去年以來，許多住宅開發(fā)商都高調(diào)宣稱進入商業(yè)地產(chǎn)，紛紛加緊在全國范圍內(nèi)“圈地”布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。如國內(nèi)實力開發(fā)商保利、金地、萬科等先后宣布了自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標(biāo)。崇文門成就北京新地王、CBD200億元的出讓總額讓人嘆為觀止，商業(yè)地產(chǎn)可謂火熱異常。

　　商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)，看似百家爭鳴的情況，背后卻潛藏著巨大的風(fēng)險。近日有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來三年左右，將會有一批商業(yè)項目倒掉。

　　眾多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)

　　萬科、保利、龍湖、世茂、哇哈哈、雅戈爾(600177,股吧)……眾多的住宅開發(fā)商和其它行業(yè)企業(yè)，紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，讓原先的老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商感到如芒在背，卻也不甘示弱。商業(yè)地產(chǎn)大佬萬達(dá)集團發(fā)布消息，上半年銷售收入大增已成定局。另一家資深商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商陽光新業(yè)，今年以來也動作不斷。繼年初青島南京路商業(yè)項目亮相之后，日前該公司旗下的北京分鐘寺新業(yè)廣場也已正式開業(yè)。據(jù)悉，陽光新業(yè)位于天津的友誼路新業(yè)廣場、東麗新業(yè)廣場兩個商業(yè)地產(chǎn)項目，也將陸續(xù)登場。一面是新人輩出、一面是老人加速，商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)。

　　三年內(nèi)將會倒閉一批項目

　　“那么多企業(yè)進入，未來的商業(yè)項目供應(yīng)量肯定會大幅增加，供應(yīng)增加意味著競爭加大。”陽光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀，對行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。

　　李睿告訴記者，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀情況存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競爭的狀況：大量企業(yè)的進入，對土地需求量自然增加，地價必然上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項目的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致工作的穩(wěn)定性受到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的服務(wù)品質(zhì)；大量項目的短期激增相較于有限的零售品牌資源，也必將導(dǎo)致商業(yè)項目的嚴(yán)重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加招商難度并使得項目收益缺少保障。“目前的招商環(huán)境已經(jīng)比較困難了，某些項目為吸引商戶甚至出現(xiàn)極低租金和免租、免物業(yè)費的現(xiàn)象。”

　　“商業(yè)地產(chǎn)整體的經(jīng)營理念和各操作環(huán)節(jié)都與住宅開發(fā)有著巨大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)需要通過長期經(jīng)營收益和物業(yè)增值來實現(xiàn)投資收益，涉及投資人、運營方、經(jīng)營者和消費者等幾方關(guān)系，需要通過調(diào)研選址、定位策劃、設(shè)計建造、招商實施、規(guī)范運營、持續(xù)調(diào)整等各環(huán)節(jié)依據(jù)統(tǒng)一的經(jīng)營理念，通過專業(yè)團隊來予以實現(xiàn)，開發(fā)商需要具備許多與住宅開發(fā)不同的能力。然而，目前許多轉(zhuǎn)型的企業(yè)，在沒有完全具備以上要求的情況下，貿(mào)然挺近商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險很大。”李睿預(yù)測，在未來1-2年時間內(nèi)，就有很多商業(yè)地產(chǎn)項目陸續(xù)出現(xiàn)問題。在3年左右，必然會出現(xiàn)一批倒閉的項目。“那時候也會有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn)，同時會引發(fā)并購潮。”

　　開發(fā)商應(yīng)對策略各不相同

　　然而，商業(yè)地產(chǎn)如何避免危機，走出“惡性競爭”的怪圈呢？有業(yè)內(nèi)人士稱，在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，為避免危機、最終取勝，開發(fā)商采取了各種不同的策略。以萬達(dá)為代表的大佬級商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，走的是快速、規(guī)模擴張路線。萬達(dá)廣場的擴張從未停止，而且有愈演愈快之勢。而首創(chuàng)芭蕾雨奧特萊斯、寶龍等新秀也在緊跟老大們的步伐。“越大越大，越強越強，資源正向龍頭企業(yè)快速聚集。兼并加速，資本與土地規(guī)模成了制勝的關(guān)鍵。”李睿說。

　　相比前幾位大佬，同樣是資深商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的陽光新業(yè)，則更趨于穩(wěn)健。這家在商業(yè)地產(chǎn)不溫不火的時候搞出大動作的企業(yè)(如在2008年一口氣收購了家世界18個項目資產(chǎn)包)，卻在當(dāng)下顯得格外謹(jǐn)慎。“正因為現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)太火，未來一些項目肯定會出問題。所以我們在拿地、擴張的時候，就更要謹(jǐn)慎。”

　　李睿分析，商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報周期長，這對開發(fā)商的經(jīng)營能力和資金狀況都是較大挑戰(zhàn)。在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，對于老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營上保持謹(jǐn)慎，未免不是一種以退為進的策略。對于以上兩種戰(zhàn)略，陽光新業(yè)高層則表示：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無定式，每個企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同，那么它在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，則需要根據(jù)自身情況找到適合自己的模式。