授權(quán)政府臨時干預(yù)租房市場

　　問：當(dāng)前的房屋租賃市場租賃關(guān)系不穩(wěn)定，出租人侵害承租人權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生，《規(guī)定》對維護(hù)穩(wěn)定的租賃關(guān)系作出了哪些規(guī)定？

　　答：目前租賃市場存在的最主要問題是租賃關(guān)系不穩(wěn)定，出租人隨意調(diào)整租金、縮短租期，侵害承租人承租權(quán)，直接影響了租賃市場發(fā)揮居住保障作用。在國家房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，本市也出臺了限制購房的調(diào)控政策，今后大多數(shù)住房需求將通過租賃市場解決，因此通過立法規(guī)范租賃活動，保障承租人承租權(quán)利的必要性就顯得更加突出。此次修改主要補(bǔ)充增加了以下規(guī)定：

　　一是明確出租人、承租人應(yīng)當(dāng)依法簽訂房屋租賃合同，并約定租金、租期、違約責(zé)任等內(nèi)容，出租人不得單方面提高租金或縮短租期，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二是將《合同法》中的買賣不破租賃、承租人享受優(yōu)先購買權(quán)等制度寫入規(guī)章，更多地體現(xiàn)保障承租人權(quán)利。修改后的《規(guī)定》第八條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋在租賃期限內(nèi)因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

　　三是對穩(wěn)定租賃市場作出規(guī)定。一方面通過增加保障性住房供給，保障中低收入群體租賃需求，平抑市場價格。修訂后的《規(guī)定》第十條規(guī)定，市和區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定計(jì)劃，通過建設(shè)、收購等多種方式提供廉租房、公共租賃房。本市鼓勵企業(yè)、個人投資建設(shè)公共租賃房。另一方面授權(quán)相關(guān)部門在租賃市場出現(xiàn)異常變動時采取必要的干預(yù)措施。修改后的《規(guī)定》第九條第二款規(guī)定，租賃市場在短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動等異常變化，市人民政府可以授權(quán)市發(fā)展改革、市建設(shè)(房屋)等行政部門采取必要的臨時干預(yù)措施，穩(wěn)定租賃市場。

　　四是規(guī)定了房屋租賃活動產(chǎn)生糾紛的解決途徑，包括向人民調(diào)解委員會、房地產(chǎn)中介協(xié)會、建設(shè)(房屋)行政部門等相關(guān)單位申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁和提起訴訟。

　　最低面積授權(quán)有關(guān)部門制定

　　問：公開征求意見期間草案規(guī)定了單位人均租住面積(建筑面積10平方米，使用面積7.5平方米)的群租限制條件，公布后《規(guī)定》沒有規(guī)定具體的面積標(biāo)準(zhǔn)，而是授權(quán)有關(guān)部門制定，這樣做是什么原因？

　　答：2010年4月29日至5月15日，市政府法制辦在首都之窗網(wǎng)站上將《關(guān)于修改〈北京市房屋租賃管理若干規(guī)定〉的決定(草案)》(以下簡稱《修改決定(草案)》)面向社會征求意見，此次修訂工作得到了社會各方面的廣泛關(guān)注，共征集到意見106條，其中絕大多數(shù)是對規(guī)范群租行為提出的。

　　圍繞著《修改決定(草案)》第十一項(xiàng)中關(guān)于人均建筑面積10平方米、使用面積7.5平方米的群租限制性規(guī)定，廣大市民從不同角度提出了完善性意見：對于租住成套住宅人均建筑面積不少于10平方米的規(guī)定，許多市民指出，應(yīng)適當(dāng)提高人均租住面積。目前人均10平方米的規(guī)定對于較大戶型的住宅出租而言仍顯過低，以此標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租問題帶來的擾民、治安、消防、安全隱患等問題仍然十分嚴(yán)重；還有部分市民認(rèn)為人均10平方米的規(guī)定較為苛刻，群租現(xiàn)象有其合理性，主要是市場上存在大量低價租賃住房的需求，人均10平方米的限制過嚴(yán)，將對大批低收入群體的生活造成很大影響；還有部分居民對規(guī)定人均面積的限制標(biāo)準(zhǔn)表示反對，認(rèn)為出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制條件就應(yīng)允許出租，沒有必要對單位租住面積進(jìn)行限定等等。

　　通過分析研究各方面意見我們發(fā)現(xiàn)，通過人均居住面積的規(guī)定對群租加以限制是十分必要的，但對標(biāo)準(zhǔn)的確定爭議較大，無論如何規(guī)定，不同的利益群體對標(biāo)準(zhǔn)總會提出不同意見，并且標(biāo)準(zhǔn)的合理性也會隨著租賃市場供求關(guān)系等因素的變化而變化，規(guī)定具體的標(biāo)準(zhǔn)也不利于隨著客觀情況的變化而調(diào)整。對此，現(xiàn)在的《規(guī)定》中沒有規(guī)定具體的人均居住面積，而是授權(quán)由相關(guān)部門制定，增強(qiáng)了標(biāo)準(zhǔn)的靈活性和可操作性。