資金和土地是房地產行業(yè)發(fā)展的兩大命脈。近年來，大量資金涌入房地產業(yè)，成為快速推高地價房價的重要原因。扼住洶涌的資金，就有可能扼住飛漲的房價——在這樣的邏輯下，緊收房地產企業(yè)的信貸資金和融資渠道，成為本輪房地產調控的一大特點。
最嚴厲的房地產調控持續(xù)了一年半，房地產企業(yè)資金不斷趨緊，但企業(yè)尚未出現(xiàn)大規(guī)模的經營困難，房價也沒有如人所愿地出現(xiàn)明顯下降。房地產業(yè)到底差錢不差錢？
房企資金緊張
現(xiàn)有資金夠生存，不夠發(fā)展
今年5月，曾先生用手頭的20萬元閑錢，投資參與了一家小房地產企業(yè)的集資項目。“盡管風險比較大，但利息比較高，年息在15%左右，很讓人動心。”曾先生說。
今年以來，由于資金緊張，小型房地產企業(yè)通過民間借貸融資的情況越來越多。盡管民間融資成本通常高達20%左右，但對其他融資渠道幾乎斷流的小房企而言，找到錢、把項目做完、不“爛尾”是最重要的。
即便是大企業(yè)的資金也捉襟見肘，企業(yè)聯(lián)合拿地的現(xiàn)象增多，從一個側面反映了企業(yè)資金緊缺的現(xiàn)實。僅6月，上海土地市場企業(yè)聯(lián)合拿地占到了50%以上。富力地產則通過聯(lián)合拿地，將北京、上海、天津等一線城市地價總額超過百億的地塊收入囊中。萬科也與保利、中糧以及一些地方的開發(fā)商組成聯(lián)合體，在各地拿地。
造成房地產企業(yè)資金緊張的原因是多方面的。
今年以來，一線城市實行了嚴格的住房限購政策，導致成交量普遍下滑。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創(chuàng)近4個月新低。低迷的成交量導致企業(yè)資金回籠放慢，大量資金被“套”在項目上。
另一方面，金融機構對房地產行業(yè)的信貸不斷趨緊。不少開發(fā)商表示，從去年下半年起，從銀行“幾乎貸不到錢”。此外，房地產企業(yè)直接融資的大門也已幾乎關閉。Wind資訊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產企業(yè)在資本市場總融資額為155.6億元，僅為2009年的12.9%。
北京中原地產市場研究部主任張大偉告訴記者，相比而言，一線房企與中小房企資金狀況也出現(xiàn)了分化。一線房企憑借良好的品牌知名度，以中小戶型為主的產品結構和以二、三線城市為主的項目布局，銷售業(yè)績依然跑贏市場大勢，貸款、融資也相對容易。相比之下，中小房企土地和項目儲備不多，周轉率較低，市場調整之際，他們面臨的資金壓力更大。
“上半年，房地產企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)分化，資金狀況差別也比較大。”中國房地產協(xié)會副會長朱中一表示，大多數(shù)房地產企業(yè)因為前兩年銷售火爆，還不至于立刻出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，今年要維持生存問題不大。但是要想進一步發(fā)展，要拿地、開發(fā)項目，僅憑現(xiàn)在的資金，很困難。
未來也許更缺錢
融資渠道繼續(xù)收緊，二、三線城市限購雪上加霜
更缺錢的日子也許還在后面。
房地產信貸從緊的趨勢不會改變。銀監(jiān)會主席劉明康近日強調，銀行業(yè)金融機構要一以貫之地執(zhí)行關于土地儲備貸款、開發(fā)商貸款和個人住房貸款的監(jiān)管要求，嚴格落實房地產開發(fā)企業(yè)“名單式”管理，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產市場。
另一方面，由于樓市低迷，房地產企業(yè)的經營風險也逐漸增加。已經披露中報的11家房地產企業(yè)中，有8家凈利潤同比下降。在7月底前披露了上半年市場預報的58家上市企業(yè)中，也有超過65%的企業(yè)預減?，F(xiàn)金流狀況惡化、資產負債率上升更成為普遍現(xiàn)象。
自去年調控開始，銀根收緊，國內增發(fā)、配股等資本市場融資渠道全面緊閉，開發(fā)商為尋求穩(wěn)定的資金來源紛紛轉向海外融資。上半年房地產企業(yè)資金來源中，利用外資438億元，同比增長75.5%。十大標桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過其去年全年海外融資金額的總和。
目前，境外熱錢流入我國房地產市場的狀況已經引起有關部門注意。中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示，對外資和熱錢的監(jiān)管將是未來資金監(jiān)管可能需要加強的一個方面。顯然，外資這一渠道也將漸漸收窄。
在傳統(tǒng)融資渠道收縮的情況下，中小開發(fā)商近年來轉向房地產信托融資。盡管融資成本較高，但依然十分火爆。據(jù)相關統(tǒng)計，今年上半年，房地產信托規(guī)模達1541 億元，同比增長119%。
房地產信托也受到監(jiān)管部門的關注。5月，銀監(jiān)會對房地產信托業(yè)務規(guī)模較大的信托公司進行了“窗口指導”；6月底，銀監(jiān)會要求信托公司凡涉及房地產的相關業(yè)務都需逐筆報批。這意味著房地產企業(yè)能抓住的最后一根稻草——房地產信托也有收緊趨勢。
上半年支撐房地產企業(yè)銷售業(yè)績的主力——二、三線城市，也面臨著限購政策的壓力。7月12日召開的國務院常務會議提出，“房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施”。據(jù)了解，新一輪限購名單正在擬定中。張大偉認為，這將直接導致下半年的房地產銷售面積出現(xiàn)明顯下調，加劇房企回籠資金難的狀況。
如何應對挑戰(zhàn)
降價促銷求生存，新融資渠道待開辟
房地產企業(yè)將越來越差錢，幾乎是確定的。在這樣的情況下，如何找到錢，如何先保生存后求發(fā)展，將成為房地產企業(yè)面臨的大挑戰(zhàn)。
唯一可控的是企業(yè)自身的行為，降價促銷無疑是加速資金回籠的最好手段。今年上半年取得較好銷售業(yè)績的企業(yè)，大多采取合理定價、快速周轉戰(zhàn)略。3月份以來，中海集團先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質性的降價促銷，平均銷售價格較預期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷售策略收到了立竿見影的成效：今年上半年中海共實現(xiàn)銷售收入約444億元，較去年同期增長80%，相當于去年全年銷售收入的75%。
鏈家地產首席分析師張月認為，目前，大部分庫存壓力向中小房企傾斜，隨著新項目入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續(xù)增大。中小房企未來“降價放量”以加速資金回流的愿望更為強烈。
劉元春則認為，就目前來看，宏觀調控對一線城市房地產開發(fā)商的營銷行為已經產生了比較明顯的影響。“但整個房地產行業(yè)出現(xiàn)資金危機、營銷策略因此而全面調整的時間還沒有完全到來。”
從更長遠的角度看，開辟新的融資渠道對房地產企業(yè)更為重要。萬科集團董秘譚華杰表示，導致房地產企業(yè)資金趨緊的根源是房地產行業(yè)缺乏與市場景氣無關的長期融資渠道。中國開發(fā)商的資金來源中，45%是銷售回款，20%是銀行貸款，剩下35%左右是在滾動使用的自有資金——65%的非自有資金的部分都和市場景氣狀況高度正相關。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹認為，房地產金融創(chuàng)新的目的不是支撐高房價。房地產行業(yè)的金融創(chuàng)新是大勢所趨，更多資金進入可以增加住房供給，減少泡沫，如果繼續(xù)過去那種開發(fā)商和炒房客都依賴于銀行貸款的間接融資，供需雙方都利用杠桿放大了投資能力。
目前，一部分房企已經開始嘗試一些新的融資模式，比如：與地方政府和民間資本合作，成立房地產基金；母公司為子公司項目提供擔保獲得銀行和企業(yè)貸款；品牌開發(fā)商之間加強合作，共享融資平臺；收購海外上市公司股權，擴展海外融資平臺等。
張大偉指出，在上述幾種融資模式中，雖然除母公司為子公司項目提供擔保獲得銀行和企業(yè)貸款這種方式外，其它融資模式并不能在短期內緩解房企的籌資壓力，但該類嘗試會減少開發(fā)商對傳統(tǒng)渠道的依賴性，長期來看有利于整個房地產行業(yè)資金來源多元化。
