今年上半年，國(guó)內(nèi)主要城市商業(yè)地塊交投火熱。北京、上海、廣州、深圳、成都等15個(gè)重點(diǎn)城市的商辦用地成交面積1139公頃，同比增加14%，而同期住宅用地成交面積同比則下降29%。

　　以北京西部的石景山商圈為例，該區(qū)域?qū)⒃谖磥?lái)10年新增建設(shè)用地近1600公頃，其中大部分為商鋪、寫字樓用地。在杭州，商業(yè)用地的成交首次超過(guò)了住宅用地。

　　國(guó)土部的研究報(bào)告顯示，2011年2季度的土地價(jià)格上漲主要原因是開發(fā)商對(duì)商業(yè)地塊的熱捧，京滬穗深4個(gè)一線城市及14個(gè)熱點(diǎn)城市二季度商業(yè)地價(jià)全線上漲，且幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地塊。

　　商業(yè)地產(chǎn)的火熱也開始向二三線城市蔓延，統(tǒng)計(jì)顯示，上半年湖北武漢市寫字樓成交面積31.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)169.1%，營(yíng)業(yè)用房上半年成交面積205.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)129.3%。

　　河南鄭州市上半年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資、本年新開工面積同比增速分別高出商品住宅43.7、14.8個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積同比增速高出商品住宅94.1個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表之一的甲級(jí)寫字樓指數(shù)在2011年上半年出現(xiàn)了明顯的上漲，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州甲級(jí)寫字樓租金的累計(jì)漲幅分別為17%、2%、11%、19%、3%、4%，呈現(xiàn)全面上漲態(tài)勢(shì)。今年上半年金融街(000402)一些寫字樓租金上漲了50%，目前北京租金最高的寫字樓已突破1000元/月/平方米關(guān)口。

　　——樓市調(diào)控短期催熱商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本面和城市化是背后推動(dòng)力

　　業(yè)內(nèi)人士指出，除了樓市調(diào)控政策短期催熱商業(yè)地產(chǎn)外，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背后的主要推動(dòng)力是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好以及不斷推進(jìn)的城市化進(jìn)程。

　　伴隨住宅市場(chǎng)的深度調(diào)控，房企普遍面臨經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型、破解資金壓力等問(wèn)題。根據(jù)統(tǒng)計(jì)的A股市場(chǎng)20家房企年中報(bào)，截至2011年6月30日，這20家房企的存貨共計(jì)3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長(zhǎng)了46.30%，環(huán)比今年一季度的2843.42億元增長(zhǎng)了11.75%。企業(yè)住宅銷售遭遇壓力。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的政策敏感度較低，大批企業(yè)集中轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。

　　在住宅市場(chǎng)的“限購(gòu)”下，投資者也將目光轉(zhuǎn)向以寫字樓、商業(yè)門面為代表的商業(yè)地產(chǎn)。資金的短期集中注入推高了商業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，在住宅市場(chǎng)遭遇調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)升溫，特別是稀缺地段的商業(yè)價(jià)值逐漸被挖掘，商業(yè)類地塊受關(guān)注程度明顯增加。以深圳為例，據(jù)世華地產(chǎn)商業(yè)部的數(shù)據(jù)，2010年第4季度，深圳“由住轉(zhuǎn)商”投資客約占客戶總?cè)藬?shù)的10%，而到2011年6月份，這一比例已上升至30%-40%。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，城市化的不斷推進(jìn)，大批金融、服務(wù)、制造類企業(yè)入駐，增加了寫字樓租賃市場(chǎng)剛性需求。DTZ戴德梁行大中華區(qū)投資部董事盧強(qiáng)先生表示，隨著城市化進(jìn)程加快和居民消費(fèi)能力的釋放，商業(yè)地產(chǎn)有了快速發(fā)展的原動(dòng)力。

　　——商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)剩存風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)與投資者進(jìn)入需謹(jǐn)慎

　　博鰲論壇與會(huì)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)存在著項(xiàng)目定位難、占資金大、運(yùn)作周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率偏低等諸多挑戰(zhàn)。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)短期集中開發(fā)，市場(chǎng)火熱的背后一定存在各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)與投資者進(jìn)入需謹(jǐn)慎。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌此前告誡開發(fā)商要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)集中上馬總體上還是供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。事實(shí)上，對(duì)于想轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，至少面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)：

　　一是資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。做商業(yè)地產(chǎn)和做住宅的本質(zhì)區(qū)別在于現(xiàn)金回流方式的不同，這一點(diǎn)在缺少房地產(chǎn)信托基金的內(nèi)地市場(chǎng)尤為重要。由于沒(méi)有下游資本市場(chǎng)的支持，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)在變現(xiàn)這一環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)斷裂，而開發(fā)商都是高杠桿經(jīng)營(yíng)，一旦資金大量沉淀到不動(dòng)產(chǎn)上，就會(huì)對(duì)整個(gè)公司的現(xiàn)金流構(gòu)成壓力。

　　二是成本運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。日前，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開表示，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)，并首次提出“銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。這也就要求企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，其開發(fā)成本、開發(fā)水平和資金能力要求更高。

　　美佳華集團(tuán)董事長(zhǎng)洪小佳表示，做好商業(yè)地產(chǎn)需要具備三方面的條件：第一，運(yùn)營(yíng)能力是做好項(xiàng)目的根本；第二，商業(yè)項(xiàng)目前期的商業(yè)資源整合，產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位，以及空間規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)與錯(cuò)、好與壞決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成敗；第三，商業(yè)地產(chǎn)需要大量持有商業(yè)物業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期，可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流的平衡，如果沒(méi)有一個(gè)平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流的操作模式，不僅項(xiàng)目開發(fā)難以為繼，持有已開發(fā)物業(yè)都會(huì)成為難題。

　　對(duì)于目前房地產(chǎn)開發(fā)商蜂擁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，洪小佳指出，由于大批開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)作為調(diào)控下的“避風(fēng)港”，短期內(nèi)開發(fā)規(guī)模過(guò)大并集中入市，可能產(chǎn)生較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)投資者而言，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率偏低，這也意味著投資風(fēng)險(xiǎn)在增加。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)，深圳、廣州、成都、杭州這四個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓租金回報(bào)率出現(xiàn)明顯分化，其中深圳由于寫字樓價(jià)格的上漲明顯快于租金的漲幅，目前租金回報(bào)率已下降到4.3%；杭州甲級(jí)寫字樓租金漲幅雖然明顯快于價(jià)格漲幅，但是由于其前期的價(jià)格偏高，回報(bào)率依然僅有4.3%。某地產(chǎn)研究人士表示，3%的回報(bào)率基本是底線，如果觸及這個(gè)底線，投資的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。

　　仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅表示，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)漲速過(guò)快，漲幅過(guò)高，加之后市供應(yīng)量大增，而全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚不明朗，下半年商業(yè)地產(chǎn)可能陷入觀望、整理，背后隱憂需慎重考慮。

　　香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗表示，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)雖然基本上