僅限新房和市區(qū)購(gòu)房，與此前住建部對(duì)已限購(gòu)城市政策從緊的要求相背

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱(chēng)“住建部”)公布新增限購(gòu)城市建議標(biāo)準(zhǔn)一周后，臺(tái)州打響頭炮。

然而，其限購(gòu)令中的頗多限制性用詞讀來(lái)卻令人拗口，概括起來(lái)包含兩大重點(diǎn)，即“限新房不限二手房、限市區(qū)不限郊區(qū)”。

值得關(guān)注的是，在住建部17日公布的新增限購(gòu)城市建議標(biāo)準(zhǔn)中，明確要求已實(shí)施限購(gòu)措施的城市限購(gòu)范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類(lèi)型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。

作為新一輪二三線(xiàn)城市限購(gòu)的排頭兵，臺(tái)州的快速響應(yīng)值得肯定，但顯然，其“有所限有所不限”的政策內(nèi)涵卻與上述住建部的要求相背離。

對(duì)標(biāo)住建部標(biāo)準(zhǔn)

臺(tái)州市25日發(fā)布通知，明確提出樓市限購(gòu)措施，自9月1日起實(shí)施。

其中強(qiáng)調(diào)，全市市域(含所轄縣〈市、區(qū)〉)范圍內(nèi)的家庭和市域范圍外能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的家庭，可在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。

此外，對(duì)在市區(qū)已有2套及以上住房的市域范圍內(nèi)家庭、已有1套及以上住房的市域范圍外家庭、不能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的市域范圍外家庭，暫停其在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房。

也就是說(shuō)，臺(tái)州限購(gòu)令對(duì)符合購(gòu)房資格的人，只限制其在市區(qū)購(gòu)房以及購(gòu)買(mǎi)新房，但并沒(méi)有把二手房和在郊區(qū)購(gòu)房這兩道門(mén)堵死。

為何是臺(tái)州？

二三線(xiàn)城市是否限購(gòu)的最新官方標(biāo)準(zhǔn)來(lái)自住建部。

該部門(mén)17日公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，其中包括6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的。

然而，臺(tái)州并不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列出的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范疇之內(nèi)。

但上述標(biāo)準(zhǔn)還包括“位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的”以及“存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的”。

這兩點(diǎn)臺(tái)州似乎都符合。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的7月份百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，臺(tái)州樣本[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]均價(jià)為9895元/平方米，環(huán)比6月下跌了0.54%。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)則顯示，今年6月臺(tái)州住宅樣本均價(jià)9949元/平方米，去年12月住宅樣本均價(jià)9761元/平方米，漲幅約2%。

相對(duì)漲跌幅較小并不能掩蓋絕對(duì)值的高企。

“根據(jù)我們的研究，房?jī)r(jià)絕對(duì)值最高的非限購(gòu)城市中，珠海排第一位，第二就是臺(tái)州，所以臺(tái)州確實(shí)有限購(gòu)要求。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，臺(tái)州限購(gòu)也有其地緣因素，由于臺(tái)州周邊的寧波、溫州、金華都已經(jīng)限購(gòu)，所以臺(tái)州符合住建部列出的部分指標(biāo)，而這一區(qū)域又是高房?jī)r(jià)區(qū)域，投資需求潛力大，因此使得資金流入臺(tái)州。

“據(jù)我判斷，外地人在臺(tái)州買(mǎi)房的比例在50%以上，特別是溫州的一些投資客，買(mǎi)的非常多。”臺(tái)州一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作人員告訴本報(bào)記者。

“靈活”的限購(gòu)

楊紅旭認(rèn)為，臺(tái)州發(fā)布限購(gòu)令意味著住建部可能不集中公布新增限購(gòu)城市的名單了，而是由城市零星公布。

在當(dāng)前樓市調(diào)控成效有待鞏固之際，臺(tái)州的快速響應(yīng)值得肯定，但其“打折”的限購(gòu)內(nèi)涵卻引起了爭(zhēng)議。

楊紅旭表示，臺(tái)州的限購(gòu)令內(nèi)容寬松，原因就在于當(dāng)前樓市正在降溫。

陳晟則表示，限購(gòu)還是要保護(hù)剛性需求，二手房交易在這類(lèi)城市并不活躍，且出于城市發(fā)展需要，郊區(qū)新城又需要人口導(dǎo)入，因此對(duì)于郊區(qū)和二手房沒(méi)有必要限購(gòu)。

上海同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉則表示，這可能促進(jìn)臺(tái)州郊區(qū)新房成交。

張宏偉表示，在臺(tái)州限購(gòu)令出臺(tái)之前，全國(guó)已有不少二三線(xiàn)城市推出各式各樣的限購(gòu)措施，例如有些城市擬將特定戶(hù)型和局部區(qū)域納入限購(gòu)范圍。

但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此“靈活”的限購(gòu)，其實(shí)就是鉆政策的空子。

陳晟表示，各城市需要因地制宜，三四線(xiàn)城市可以先采取二線(xiàn)城市的方法，然后逐步觀(guān)察效果。“倒是已經(jīng)限購(gòu)的一些城市，反而是要升級(jí)。比如南昌、長(zhǎng)沙，雖然限購(gòu)，但房?jī)r(jià)增幅還是高了些，所以要看當(dāng)?shù)厝攴績(jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，來(lái)確定限購(gòu)范圍和力度是否要加大。”

南昌市的限購(gòu)令規(guī)定，從2月1日起，本地及外省市居民家庭在市內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍的5個(gè)區(qū)內(nèi)，只能新購(gòu)一套商品住房。

此限購(gòu)令受到質(zhì)疑，外界普遍認(rèn)為其只限城區(qū)不限郊區(qū)、只限新房不限二手房、不限戶(hù)籍的特點(diǎn)，將因“火力”偏弱影響政策效果。

此后，南昌加大限購(gòu)力度，除四縣外南昌市區(qū)全限購(gòu)、限本地也限外籍人口、限新建商品房也限二手房。

長(zhǎng)沙的限購(gòu)令則是主要針對(duì)市區(qū)和90平方米(含)以下住房，在長(zhǎng)沙市市區(qū)已擁有1套住房的家庭，限購(gòu)1套90平方米(含)以下新建商品住房；對(duì)在長(zhǎng)沙市市區(qū)無(wú)住房并能夠提供長(zhǎng)沙市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購(gòu)1套90平方米(含)以下新建商品住房；對(duì)在長(zhǎng)沙市市區(qū)，已擁有2套(含)以上住房的家庭、擁有1套(含)以上住房的外地家庭、不能提供長(zhǎng)沙市居住證的外地家庭，暫停在長(zhǎng)沙市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)90平方米(含)以下新建商品住房。

住建部已經(jīng)明確強(qiáng)調(diào)，已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購(gòu)范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類(lèi)型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。

限與不限的分水嶺

“本次新增的限購(gòu)城市主要還是會(huì)集中在長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，這些較發(fā)達(dá)地區(qū)的二三線(xiàn)城市互聯(lián)更緊，而內(nèi)地二三線(xiàn)城市之間互相擠壓的效應(yīng)相對(duì)有限。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院研究副總監(jiān)李國(guó)政告訴本報(bào)記者。中原地產(chǎn)提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市新建商品住宅指數(shù)中，明確限購(gòu)的39個(gè)城市在6月份的同比漲幅平均為4.23%，而非限購(gòu)的31個(gè)城市的平均漲幅為4.66%。而限購(gòu)最嚴(yán)格的京滬廣深四大城市的同比漲幅僅為3.85%。

昨日，多位湖北本地開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露，湖北省內(nèi)宜昌、襄陽(yáng)和荊州(主城區(qū))三個(gè)城市符合限購(gòu)條件，很可能列入限購(gòu)名單。

但湖北省住建廳尚未作出回應(yīng)。

中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，7月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8874元/平方米，較6月上漲0.21%。其中，湖北省宜昌市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.92%，成為環(huán)比漲幅最高的城市。