觀點地產(chǎn)網(wǎng) 這有點盛世危言的感覺，在所有人都為駕馭不住樓市這匹狂奔的野馬而犯愁的時候，這種聲音只有兩種結(jié)果，一是被視為雜音；二是被人遺忘。
哲學(xué)上有個簡單的邏輯“盛極而衰，物極必反”“禍兮福之所伏，福兮禍之所倚”是辨證唯物主義的兩大經(jīng)典名言。但問題出在這，什么是“極”的量的把握上，或者怎樣的條件是禍福的相互轉(zhuǎn)換關(guān)系。
這次數(shù)據(jù)上，我們采取先微觀在宏觀的方法，來說明市場的現(xiàn)狀，并對數(shù)據(jù)后面隱藏的市場即將要發(fā)生的或者可能會發(fā)生的市場走勢。從重慶人行公布的數(shù)據(jù)來看，重慶市1—5月全市商品房面積成交1224萬方，同比下跌10.93%；其中主城商品房面積成交523萬方，同比下跌24.5%；郊縣成交701萬方，去年郊縣成交682萬方，同比上升2.8%。首先從量來說，主城基于房產(chǎn)稅而產(chǎn)生的限購，導(dǎo)致的是主城成交量同比大幅度下跌，而郊縣成交量呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢。此時的結(jié)論可能會支撐調(diào)控政策達到了效果的結(jié)論，但只有成交量并不能說明整個市場，以及預(yù)期或者潛在的后果。
很遺憾的是，價格數(shù)據(jù)我們無法得到，但我們可以通過其他方式來推測價格的現(xiàn)狀。今年1—5月，重慶房地產(chǎn)業(yè)入庫地方稅收116.92億元，同比增長68.55%。以房地產(chǎn)交易為主要收入來源的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅入庫62.63億元，同比增長64.76%。交易稅的增長應(yīng)該來自兩個方面，一是稅率的提高，二是交易金額的提高，因為房產(chǎn)稅還沒有開始大規(guī)模征收，因此應(yīng)是營業(yè)稅的增長，因交易稅率沒有出現(xiàn)大規(guī)模的調(diào)整，盡管有調(diào)整，但屬于非主流的結(jié)構(gòu)調(diào)整，因此應(yīng)稅總額增長是構(gòu)成營業(yè)稅增長的主要原因。應(yīng)稅總額的增長的背景是成交量的下降的情況下，且我們排除了稅率的變化為主要增長動因的情況下，剩下的唯一結(jié)論就是今年重慶房地產(chǎn)市場價格同比出現(xiàn)了較大的增長。
接下來我們可能會接近問題的實質(zhì)所在了“截至2011年5月末，商業(yè)銀行個人住房貸款余額2261.56億元，比年初增加275.52億元，貸款余額同比增長39.24%。在貸款利率方面，伴隨總量調(diào)控和差異化信貸政策的實施，5月份重慶市個人住房浮動利率貸款加權(quán)平均利率攀升到6.60%，比上月上市0.25個百分點。”在成交量萎縮10.9%；而首付門檻大幅度提高的情況下(首套房三成，二套房四到六成)，貸款余額仍然同比大幅度上升的唯一結(jié)論就是房屋成交價格大幅度上升。我們還援引了后一個數(shù)據(jù)，即貸款成本持續(xù)上升，因為缺乏可比數(shù)據(jù)，但6.6%貸款成本，至少高于09年或者10年7折利率的65%以上(年利率5.58%的7折為3.9%，)。
上面的所有分析，我們都是在就數(shù)據(jù)本身進行分析，這里真正的問題開始出來了。在這之前，我們在援引國家統(tǒng)計局公布的全國數(shù)據(jù)：上半年，全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。商品房銷售額24589億元，同比增長24.1%。銷售價格增長9.9%。個人按揭貸款4181億元，下降7.9%。在援引一個更宏觀的數(shù)據(jù)，今年上半年新增貸款總額為4.17萬億，同比下降10%。到此時，所有的問題都已經(jīng)出來了。第一今年按揭貸款盡管同比出現(xiàn)下跌，但跌幅低于新增貸款跌幅3%，或者說，相比于整個貸款總量而言，按揭貸款仍然呈現(xiàn)出增長狀態(tài)。這里關(guān)系到整個宏觀經(jīng)濟了，用太長的篇幅來論述宏觀經(jīng)濟不是本文想要進行的，答案是新增貸款難以保持高位增長的情況下，個人按揭貸款在相應(yīng)的比例區(qū)間的情況下也難以保持高速增長，這里的形成了一個函數(shù)關(guān)系：即貸款總額和貸款面積和價格的比例關(guān)系。很明顯，價格和面積呈現(xiàn)出反比，貸款總額是函數(shù)，這種推論如果成立，那么對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，結(jié)論顯得如此不言而喻。
上面的分析，距離我們想要得到的答案還有50%的距離。“截至2011年5月末，重慶全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資651.93億元，同比增長40.19%；重慶市房屋施工面積達到16523.22萬平方米，同比增長39.53%，是2001年以來的同期最高水平。”“上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積405738萬平方米，同比增長31.6%”如果僅僅是這組數(shù)據(jù)，也許無法說明問題的全部，相對于2009年，2010年重慶市施工面積增長4300萬方左右，同比增長80%，如果把這個數(shù)據(jù)換算到2009年，那么今年新增施工面積按照這種速度遞增，全年新增施工面積將達到2009年的252%，這是一個非常驚人的數(shù)據(jù)。全國施工面積相對于重慶而言較小，2010年上半年同比增加28.7%，今年同比去年增加23.6%，換算到2009年，也會增加59%。如果將新增施工面積與當(dāng)前預(yù)售數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)對比，1—5月累計新增銷售存量310萬方，占銷售量的59%(全國預(yù)售數(shù)據(jù)不可得)，6月持續(xù)了預(yù)售許可證放量大于成交量的現(xiàn)狀。這里的結(jié)論即，在目前的市場情況下，一方面市場供應(yīng)量會持續(xù)增加；二是市場成交量短期很難放大(與限購無關(guān)，與銀行信貸總量相關(guān))，而在政府和房地產(chǎn)開發(fā)商博弈中還夾雜著非理性心態(tài)，即雙方對賭誰會最先讓步的情況下，雙方都不到最后一步，誰也不會輕易投降，這里掩蓋的事實是，市場成交量下降的真實因素是信貸的萎縮，信貸的萎縮其實本質(zhì)上與政府行業(yè)調(diào)控政策沒有關(guān)系，但政府將這個當(dāng)做了自己的武器，而開發(fā)商會視為自己被這個武器所傷害。因此這場搏斗注定的結(jié)果必然是一方倒下為讓步的前提。但如果我們的分析成立的話，那么這場搏斗的結(jié)局則在于雙方會同時倒下，而不是其中一方。
在上述分析過程中，我們還遺漏了一組結(jié)構(gòu)性的數(shù)據(jù)，即相對于今年限購城市的房價上漲較緩，非限購城市房價呈現(xiàn)出較為明顯的漲幅，我們繼續(xù)以重慶市數(shù)據(jù)為例。從人行的數(shù)據(jù)來看，今年1—5月全市成交均價為5122元，主城區(qū)成交均價與去年同比持平。但如果我們將兩個成交量的結(jié)構(gòu)性因素校正以后，我們得到的價格是郊縣較去年上漲13%，現(xiàn)在我們可以得到完整的市場現(xiàn)狀，即非限購城市的重慶郊縣，今年量價同步上漲；主城即限購城市屬于量穩(wěn)價跌的狀況，如果這個推論放到二三線城市限購以后繼續(xù)成立，那么最后一輪房產(chǎn)價格上漲將是鄉(xiāng)鎮(zhèn)等最末端的產(chǎn)品成交量價同步上漲，也就意味著最后徹底由農(nóng)村來承擔(dān)整個調(diào)控的最后的后果。如果真如此，那么房價下跌的后果，恐怕遠遠不是經(jīng)濟問題這么簡單。
該是我們完整得出答案的時候了，即二三線城市限購本質(zhì)上的問題在于中央政府對市場判斷的錯位，上半年市場上行的核心因素依然是信貸供應(yīng)總量較為充分，且因為去年市場基本無存量導(dǎo)致的市場存量壓力不大，以及上半年土地市場的成本推動所致。限購導(dǎo)致了限購城市平穩(wěn)運行，次一級城市泡沫上升的現(xiàn)狀；而如果邏輯成立，那么限購城市下壓的話，將導(dǎo)致更下一級城市的泡沫形成，這樣地產(chǎn)整體泡沫完全形成。而承擔(dān)泡沫的成本則是全社會共同承擔(dān)，但農(nóng)村成了本輪泡沫巔峰的接盤者。泡沫是否破裂，唯一的出路在于人民幣能否形成國際通行貨幣，如果不能，那么泡沫破裂的可能性將不可避免。而在本輪調(diào)控過程中，市場雙方依然處于惡性博弈的過程中，其結(jié)果是以銷售存量上升為籌碼的，如果持續(xù)的加碼的對抗到最后，那一天的存量終究會變成壓死樓市的這根稻草！
王雪松 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者
