國(guó)家統(tǒng)計(jì)局９日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年１至７月份，我國(guó)住房市場(chǎng)依然保持了較快的增長(zhǎng)速度。其中，全國(guó)商品房銷售面積５２０３７萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)１３．６％。樓市高速發(fā)展之下卻問(wèn)題不斷，近期頻發(fā)的新建住房質(zhì)量糾紛、物業(yè)服務(wù)糾紛讓百姓感嘆，新房質(zhì)量、物業(yè)配套何時(shí)能跟上建設(shè)的步伐？
專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展不應(yīng)以犧牲安全、忽略住戶感受為代價(jià)。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)公司的監(jiān)管，將住戶感受作為一種指標(biāo)納入開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)誠(chéng)信自律機(jī)制的建立。
新房質(zhì)量物業(yè)糾紛成新業(yè)主煩惱
８日，在濟(jì)南東部一處知名樓盤，剛搬進(jìn)這個(gè)新建小區(qū)的王新和十幾位鄰居一起找到物業(yè)公司反映房屋出現(xiàn)墻皮脫落、裂縫等問(wèn)題。此前，王新已就這些問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商交涉多次，但對(duì)方均沒(méi)有給出明確答復(fù)。
在王新家記者看到，門框四周有明顯裂紋，局部墻皮已脫落，衛(wèi)生間窗臺(tái)上的瓷磚是歪斜的。在這個(gè)樓盤的網(wǎng)絡(luò)論壇上，網(wǎng)名“ｗｋｋｗｋｋ”的業(yè)主留言道：“安燈的師傅說(shuō)在１１號(hào)樓安燈的時(shí)候，電鉆一下就打到樓板里了，從里面拽出了一大團(tuán)塑料袋，嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)安全隱患??！”
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì)。令人擔(dān)憂的不僅是住房質(zhì)量，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，近年來(lái)物業(yè)服務(wù)也被廣為詬病?！?/p>
２０１０年６月，濟(jì)南市偉東新都小區(qū)的７名業(yè)主被小區(qū)物業(yè)公司分別告上法院，理由是拖欠物業(yè)費(fèi)。家住偉東新都小區(qū)的王先生說(shuō)，當(dāng)時(shí)小區(qū)共有近千名業(yè)主未交納物業(yè)費(fèi)，原因是認(rèn)為小區(qū)公共設(shè)施不健全，同時(shí)對(duì)物業(yè)公司管理和服務(wù)措施不滿?！?/p>
山東社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司提供的住房和物業(yè)服務(wù)并不是完全可以用細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)衡量，發(fā)生在買賣雙方之間的矛盾較為普遍且糾結(jié)不清，這種糾紛在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，呈現(xiàn)快速上升的趨勢(shì)。
服務(wù)為何總跟不上建設(shè)步伐？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局９日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年１－７月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資３１８７３億元，同比增長(zhǎng)３３．６％。其中，住宅投資２２７８９億元，增長(zhǎng)３６．４％。全國(guó)商品房銷售面積５２０３７萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)１３．６％。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)１２．９％。
在政府部門連續(xù)出臺(tái)的多項(xiàng)措施調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸恢復(fù)理性發(fā)展。但這其中暴露出來(lái)的房屋質(zhì)量安全和物業(yè)服務(wù)缺陷問(wèn)題仍不容忽視。
張衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，由于國(guó)內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)在多輪地產(chǎn)調(diào)控后仍然居高不下，而三線城市也出現(xiàn)了漲價(jià)勢(shì)頭，一些城市居民對(duì)開(kāi)發(fā)商頗有怨言。“一旦發(fā)現(xiàn)自己巨資購(gòu)買的住房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，所接受的物業(yè)服務(wù)達(dá)不到心理預(yù)期，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的矛盾將會(huì)更加激化，從而也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信危機(jī)。”
濟(jì)南市民張磊說(shuō)，住房不同于一般的商品，大多數(shù)購(gòu)房者均是這個(gè)市場(chǎng)的門外漢，即便是拿到了一些檢驗(yàn)報(bào)告，并實(shí)地觀察建房過(guò)程，也很難找出存在的問(wèn)題。
一些專家認(rèn)為，房地產(chǎn)質(zhì)量糾紛頻發(fā)與我國(guó)目前施工、監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等方面存在的問(wèn)題有關(guān)。山東師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任程道平說(shuō)：“在施工方面開(kāi)發(fā)商為節(jié)省成本，選擇施工資質(zhì)低的施工單位，一些樓盤建設(shè)存在多次轉(zhuǎn)包，實(shí)際施工由施工能力較差的單位完成，導(dǎo)致偷工減料行為。而在監(jiān)理和竣工驗(yàn)收方面，目前的驗(yàn)收備案制度沒(méi)有切實(shí)起到應(yīng)有的作用，存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的樓盤也能驗(yàn)收合格，一些地方的規(guī)劃、環(huán)保、消防等驗(yàn)收機(jī)構(gòu)并未履行好職責(zé)。”
程道平認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)相對(duì)較低的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是業(yè)主打交道最多的一個(gè)環(huán)節(jié)。“一方面業(yè)主希望以最低的價(jià)格購(gòu)買到最好的服務(wù)，另一方面物業(yè)公司希望以簡(jiǎn)單省事的服務(wù)換取較高的利潤(rùn)。業(yè)主和物業(yè)公司在這種矛盾中不斷博弈，直至矛盾嚴(yán)重激化。”
房地產(chǎn)市場(chǎng)需要更多“事后監(jiān)管”
目前，已經(jīng)有一些地方政府開(kāi)始重視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與后期服務(wù)之間的銜接問(wèn)題。但專家認(rèn)為，住房質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)糾紛頻出與部分企業(yè)自身不重視品牌建設(shè)有很大的關(guān)系。一些小區(qū)往往在名稱上被刻意與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司區(qū)分開(kāi)，樓盤質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)水平與企業(yè)品牌形象之間不存在直接的對(duì)應(yīng)關(guān)系，造成這些企業(yè)忽視對(duì)房屋交付后的質(zhì)量保障和服務(wù)跟進(jìn)。
因此，加大對(duì)這些企業(yè)的“事后監(jiān)管”，并將之與企業(yè)品牌結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)企業(yè)形成提升品牌信譽(yù)的內(nèi)生動(dòng)力。
李鐵崗認(rèn)為，缺乏透明性是房地產(chǎn)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)糾紛頻發(fā)的原因之一，在這方面購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司信息不對(duì)稱。“應(yīng)該及時(shí)公布開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司與新建小區(qū)的信息，讓市場(chǎng)自發(fā)去監(jiān)管他們的行為。”
此外，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間存在的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致三方之間的信任感難以建立，公開(kāi)透明的信息交流渠道和良好的互動(dòng)機(jī)制對(duì)化解房地產(chǎn)糾紛至關(guān)重要。
程道平等專家建議，可以由房屋管理部門和建設(shè)管理部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)公司進(jìn)行信譽(yù)度或糾紛率進(jìn)行排行，并將結(jié)果定期向社會(huì)公布，通過(guò)公眾監(jiān)督的方式促進(jìn)這些企業(yè)提高自身服務(wù)水平，從而更加重視品牌建設(shè)。
同時(shí)，政府監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)公司的監(jiān)管，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)誠(chéng)信自律機(jī)制的建立，如在進(jìn)行土地招拍掛時(shí)，將房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)納入綜合考量等作為市場(chǎng)準(zhǔn)入的一道門檻，并用更多“事后監(jiān)管”的舉措規(guī)范開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的行為。
