住宅地產(chǎn)退燒，商業(yè)地產(chǎn)升溫，尤其是城市綜合體，成為房地產(chǎn)調(diào)控下眾人追搶的香餑餑：從去年九月份開始，北京、上海的商鋪交易量超過住宅交易量。

城市綜合體升溫是中國行政推進(jìn)城市化的必然結(jié)果。

城市綜合體是新造城運(yùn)動(dòng)的首選，其規(guī)模大、商住皆有，可以滿足開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，也能滿足地方政府提升消費(fèi)、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目標(biāo)，可謂一舉三得，何樂而不為。

我國城市綜合體一哄而上，超前發(fā)展。按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)城市人均GDP達(dá)到4000美元/年時(shí)，具備發(fā)展城市綜合體的初步條件；當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。但我國的城市綜合體卻在一二三四線城市遍地開花，甚至一個(gè)城市上百座。以成都為例，2007年第一座真正意義上的城市綜合體財(cái)富中心浮出水面，但四年之后，卻有近百座大小綜合體拔地而起，總體量達(dá)到千萬平方米。另據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心預(yù)計(jì)，珠海、中山、海口、銀川、西寧五個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%——商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)取代住宅地產(chǎn)，成為最熱的投資品種。

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成都城市綜合體“過剩論”

“過剩”與“結(jié)構(gòu)性過剩”，是目前本地商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)交鋒最激烈的兩大話題

專家認(rèn)為，城市綜合體數(shù)量眾多不可怕，可怕的是開發(fā)商沒有更多創(chuàng)新的理念

要確定城市綜合體的服務(wù)對(duì)象和目標(biāo)對(duì)象是什么，然后量體裁衣做適合的綜合體

對(duì)于成都綜合體而言，“過剩”與“結(jié)構(gòu)性過剩”兩種觀點(diǎn)，仍是目前本地商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)交鋒最為激烈的話題。

或許可以理解，直到2007年，成都第一座真正意義上的城市綜合體——財(cái)富中心才聳立起來。但僅僅過了四年，就有近百座大小綜合體浮出水面，總體量逼近驚人的千萬平米，而定位于“城市中心”的新型商業(yè)地產(chǎn)——城市綜合體，需要大量的商業(yè)資源和客流資源來支撐，于是坊間“綜合體過剩論”等隱憂式的話題不絕于耳。

“錯(cuò)位”的經(jīng)營布局？

“綜合體的定位還要看自己項(xiàng)目特點(diǎn)。”北歐知識(shí)城策劃經(jīng)理吳浪認(rèn)為，“這些問題的思考要貫徹于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的始終。如果人家引進(jìn)沃爾瑪，你也引進(jìn)沃爾瑪，人家引進(jìn)電影院，你也規(guī)劃個(gè)電影院，隨大流，那做不好商業(yè)地產(chǎn)的。”》》》投商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)值運(yùn)營力比地段重要

“打車去新南天地，出租車司機(jī)們都會(huì)告訴你，現(xiàn)在那里的商業(yè)有多熱鬧。”在這個(gè)毗鄰站華路的新南天地板塊，云集了宜家家居、歐尚超市、迪卡儂、凱丹廣場(chǎng)等多家歐洲頂尖的商貿(mào)企業(yè)。

值得注意的是，新南天地商業(yè)板塊計(jì)劃將被打造成百億級(jí)商圈，為突出自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——有著87年歷史文化沉淀的春熙路商業(yè)板塊展開了“錯(cuò)位”經(jīng)營布局。春熙路是本地主流消費(fèi)者和外地游客偏愛的休閑購物地點(diǎn)。但新南天地板塊則被成都高新區(qū)打造成“同步歐洲的時(shí)尚之城”的新商圈，也是一個(gè)在國內(nèi)并不多見的新型城市商業(yè)綜合體示范中心，成為中高端客戶的首選之地。“目前該區(qū)域購物人氣正在急劇上升，比如我們?cè)纫?guī)劃的5000多個(gè)車位已經(jīng)不夠了。”一項(xiàng)目運(yùn)營人士告訴記者。

一位商業(yè)地產(chǎn)人士認(rèn)為，城市綜合體數(shù)量眾多不可怕，可怕的是城市體開發(fā)商沒有創(chuàng)新的理念。“城市綜合體之間要講求經(jīng)營創(chuàng)新，注重錯(cuò)位經(jīng)營，不能每個(gè)城市綜合體都建得差不多。如現(xiàn)在成都數(shù)碼廣場(chǎng)和未來的來福士廣場(chǎng)挨著，數(shù)碼廣場(chǎng)做電腦數(shù)碼產(chǎn)品，而未來的來福士廣場(chǎng)主要瞄準(zhǔn)百貨，兩者就能夠互相帶來促進(jìn)。”很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理：兩口子來逛街，男的逛數(shù)碼廣場(chǎng)女的逛來福士，差異化經(jīng)營、錯(cuò)位經(jīng)營對(duì)于城市綜合體同樣重要。