提要：長三角地產(chǎn)市場庫存壓頂、資金趨緊的現(xiàn)象僅僅是個開始，它還將引發(fā)更多問題：房地產(chǎn)企利潤底線在哪里？是否會出現(xiàn)大面積降價？證券時報記者在走訪滬寧杭三地房地產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)已進(jìn)入限制性住宅市場的深度博弈階段，房企做好了利潤率下調(diào)的準(zhǔn)備。下半年滬寧杭打折促銷幾成定局，但這些本地房企大多表示打折幅度將控制...
　　長三角地產(chǎn)市場庫存壓頂、資金趨緊的現(xiàn)象僅僅是個開始，它還將引發(fā)更多問題：房地產(chǎn)企利潤底線在哪里？是否會出現(xiàn)大面積降價？證券時報記者在走訪滬寧杭三地房地產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)已進(jìn)入限制性住宅市場的深度博弈階段，房企做好了利潤率下調(diào)的準(zhǔn)備。下半年滬寧杭打折促銷幾成定局，但這些本地房企大多表示打折幅度將控制在10%左右。

　　與暴利時代說再見

　　“暴利時代已經(jīng)一去難復(fù)返了！” 南京中北總經(jīng)理潘明感嘆，那房地產(chǎn)行業(yè)最美好的“黃金十年”。“怎么解釋黃金十年？那就是你企業(yè)想虧錢都得有本事！”

　　所謂暴利，如今已成絢麗泡影。在廣宇集團(tuán)董秘華欣看來，從歷史經(jīng)驗(yàn)分析，所謂的暴利不暴利與企業(yè)背景相關(guān)。暴利來源之一即違規(guī)，但這有巨大的法律風(fēng)險；第二個來源就是從國企轉(zhuǎn)變而來的企業(yè)，他們掌握大量廉價土地，享受到土地升值的超額利潤。然而，國企轉(zhuǎn)變而來的產(chǎn)企越來越少，監(jiān)管部門也都加強(qiáng)了土地使用審核環(huán)節(jié)的審查。

　　“現(xiàn)在毛利真的已經(jīng)很低了。”杭州本地一家上市房企董秘告訴記者，目前房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率基本上在20%至30%，個別房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率會在40%到50%左右。但基本上平均下來房地產(chǎn)行業(yè)的毛利是在30%左右。中報顯示，上前述這家企業(yè)今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目，主要為2008年金融危機(jī)時以回籠資金為目的進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，項(xiàng)目毛利率較低。

　　通常情況下，20%左右的毛利率下房企完全可以生存下來。在上海一家本地房企董秘看來，“即便在目前30%到40%的毛利率再調(diào)低點(diǎn)，也都是可以承受的。但關(guān)鍵是要看企業(yè)接受不接受。”今年上半年這家公司的營業(yè)利潤率較上年同期下降了大約0.4個百分點(diǎn)。

　　“暴利時代是過去了，但是不得不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)還是行業(yè)內(nèi)比較掙錢的行業(yè)。” 南京中北總經(jīng)理潘明說了句大實(shí)話，30%的毛利率是有的，但是眼下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都守著利潤不肯降價。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年南京上市房地產(chǎn)企業(yè)中大部分利潤下滑嚴(yán)重，南京高凈利潤4.25億元，同比下降55%；棲霞建設(shè)上半年凈利潤1.36億元，同比下降35.73%；鳳凰股份中期虧損1942.18萬元。

　　證券時報統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)自2002年中期至2006年中期，毛利率維持在20%至30%，2007年中期提升至33.7%，隨后的三年內(nèi)，毛利率徘徊在37%左右，2011年中期升至41.73%，成為各大行業(yè)中毛利率水平最高的行業(yè)。

　　沐浴著黃浦江風(fēng)，上海某大型上市房企董秘心曠神怡之下，跟記者說了句掏心窩的話，“雖然以歷史成本法評估，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率在30%左右，但是假如我們以公允價值法來評估房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率，可能10%還不到。這兩個數(shù)據(jù)大概能說明這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)賺的不是開發(fā)精品房賺的錢，而是早期買地升值的錢。”

　　雖說賺土地升值的收益無可究詰，可是在“抑制高地價”的大氣候下，房企如何守住利潤率成為難題。潘明坦言：“黃金十年之后，行業(yè)已經(jīng)走到了發(fā)展瓶頸。”大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都做好了毛利率下降的準(zhǔn)備，大家都明白以后是要真刀真槍地比品牌比銷售了。