能解決房地產(chǎn)市場面臨的問題。

    但他同時(shí)提出，要警惕融來的錢并不投向保障房建設(shè)，減緩保障房建設(shè)進(jìn)程。有專家近日向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，個(gè)別地方正欲以興建保障房為名打造新的融資平臺，以期在管控趨嚴(yán)的背景下順利舉債。

 

    的確，相當(dāng)一部分地方融資平臺資金鏈已高度緊繃。無論是云南公路開發(fā)投資有限公司還是上海申虹投資發(fā)展有限公司，都是由于短期資金鏈出現(xiàn)問題導(dǎo)致債務(wù)展期出現(xiàn)困難。眼下，一部分地方政府將保障房建設(shè)當(dāng)作救命稻草，希望保障房融資平臺成為高速公路、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資工具。

 

    有專家表示，從長期來看，還應(yīng)警惕此輪保障房融資平臺建設(shè)所隱含地方政府性債務(wù)高企的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)審計(jì)署年中發(fā)布的審計(jì)公告，本輪地方債務(wù)積累過程中，通過設(shè)立融資平臺公司進(jìn)行債務(wù)融資顯得比較突出。全國省、市、縣三級政府共設(shè)立融資平臺公司6576家，這些融資平臺公司積累下來的政府性債務(wù)余額達(dá)49710.68億元，占地方政府性債務(wù)余額的46.38%。

 

    國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部教授時(shí)紅秀此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)便提出，如果說以前，地方債務(wù)經(jīng)常與推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，后來地方債務(wù)與應(yīng)對國際金融危機(jī)有關(guān)，那么在今后幾年中，地方債務(wù)很可能與保障房或民生工程建設(shè)有關(guān)，對此不可不察。

 

    在劉明康看來，隨著多部委對融資平臺貸款清理工作的鋪開，目前已經(jīng)有1/3左右平臺貸恢復(fù)到常態(tài)，并且按正常商業(yè)貸款可以運(yùn)行，還有2/3當(dāng)中也有不少好項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。有一些業(yè)內(nèi)分析師測算，上半年來看，各金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)全覆蓋和基本覆蓋的融資平臺貸款平均為80%。就銀行業(yè)中期報(bào)告來看，上市銀行平均撥備覆蓋率為296%，較年初提高44%，并且在融資平臺貸款上也大幅提高了撥備力度。

 

    但盡管如此，市場依然擔(dān)憂商業(yè)銀行因地方融資平臺還款期將至而集中爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。東方資產(chǎn)管理公司在一份調(diào)查報(bào)告中指出，多數(shù)銀行、資產(chǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)及投資者對于地方融資平臺不良貸款率的預(yù)測均值為15%，保守估計(jì)，如果地方融資平臺貸款規(guī)模為8萬億元，那么不良貸款規(guī)模均值將為12216億元。

 

    招商證券投資銀行業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理溫天納認(rèn)為，“假設(shè)地方融資平臺貸款真的大規(guī)模違約，如果中央政府、地方政府和銀行三方博弈的結(jié)果，是讓各方都承擔(dān)1/3的損失，則銀行有約6600多億損失要承擔(dān)，平均分?jǐn)偟轿磥?年，則每年約核銷1300億元。”

 

    有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這一輪保障房建設(shè)開的“口子”可能會造成更多的政府融資平臺壞賬，而最終解決辦法是由中央財(cái)政統(tǒng)一買單，甚至可能一次性剝離這部分不良資產(chǎn)。