“限購(gòu)令”延伸至二三線城市的預(yù)期日益加強(qiáng)，商品住宅市場(chǎng)面臨更加低迷的境況，大大小小的開(kāi)發(fā)商紛紛施展渾身解數(shù)、多點(diǎn)突圍：通過(guò)打折促銷加快周轉(zhuǎn)，搶占市場(chǎng)份額；挖掘三四線城市潛力，在房?jī)r(jià)漲幅不突出的城市布局開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；拓展新業(yè)務(wù)，進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，涉足娛樂(lè)圈和體育圈。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，面對(duì)下半年嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商正采取多種策略力保業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，一場(chǎng)旨在實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的業(yè)績(jī)保衛(wèi)戰(zhàn)已經(jīng)打響。

　　打折促銷 加速回款

　　降價(jià)幅度加大 房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性松動(dòng)

　　在樓市調(diào)控政策影響下，一線城市部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)有所松動(dòng)。

　　此前領(lǐng)漲北京樓市的通州房?jī)r(jià)終于扛不住了。通州“珠江拉維小鎮(zhèn)”近日推出了30套特價(jià)房，毛坯均價(jià)14500元/平方米，精裝均價(jià)17500元/平方米，較去年底該樓盤25000元/平方米的均價(jià)下調(diào)近萬(wàn)元。華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目也推出了60套特價(jià)房，此前在售均價(jià)為每平方米17000元，而現(xiàn)在特價(jià)房每平方米下調(diào)了1000元以上，部分較低樓層降至每平方米14500元左右。

　　上海外環(huán)的部分樓盤也開(kāi)始悄悄下調(diào)價(jià)格。寶山區(qū)的保利葉語(yǔ)第二批開(kāi)盤時(shí)均價(jià)為18500元/平方米至19000元/平方米，而實(shí)際成交價(jià)格為17500元/平方米。浦東康橋板塊某樓盤，上一期開(kāi)盤價(jià)格在19500元/平方米左右，近期每平方米下調(diào)了500元至1000元。在寶山區(qū)月浦板塊，7月新開(kāi)的中冶尚園和寶華盛世花園成交均價(jià)分別為12500元/平方米、12400元/平方米，價(jià)格已經(jīng)明顯低于周邊二手房源的價(jià)格。

　　深圳開(kāi)發(fā)商則直接打出折扣大旗。深圳益田集團(tuán)旗下的“大運(yùn)城邦”二期8月6日開(kāi)盤，推出300套毛坯房源，全部打7折，價(jià)格從每平方米12000元降到每平方米8000元。而在距離深圳不遠(yuǎn)的惠州，碧桂園旗下“十里銀灘”項(xiàng)目7月30日開(kāi)盤，當(dāng)天推出的5000套房子全部打7.5折。7月底，深圳萬(wàn)科也宣布啟動(dòng)今年最大規(guī)模的營(yíng)銷活動(dòng)“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”，首次祭出“團(tuán)購(gòu)”形式，涉及深圳萬(wàn)科下半年集中開(kāi)盤的11個(gè)項(xiàng)目。

　　雖然一線城市樓盤打折促銷潮涌，但7月的樓市成交均價(jià)仍在高位。北京市7月新建商品住房均價(jià)達(dá)22690元/平方米，環(huán)比上漲9.8%；上海7月一手房均價(jià)維持在22051元/平方米，環(huán)比上漲2.56%；深圳7月新建商品房住宅共交3838套，成交面積約為33.82萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為20940元/平方米，成交量和成交均價(jià)分別創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　陳晟認(rèn)為，以北京市通州區(qū)為代表的前期漲勢(shì)過(guò)猛的區(qū)域在調(diào)控政策影響下，從7月起已經(jīng)出現(xiàn)泡沫擠出趨勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)調(diào)控力度不會(huì)減弱，效果將更加明顯。

　　在此背景下，采用各種促銷手段，加快資金回籠，趁機(jī)搶占市場(chǎng)份額，成為很多大型開(kāi)發(fā)商的策略。

　　龍湖地產(chǎn)日前在重慶宣布推出1000套優(yōu)惠房源進(jìn)行促銷，涉及龍湖在重慶的所有項(xiàng)目，包括普通高層、洋房、別墅和商業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)。龍湖地產(chǎn)高層人士坦承，降價(jià)促銷是為了搶占更高的市場(chǎng)份額，越是市場(chǎng)環(huán)境惡劣的年份，其市場(chǎng)份額就會(huì)爆發(fā)性地走高，比如在金融危機(jī)最嚴(yán)重的2008年，龍湖地產(chǎn)在重慶的市場(chǎng)份額就增至9%。

　　促進(jìn)銷售、加快周轉(zhuǎn)也成為碧桂園貫穿今年始終的主題。碧桂園執(zhí)行董事兼總裁莫斌表示，下半年市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，公司將堅(jiān)持低價(jià)策略去實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

　　招商地產(chǎn)方面也表示，調(diào)控政策不會(huì)放松，隨著下半年市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將異常激烈，將通過(guò)快速銷售，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。招商地產(chǎn)有關(guān)人士透露，下半年公司的重心會(huì)轉(zhuǎn)移到促銷方面，以此來(lái)確保完成今年的銷售任務(wù)。

　　調(diào)整策略 進(jìn)軍三四線城市

　　房?jī)r(jià)漲勢(shì)較緩 拿地成本較低

　　在一線城市和多數(shù)二線城市實(shí)行限購(gòu)政策后，繼續(xù)向三四線城市擴(kuò)張、尋找非限購(gòu)城市商機(jī)成為開(kāi)發(fā)商的另一種選擇。上半年全國(guó)商品房銷售面積44419萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。沒(méi)有限購(gòu)的城市銷售大幅增長(zhǎng)，已限購(gòu)的一線城市銷量明顯下滑。

　　開(kāi)發(fā)商早就覺(jué)察到三四線城市的機(jī)遇并及時(shí)調(diào)整了策略。今年上半年，萬(wàn)科新進(jìn)入蕪湖、晉中等城市，目前進(jìn)入的城市數(shù)量已達(dá)50個(gè)。招商地產(chǎn)上半年也在佛山、武漢、鎮(zhèn)江等地新取得5個(gè)項(xiàng)目，擴(kuò)充項(xiàng)目資源103萬(wàn)平方米，已進(jìn)入城市達(dá)17個(gè)。恒大地產(chǎn)不僅將觸角伸向三線城市，甚至還在吉林省通化、遼源等四線城市布局。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，大型房企新進(jìn)入的城市多屬于上半年房?jī)r(jià)漲幅并不突出的三線城市，預(yù)計(jì)未來(lái)房企會(huì)警惕社會(huì)關(guān)注較高的“準(zhǔn)限購(gòu)”城市，更多挖掘房?jī)r(jià)漲幅平緩城市的潛力。

　　恒大地產(chǎn)董事局副主席兼行政總裁夏海鈞指出，房企鐘情三四線城市是因?yàn)樵?ldquo;限購(gòu)令”等宏觀調(diào)控下，不受限購(gòu)影響的三四線城市可以令房企繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。今年內(nèi)，恒大在三線城市尚未開(kāi)盤的30多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)開(kāi)盤。

　　不僅是“未限購(gòu)”的優(yōu)勢(shì)，土地價(jià)格較低也成為三四線城市吸引大型開(kāi)發(fā)商的又一重要原因。以萬(wàn)科為例，上半年新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算對(duì)應(yīng)規(guī)劃建筑面積約423萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)僅有2823元/平方米。佳兆業(yè)、雅居樂(lè)等開(kāi)發(fā)商在三四線城市拿地成本極低，樓面地價(jià)甚至只有幾百元一平方米。

　　其實(shí)，2010年萬(wàn)科在三四線城市新增土地量已超過(guò)二線城市。恒大地產(chǎn)已進(jìn)入62個(gè)城市，三線城市占63%。中海地產(chǎn)2010新增三四線城市土地占比55%。今年以來(lái)，這些房企更是加大在三四線城市拿地力度。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)報(bào)告顯示，上半年53個(gè)有新增土地供應(yīng)的三四線城市，累計(jì)推出經(jīng)營(yíng)性用地較去年同期減少15.9%；累計(jì)成交地塊卻較去年同期增加14.4%。

　　上實(shí)發(fā)展高層人士表示，預(yù)計(jì)下半年地方政府財(cái)政壓力加大，推地?cái)?shù)量將大幅增加，在開(kāi)發(fā)商普遍缺錢的背景下，把握地價(jià)下跌的機(jī)會(huì)將成為公司的重要策略。

　　陳嘯天認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“盛宴”才拉開(kāi)帷幕，房企對(duì)這個(gè)龐大市場(chǎng)的爭(zhēng)奪剛剛開(kāi)始。限購(gòu)政策還沒(méi)有給被限購(gòu)市場(chǎng)民間資金指明出路，部分城市的限購(gòu)，僅僅是把資金從一線趕到二三線再到三四線。我國(guó)目前擁有兩百多個(gè)地級(jí)市，兩千多個(gè)縣，按照目前成交面積增長(zhǎng)幅度預(yù)測(cè)，住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間依舊巨大。

　　正是由于擴(kuò)張策略，萬(wàn)科、招商、恒大等大型房企上半年業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)，近期其股票在二級(jí)市場(chǎng)重新獲得青睞。8月1日至9日以來(lái)，招商地產(chǎn)已累計(jì)上漲7.99%，保利地產(chǎn)上漲了3.53%，萬(wàn)科A上漲了1.84%，金地集團(tuán)漲幅接近1%。

　　四面出擊 多點(diǎn)開(kāi)花

　　建開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)礦山 涉足娛樂(lè)體育

　　就在商品住宅遭遇限購(gòu)、限貸等一系列嚴(yán)厲調(diào)控之時(shí)，拓展新業(yè)務(wù)成為很多開(kāi)發(fā)商保衛(wèi)業(yè)績(jī)的一個(gè)殺手锏。

　　今年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了眾多曾專注于住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)的新寵兒。地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科已加大商業(yè)地產(chǎn)布局，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍布北京、上海、深圳、武漢等城市。今年，變身“萬(wàn)科大都會(huì)”的原北京贏嘉中心項(xiàng)目以及上海萬(wàn)科一商業(yè)項(xiàng)目將開(kāi)始銷售。

　　保利地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域完成投資額已經(jīng)超過(guò)百億。華潤(rùn)置地已將旗下商業(yè)綜合體“萬(wàn)象城”系列擴(kuò)展至沈陽(yáng)、成都、南寧等多個(gè)城市。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示，商業(yè)地產(chǎn)是金地今后重點(diǎn)發(fā)展的方向，金地已成立商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，今后將會(huì)大力投資，爭(zhēng)取未來(lái)五年內(nèi)使商業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到600億元。

　　大型開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)，中小開(kāi)發(fā)商則瞄上了工業(yè)地產(chǎn)。浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊表示，目前浙江的中小開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅投資僅限于投資高檔公寓以及優(yōu)質(zhì)別墅項(xiàng)目，主要精力放在了商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)方面，與二三線城市地方政府合作建設(shè)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等項(xiàng)目是長(zhǎng)線投資，可以避開(kāi)住宅市場(chǎng)的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　截至2010年底，國(guó)家級(jí)高新區(qū)新增了13家，已達(dá)到70家之多；國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新增44家，總數(shù)超過(guò)100家，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)量快速增加。今年以來(lái)，一線城市工業(yè)用地稀缺性逐漸顯現(xiàn)，工業(yè)用地價(jià)格大幅上漲。二線城市為吸引更多投資，紛紛加大了工業(yè)用地供應(yīng)。

　　也有不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始多元化投資，四處出擊另辟其他業(yè)務(wù)。6月，上市房企新湖中寶公告稱，擬以自有資金6.43億元收購(gòu)內(nèi)蒙古四子王旗德日存呼都格區(qū)煤炭資源的探礦權(quán)。綠景地產(chǎn)擬增加經(jīng)營(yíng)范圍，進(jìn)行項(xiàng)目投資、礦產(chǎn)資源投資、開(kāi)采等業(yè)務(wù)。華業(yè)地產(chǎn)則計(jì)劃投資不超過(guò)3.5億元，用于收購(gòu)包括金礦等礦產(chǎn)資源的采礦權(quán)、探礦權(quán)及礦業(yè)公司股權(quán)等。

　　廣州民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)美林基業(yè)集團(tuán)甚至進(jìn)軍養(yǎng)豬業(yè)，投資1.5億元建成廣州最大的單體養(yǎng)豬場(chǎng)。

　　還有開(kāi)發(fā)商邁入娛樂(lè)圈和體育圈。恒大除了投資足球和排球俱樂(lè)部外，還下設(shè)五個(gè)文化產(chǎn)業(yè)公司，包括恒大經(jīng)紀(jì)公司、恒大唱片公司、恒大動(dòng)漫公司等。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已擁有600多塊銀幕，今年銀幕總數(shù)計(jì)劃達(dá)到830塊，擴(kuò)張幅度達(dá)38%。同樣涉足電影院線的世茂集團(tuán)則計(jì)劃到2014年將影院開(kāi)至60家，擁有500塊銀幕。