延續(xù)了過去兩年以來的嚴(yán)厲調(diào)控，2011年伊始，中央各部委及各地方政府又紛紛出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的“限購”和“限貸”政策，這一極具行政干預(yù)色彩的限制政策籠罩了今年整個(gè)上半年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而使此輪調(diào)控更加升級(jí)。然而，在持續(xù)通脹的背景下，雖然各地房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭受“政策市”的影響而有所遏制，甚或部分城市房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象有所顯現(xiàn)，但全國范圍的大幅降價(jià)仍未出現(xiàn)。上半年，在限購政策影響下，各地住宅市場(chǎng)低迷，恢復(fù)的進(jìn)程緩慢，而限購的嚴(yán)厲程度也成為各地市場(chǎng)表現(xiàn)分化的重要標(biāo)尺。

　　如果說限購是通過限制準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)篩選了一批符合資格的購房者，那么這批購房者有無資金實(shí)力而轉(zhuǎn)化為有效需求則成為制約市場(chǎng)成交的關(guān)鍵。目前上浮的首付比例以及連續(xù)的加息無疑大大增加了購房者的成本，雖然此舉一定程度上抑制了些許投資投機(jī)性的需求，但同時(shí)也對(duì)首套剛需購房者甚或改善性需求者則產(chǎn)生了較大的溢出效應(yīng)，從而加劇了市場(chǎng)的低迷，對(duì)市場(chǎng)的健康流通帶來了意想不到的副作用。

　　流水不腐，戶樞不蠹，市場(chǎng)亦然。只有流通的市場(chǎng)，才是健康的市場(chǎng)。而市場(chǎng)的流通有賴于兩個(gè)方面的帶動(dòng)，一為價(jià)格破冰，二為信貸支持，此二者合力方能促使符合資格的購房者回歸市場(chǎng)。也只有如此，限購的正效應(yīng)才能真正發(fā)揮，市場(chǎng)才能因此有所起色。下半年，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成的背景下，政策更難輕言放松。然而，破冰在即，量?jī)r(jià)交換已是大勢(shì)所趨，樓市分化現(xiàn)象或愈演愈烈。

　　(一)行業(yè)分化：優(yōu)勝劣汰大型房企市場(chǎng)占有率提升

　　2011年上半年，隨著調(diào)控的升級(jí)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)長時(shí)間地陷入僵持局面。然而，標(biāo)桿房企憑借其在全國范圍內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)布局及靈活的價(jià)格策略，整體銷售情況跑贏市場(chǎng)大勢(shì)。今年前5個(gè)月，全國商品房銷售面積和銷售金額分別為32932萬平方米和18620億元，較2010前5個(gè)月分別增加9%和18%，而同期十大標(biāo)桿房企的銷售面積和銷售金額分別增長48%和64%。

　　但是，市場(chǎng)的持續(xù)低迷以及信貸環(huán)境的收緊使更多的中小型企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營遇阻，上半年企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的案例和并購交易金額明顯增加。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國范圍共出現(xiàn)480宗房地產(chǎn)行業(yè)并購交易，涉及并購金額約193億元，相當(dāng)于去年全年并購金額的1.3倍。其中，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的同業(yè)并購交易多達(dá)189宗，占總交易的比例高達(dá)57%。通過此輪淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的整合加劇，產(chǎn)業(yè)集中度明顯提升。十大標(biāo)桿房企2011年前5個(gè)月的市場(chǎng)占有率亦已從2010年年底的9%躍升至11%。

　　(二)區(qū)域分化：成交重挫一線及二線發(fā)達(dá)城市尤甚

　　為深入了解此輪調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響，中原地產(chǎn)近期對(duì)國內(nèi)17個(gè)重要的城市進(jìn)行了調(diào)研和監(jiān)測(cè)。這17個(gè)城市分別為：北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市；天津、重慶、杭州、南京、成都、合肥、蘇州、廈門、石家莊、青島、長春、惠州、東莞等13個(gè)二線城市。調(diào)研結(jié)果顯示，各地住宅成交量的變化差異與各地限購細(xì)則政策、執(zhí)行尺度緊密相關(guān)。因此，限購的嚴(yán)厲程度已成為市場(chǎng)表現(xiàn)分化的重要標(biāo)尺。

　　部分一線城市及二線中的發(fā)達(dá)城市，由于其投資性和外地購房比例相對(duì)較高，加之限購和限貸政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，有些甚至嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)成交萎縮尤為明顯。其中，作為本輪調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的北京，其市場(chǎng)成交下滑幅度在一線城市中位居榜首。而在前兩年飛速發(fā)展的成都、杭州、南京、合肥等城市，在此次嚴(yán)格的限購和從緊的信貸政策下，新房成交量下滑幅度亦十分明顯。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，相比2009及2010兩年的月均水平，近三個(gè)月上述城市的下滑幅度均已超過50%。

　　值得指出的是，重慶雖未出臺(tái)限購政策，但其成交量下滑亦較為明顯，下滑幅度近40%。主要由于其大規(guī)模的保障性住房建設(shè)速度較快、房產(chǎn)稅的試點(diǎn)以及信貸政策從嚴(yán)執(zhí)行的影響。

　　然而，相對(duì)于上述城市成交量的重挫，那些政策執(zhí)行過程中有較大的彈性空間，或正處于快速擴(kuò)張階段的二線發(fā)展中城市，其市場(chǎng)成交則相對(duì)平穩(wěn)。如天津、廣州、廈門、石家莊、青島、長春、惠州和東莞等市，這些城市限購的執(zhí)行力度、尺度相對(duì)較松，對(duì)于購房者、開發(fā)商的操作均有一定回旋的余地。

　　限購力度不等使各地成交產(chǎn)生的分化也再次證明各地剛性需求依然旺盛，一旦下半年開發(fā)商有適度的降價(jià)促銷，市場(chǎng)逐步恢復(fù)可期。

　　(三)市場(chǎng)分化：流通停滯二手住宅市場(chǎng)更加低迷

　　2011年限購令在全國范圍內(nèi)擴(kuò)展開來，住宅市場(chǎng)普遍低迷。據(jù)中原監(jiān)測(cè)顯示，2011上半年四大城市一二手住宅成交量同比下跌13%。在成交量普遍下滑的同時(shí)，一二手比重亦發(fā)生了明顯的變化，今年上半年，北京、廣州和深圳二手住宅所占比重較去年上半年下降4至8個(gè)百分點(diǎn)。主要由于今年各地實(shí)施限購后，二手房東形成了明顯的惜售心理，因此二手房?jī)r(jià)格未出現(xiàn)明顯下降，成交量亦連續(xù)低位。相反，開發(fā)商則逐步加大了降價(jià)促銷的力度，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了以價(jià)補(bǔ)量的現(xiàn)象。上述賣方市場(chǎng)的不同取態(tài)導(dǎo)致一、二手市場(chǎng)的成交量逐步出現(xiàn)分化。因此，在下半年政策依然從緊的背景下，住宅市場(chǎng)流通是否能夠加快，尤其是二手住宅市場(chǎng)的成交是否有所起色，賣方取態(tài)的調(diào)整將成為關(guān)鍵因素。

　　(四)類型分化：淡市旺銷非住宅產(chǎn)品獲投資青睞

　　隨著住宅限購令在全國范圍的蔓延，已對(duì)投資性需求產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)。部分資金已陸續(xù)抽離住宅市場(chǎng)，流入商業(yè)地產(chǎn)，致使短期內(nèi)非住宅產(chǎn)品銷售量出現(xiàn)明顯增長。2011年上半年與住宅銷售消化相反的是，寫字樓銷售同比增加13%。與此同時(shí)，特別在2011年3月限購令嚴(yán)格執(zhí)行后，四大城市商品房銷售面積中的寫字樓占比已從15%上升至20%。預(yù)計(jì)在限購令退出之前，商業(yè)地產(chǎn)的政策利好因素仍將存在。

　　(五)結(jié)構(gòu)分化：投資受抑外地購房者比例降低

　　今年限外、限貸政策的實(shí)施，對(duì)外地人購房需求的擠出效應(yīng)亦十分顯著，各地外地購房者所占比例普遍下滑。根據(jù)近期中原地產(chǎn)對(duì)22個(gè)城市的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在各地實(shí)施限購前后，有15個(gè)城市外地購房者比重均有下滑。其中北京、廈門、福州、杭州的外地購房者分別由限購前的40%、70%、50%、50%降為25%、40%、10%和30%。但也有部分城市外來購房者比重較小的城市，限購前后則沒有明顯變化，如濟(jì)南、廣州、長春等。若干不限購城市和區(qū)域甚至還吸引了部分資金的流入。隨著時(shí)間的推移，符合購房資格的外地購房者或?qū)⒂兴黾?，但總體而言，本地需求將成為今年市場(chǎng)的絕對(duì)主流。