說說在全球商業(yè)地產(chǎn)投資的趨勢，再一個是結(jié)合我們中國的商業(yè)地產(chǎn)和市場趨勢來看看亞太地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系。這里看一下全球商業(yè)地產(chǎn)的直接投資從2003年到2011年每年的統(tǒng)計，不包含住宅的投資面積和住宅的，這張圖很清楚，在2009年金融危機的時候，全球商業(yè)地產(chǎn)投資走出低谷，在全球范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資迅速的開始反彈，尤其在今天的直接投資恢復水平已經(jīng)到2003、2004年這個階段的市場平均水平，盡管在歐洲近期有很大的壓力和負面消息，但是在歐洲地區(qū)市場還是有強勁的反彈表現(xiàn)，但是這個主權(quán)危機多來的普遍擔憂可能會在一段時間內(nèi)有很大的限制作用。

仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事-上海投資部總監(jiān)-李凌

亞太區(qū)在金融危機的時候，投資相對于其他的主要市場不是很顯著，整體的投資市場運行的態(tài)勢和情況還是比較平穩(wěn)。如果看一下直接投資季度和季度之間的環(huán)比的情況，2008年的下滑是比較明顯的，這主要是受次貸危機的影響，這期間的交易額也是非常的低，市場比較冷淡，這個情況一直延伸到2011年。大家知道，中國的市場不是這個情況。在過去三個季度的投資增長實際上跟金融危機以前的情況已經(jīng)有很大的不同，反彈也非常的快，經(jīng)過兩到三年的時間以后，現(xiàn)在的市場回到比較正統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的投資，在正常的情況下，環(huán)比的數(shù)據(jù)，我們看2008年第二季度和2009年的第二季度，2008年相對2007年第二季度明顯下降，2009年更多，如果看去年第二季度，上升很快，達到了94%，接近百分之百，今年的情況已經(jīng)恢復了正常。

如果把這幾個主要的全球商業(yè)地產(chǎn)的市場從美洲區(qū)、歐洲區(qū)、亞太區(qū)來看，目前來看美洲地區(qū)的增長還是相當顯著的，主要的原因在經(jīng)濟恢復之后，主要的投資者還是在過去12到18個月之內(nèi)還是回歸到美國主要的傳統(tǒng)投資市場，原因是因為跟中國的新興的金融國家相比，這些國家的市場戰(zhàn)略融資還是更加容易獲得，而且可以在較低利潤的環(huán)境下有更好的收益，在過去的12到18個月市場非?；钴S，美洲地區(qū)的增長今年可能會達到75%左右。歐洲地區(qū)的情況是有一些不一樣，因為市場的整體的經(jīng)濟還是信心比較低，另外對于主權(quán)債務危機的擔憂還是非常明顯，尤其希臘、愛爾蘭、葡萄牙和西班牙，這些曾經(jīng)主要的一些商業(yè)地產(chǎn)投資區(qū)域，在第二季度的投資總額其實僅為3.02億歐元，這是一個相當?shù)偷臄?shù)據(jù)，僅占到歐洲總投資額的1.2%，在意大利的投資額甚至低于金融危機時，全年的漲幅不會超過25%，如果和美洲地區(qū)相比的話，還是有很大的差異。在亞太地區(qū)，在今年上半年整個投資活動受到了很大的影響，因為日本傳統(tǒng)來講很多年都是商業(yè)地產(chǎn)直接投資的最主要市場，在這方面目前中國在這個投資方面已經(jīng)領(lǐng)跑亞太區(qū)的任何市場了，但是從整個的區(qū)來看，應該就是20%左右，相對來講還是比較低的。

這里我們可以看一下從2010年優(yōu)質(zhì)辦公樓做一個環(huán)比比較的話，租金的增長是在金融危機之后是一個全球化的現(xiàn)象，全球主要國家的商業(yè)市場租金都是有很大的上浮，除了個別的例子，但是這個租金的增長也使得全球各個主要商業(yè)市場辦公樓的資本值有一個快速的增加，舉一個例子拿我們上海的辦公樓來看，目前租金水平實際深其沒有達到2008年第二季度金融危機發(fā)生之前的租金水平，大概還有15-20%的差異，但是資本值在去年年底已經(jīng)超過了金融危機之前的水平，而現(xiàn)在在上海和北京這樣主要的一些主要的中國商業(yè)城市，其實辦公樓的投資收益率已然低于了同期的貸款利率，從這一點大家可以看到這個市場對投資者的影響。

歐美的許多市場收益率下滑是非常明顯的，主要是因為投資者希望在這個環(huán)境中取得更大回報，所以投資競爭非常的激烈，致使收益率急劇下降，也包括澳大利亞非常頻繁的一些辦公交易，如果我們看看12個月以前，過去一兩個月發(fā)生這個消息的話，收益率的下降往往會達到3-4%的差距，在歐洲收益率下滑之后目前的情況相對趨于穩(wěn)定，但是因為主權(quán)危機以及債務的不確定性，現(xiàn)在市場有非常大的壓力。在亞洲收益率在2009年末和2010年初有急劇的下挫，現(xiàn)在相對趨于平穩(wěn)，在北京、上海也有一些調(diào)整，但是調(diào)整是非常小的。

看看未來的12到18個月，預計收益率的發(fā)展和變化應該都會是比較平穩(wěn)的，不太可能會出現(xiàn)大范圍的波動，除非在美國或者是歐洲的時常發(fā)生再一次很大的經(jīng)濟變化，反而在這種情況下當中的一些地方由于市場的危機給投資者帶來的壓力很可能會導致在一些市場的收益率有小幅的上升。

總而言之，預計全球大的主要商業(yè)地產(chǎn)資本值還都將進一步的增長，而資本值主要的來源是因為租金還是全球化的上升通道里面，而且目前大多數(shù)市場還是比較穩(wěn)定的，能夠支持這個市場的基本存在，根據(jù)仲量聯(lián)行對美國辦公樓市場在過去12個月的觀察，美國市場和中國市場一樣，也是在快速上升，隨著需求恢復，租金上漲的空間和速度可能會比較大、比較快。歐洲因為外圍市場的表現(xiàn)拖后了租金的增長，但是在主要城市租金也表現(xiàn)出明顯的上漲趨勢，甚至在亞太區(qū)受強勁需求的推動租金還會繼續(xù)上漲，像新加坡、香港、北京、上海，甚至包括受地震影響的日本，租金都會增加。

即便到了今天，中國在亞太地區(qū)對直接投資是領(lǐng)跑國家，但是全球商業(yè)地產(chǎn)直接投資市場仍然是美國，這里數(shù)據(jù)可以看到房地產(chǎn)投資額明顯的變化。以今年第二季度舉例，第二季度投資額與去年同期相比上升了50%，因為投資者在這個市場還是更加容易獲得戰(zhàn)略融資，并且還是有很多比較好的一些，尤其相對于新興市場，還有更多好的、優(yōu)質(zhì)的、收益率比較優(yōu)良的物業(yè)。中國的投資者在2011年第二季度繼續(xù)上升，環(huán)比漲幅達到20%，加上日本出現(xiàn)了地震，遭受了重創(chuàng)，中國勢必在未來的18到24個月之內(nèi)會進一步成為亞太區(qū)最大的直接投資市場。如果我們看一看商業(yè)地產(chǎn)直接投資額的話，這里是直接投資，可以看到過去兩年直接投資目的市場仍然是日本，占到亞太區(qū)投資總額的30%-40%，中國的份額在快速增長的過程中，在今年上半年日本的投資額總數(shù)約為105億美元，占亞太區(qū)交易額的23%，但是這些都是發(fā)生在第一季度，在第一季度的運營之后明顯的少了，估計這個影響還將持續(xù)一段時間，在過去的三個月我們看到有很多的商業(yè)地產(chǎn)的投資活動，又活躍起來?？匆幌聛喬珔^(qū)的跨境投資交易額，商業(yè)地產(chǎn)在吸引外資投資還是一個受到國外的關(guān)注，以及被追捧的市場，今年上半年中國的跨境投資總額占到38%，而日本只占10%。

從中國房地產(chǎn)市場整個棟投資交易額來看，在2009年金融危機的背景之下，當時是由國內(nèi)的買家反而在這個市場低谷的時候借機買入了很多的優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)。在2010年以后，國外的買家，主要是香港和新加坡的商業(yè)投資者，他們率先的回到了中國市場，并且很快的做了很多的投資交易，份額也很快在2010年占到了40%，今年上半年的情況其實跟去年還是比較類似的，目前的情況是國內(nèi)的投資者對國內(nèi)的市場非常有信心，亞太區(qū)的投資者包括港澳臺和新加坡的投資者還是非常有信心，還是積極的在投資，但是亞太區(qū)之外的國際買家，現(xiàn)在對于中國的市場感覺越來越趨于冷淡，因為政府對辦公樓在我們一線城市在很多地方和范圍發(fā)生低于同期的貸款率，在這樣的投資收益的情況下，商業(yè)物業(yè)對國際資本的吸引力目前還是有很大的影響的。

看一下分類，酒店、工業(yè)地產(chǎn)、綜合、辦公樓、零售地產(chǎn)，在2009年很多國內(nèi)企業(yè)主要是購買辦公樓，在當年整個辦公樓的交易占到了全面交易的60%，去年市場回歸一個正常的狀態(tài)以后，國外買家，尤其是亞洲的投資者，對于不同的產(chǎn)品的投資又回到一個比較均衡的狀態(tài)，零售物業(yè)和綜合有所上升，在今年上半年，國內(nèi)外的買家都出手購買了辦公樓和物業(yè)，之前的媒體和新聞上都有所了解，辦公樓的物業(yè)還是比較大的，占57%，但是對綜合的投資以及對單純的物業(yè)的投資，還是在一個正常的速度發(fā)展，今年整個對于投資物業(yè)和產(chǎn)品類型的資本的分布情況應該和去年大概是差不多的。

最后看一下第二季度全球商業(yè)地產(chǎn)的投資還是增長，應該是個好消息，全球商業(yè)地產(chǎn)投資在第二季度也達到了1010億美元，較去年同期增長47%，在商業(yè)地產(chǎn)的直接上全球主要市場及投資人的信心還是有所提升的，但是這個投資的主要增長并不是普遍認為的來自行政賠償國家，而是來自北美地區(qū)。對于歐洲現(xiàn)在大家還是問接下來的半年會怎么發(fā)展，主權(quán)債務危機的情況可能會是一個主要因素，商業(yè)地產(chǎn)的投資還將繼續(xù)強勁的增長，但是日本的恢復可能需要更多的時間。