一方面是限購、限貸等政策頻出，樓市遭遇“史上最嚴(yán)調(diào)控”，一方面是銀根收緊，信貸緊縮，融資困難。即便如此，樓市依然是一塊強(qiáng)大的“吸金石”，尤其是大量境外資金瘋狂涌入，給這個最“捉摸不定”的行業(yè)又增添了一些不確定因素。

　　來勢洶涌

　　和記黃埔來了，寶龍來了，港中旅來了，萬邦來了，華潤來了，……走在青島高樓林立的街道，這些鼎鼎大名的房地產(chǎn)外資大鱷的名號俯拾皆是。

　　一項最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，青島房地產(chǎn)業(yè)實際到賬外資8.6億美元，占全市實際到賬外資總量的39.2%，同比增長138.3%。實際到賬外資過千萬美元的外資房地產(chǎn)項目超過十個。其中，來自香港的中海華業(yè)房地產(chǎn)項目到賬外資超過4億美元，世茂新城項目到賬外資4000多萬美元，雨潤國際到賬外資3100萬美元，港中旅海泉灣項目到賬外資2700萬美元……房地產(chǎn)業(yè)已成為島城利用外資的重要領(lǐng)域。

　　從全國來看，境外資金正加快進(jìn)入中國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)利用外資達(dá)438億元，同比猛增75.5%。分析認(rèn)為，下半年銀行信貸繼續(xù)緊縮，房企利用外資還將保持高速增長。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國內(nèi)應(yīng)對通脹的穩(wěn)健貨幣政策，特別是接連提高存款準(zhǔn)備金率和調(diào)高存貸款利率，使得信貸規(guī)?？s減，房地產(chǎn)融資變得異常困難。屋漏偏逢連日雨。限購、限貸等樓市調(diào)控政策讓市場觀望情緒濃厚，增加了開發(fā)商套現(xiàn)的難度。以上兩個方面的原因使得國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商“走出去找錢”的愿望變得異常強(qiáng)烈。同時，較高的利潤率使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場對外資的吸引力強(qiáng)大且持久。此外，青島良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、龐大的消費人群、稀缺的自然景觀也是吸引外資的重要砝碼。內(nèi)外資“一拍即合”，或收購，或合資，或親自“操刀”，在青島房地產(chǎn)市場上演了一出精彩的 “與狼共舞”好戲。

　　無處不在

　　從外資在青投資地產(chǎn)的范圍上看，已經(jīng)從早期直接從事房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向全面進(jìn)入房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務(wù)和投融資等各個環(huán)節(jié)，特別是高檔辦公樓、優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級酒店、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項目以及產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè)受到外資的青睞。

　　此外，近幾年青島城市化進(jìn)程中一項重大民生工程——“兩改”，引起了外資的極大興趣。而該工程較高的門檻一定程度上成就了外資。舊城、城中村改造規(guī)模較大，拆遷安置費用高昂，需要大量的資金做后盾，“財大氣粗”的外資迅速成為該領(lǐng)域的有力競爭者。如占地面積17萬平方米，建筑面積50萬平方米的大型 “兩改”項目萬科城，已經(jīng)吸引了來自新加坡和香港數(shù)千萬美元外資的進(jìn)入。

　　“外資在青島房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)的蔓延釋放出一個信號：他們不再 ‘打一槍換一個地方’，而是將青島作為長期投資市場。產(chǎn)業(yè)鏈的延伸也使得青島房地產(chǎn)業(yè)與外資的結(jié)合程度更加緊密，這對于整個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是有益的。”島城一房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為。

　　一把“雙刃劍”？

　　外資涌入房地產(chǎn)業(yè)是福還是禍？記者在采訪中聽到支持和反對兩種截然不同的聲音。

　　支持者認(rèn)為，外資的進(jìn)入同其他領(lǐng)域利用外資一樣，有利于房地產(chǎn)業(yè)“用市場換技術(shù)”。“外資進(jìn)入的同時，還帶來了先進(jìn)的設(shè)計理念、經(jīng)營管理理念，有利于工程建設(shè)領(lǐng)域引入國外的新技術(shù)、新材料和新工藝，促進(jìn)本土房地產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展。”一業(yè)內(nèi)人士說。

　　還有支持者認(rèn)為，外資的進(jìn)入也為房地產(chǎn)行業(yè)引入了競爭，有利于優(yōu)勝劣汰，推動行業(yè)的“洗牌”，從而提升行業(yè)整體素質(zhì)。

　　反對者認(rèn)為，“用市場換技術(shù)”的出發(fā)點是通過利用外資來獲得國際先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗，擴(kuò)大與世界經(jīng)濟(jì)的交流及融合，彌補(bǔ)國內(nèi)建設(shè)資金的不足。而房地產(chǎn)行業(yè)門檻低、技術(shù)含量不高，外資的進(jìn)入對引進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗的作用甚小，反而會擠占其他產(chǎn)業(yè)，尤其是具有重要戰(zhàn)略意義的產(chǎn)業(yè)利用外資的空間。與此同時，外資涌入房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的示范效應(yīng)不利于優(yōu)化利用外資的結(jié)構(gòu)，提升利用外資的質(zhì)量和水平。

　　反對者還認(rèn)為，外資大量涌入房地產(chǎn)業(yè)是與當(dāng)前國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控以及應(yīng)對“通脹”的一攬子政策相違背的。“一邊是國家‘關(guān)閘’——頻頻收緊銀根，縮減信貸，減少流動性，而另一邊卻是外資‘開閘’，后者在一定程度上減弱了政策應(yīng)該產(chǎn)生的效應(yīng)。”