訂金，顧名思義就是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向 初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，買(mǎi)方需在一定期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。那究竟支付訂 金，是不是預(yù)定協(xié)議就生效，與支付多少金額的訂金有何關(guān)系?今天，就有網(wǎng)友咨詢訂金交付不足，是不是開(kāi)發(fā)商就可把房子賣(mài)給別人?

案例：訂金交付不足預(yù)訂協(xié)議仍受保護(hù)

網(wǎng)友：今年我與開(kāi)發(fā)商簽訂一份商品房預(yù)訂協(xié)議書(shū)，約定簽協(xié)議時(shí)我需交付訂金2.5萬(wàn)元，并應(yīng)于1月20日之前到 售樓處簽訂正式的預(yù)售合同;如到時(shí)不簽該預(yù)售合同，訂金將被沒(méi)收。當(dāng)時(shí)，我身上只帶了2萬(wàn)元，于是就交了2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員也給我開(kāi)了2萬(wàn)元的收 據(jù)。當(dāng)我按約前去簽合同時(shí)，從銷(xiāo)售人員口中得知，我預(yù)訂的房屋已經(jīng)賣(mài)給了其他人，訂金也將退還給我，原因是我沒(méi)有按預(yù)訂協(xié)議書(shū)足額交付2.5萬(wàn)元的訂金。 我覺(jué)得，我和開(kāi)發(fā)商之間的預(yù)訂協(xié)議已經(jīng)成立，開(kāi)發(fā)商再將該房子賣(mài)給他人應(yīng)當(dāng)是違約了，不知我的看法是否有道理?

專家：雖然你和開(kāi)發(fā)商預(yù)定協(xié)議中使用的是“訂金”二字，但由于協(xié)議中約定“訂金”是訂立正式預(yù)售合同的擔(dān)保，如果不能簽訂正式預(yù)售合同時(shí)將被沒(méi)收，實(shí)際上該“訂金”條款已經(jīng)具有了《擔(dān)保法》中“訂金”的性質(zhì)。

其次，實(shí)際交付的訂金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，收受訂金的一方?jīng)]有提出異議并接受訂金的，原訂金合同依然有效，只是變更了訂金的數(shù)額。因此，雖然 你和開(kāi)發(fā)商之間的預(yù)訂協(xié)議約定訂金數(shù)額為2.5萬(wàn)元，而你實(shí)際僅交付2萬(wàn)元，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提出異議并出具了2萬(wàn)元收據(jù)，這表明你們之間已經(jīng)變更了預(yù)訂協(xié)議 中的訂金條款，雙方實(shí)際上已經(jīng)成立了2萬(wàn)元的訂金合同。

最后，開(kāi)發(fā)商將你已經(jīng)預(yù)訂的房屋賣(mài)給其他人，不與你簽訂正式的預(yù)售合同，違反了你們之間的預(yù)訂協(xié)議。就你的情況而言，按照法律規(guī)定，收受訂金的開(kāi)發(fā) 商只能以雙倍返還訂金為代價(jià)解除你們之間的預(yù)訂協(xié)議。據(jù)此，開(kāi)發(fā)商將你預(yù)訂的房屋賣(mài)給其他人，必須向你雙倍返還所交付的2萬(wàn)元訂金，即4萬(wàn)元。