土地“壓倉”借新還舊風險
面對巨額土地儲備貸款還本付息的壓力，北京市政府正在研究應(yīng)對之策。
上述接近北京市國土局的人士說，政府正在采取一系列積極的動作推地，希望能夠在三季度突擊增加土地出讓收入，以保證土地財政不斷鏈。
北京市土地儲備中心大量推出經(jīng)營性用地吸引開發(fā)商。并將大量的住宅用地出讓方式由招標改為掛牌，以避免投標開發(fā)商不滿3家而出現(xiàn)流標。
6月上旬，北京市將最好的土地——CBD剩余的9塊土地一起推出，預(yù)計可以獲得200億元左右的出讓金收入。
相比2010年時出讓的CBD地塊，此次CBD地塊的評分體系已悄然改變。規(guī)劃設(shè)計方案投報僅占20分。在剩余80分中，投標價格得分占到50分。投標人財務(wù)及資信、開發(fā)及經(jīng)營理念、資質(zhì)及業(yè)績?nèi)椝急戎叵鄳?yīng)下調(diào)。這無疑有利于推高招標的最終成交價。
同時，動員國有房地產(chǎn)商積極拿地，進行托市。
另一個辦法就是借新還舊。
李偉介紹說，2010年下半年開始，銀監(jiān)會對地方融資平臺進行整頓，大部分地方融資平臺在還清舊賬之前，不能再借新賬。但在土地財政的困局下，變相借新還舊，成為地方政府渡過資金難關(guān)的主要手段。
值得注意的是，北京市土地儲備中心于2010年12月份，啟動名為“藍德計劃（Land）”的債券投資計劃，即北京市土地儲備整理中心與太保、國壽、平安、人保等國內(nèi)七家保險公司簽訂總金額或高達700億-800億元的債權(quán)投資計劃。該計劃募集的資金將用于土地一級開發(fā)，不涉及二級市場。
根據(jù)設(shè)想方案，由上述7家保險資產(chǎn)管理公司通過發(fā)行債權(quán)計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)。
北京市絕大部分保障房都采取在商品房用地中配建的方式。這樣一來，配建有少量保障房的商品房用地的一級開發(fā)投入，也可以運用保險資金。
上述接近北京市國土局的人士說，實際上土地一級開發(fā)是不分保障房還是商品房的，其用途在二級出讓時才會安排，而且配建保障房的比例也會調(diào)整。
這位人士認為，對于北京市土地儲備中心來說，500億-800億元的保險資金，是緩解其目前土地儲備貸款還本付息壓力的及時雨。而且不必像其他城市政府一樣，以求助于民間高利貸的辦法來借新還舊。
但對于保險資金來說，要保證回報率，如果僅僅是投資保障房規(guī)劃用途用地的一級開發(fā)，則虧本的風險會很大。北京市規(guī)定土地拆遷按照市價補償，而保障房售價僅有市場商品房售價的幾分之一，“這樣比例的反差，純保障房項目用地的一級開發(fā)很難操作。”
某保險公司的相關(guān)人員也認為，“融資是以儲備的土地進行抵押，還款是依靠土地出讓金，如果未來樓市調(diào)控走到一定程度，開發(fā)商拿地熱情銳減，土地出讓金回籠過慢，未來還款可能會遇到風險。”
對此，金永祥分析說，土地儲備中心和保險資金進行合作能在一定程度上緩解政府的資金之困，而且保險資金的利率比較低，加上北京市政府的信用比較好，兩者的合作還是比較容易談攏的。
但這也只是把今天的問題拖延到明天。“因為還了銀行的錢，卻又重新欠了保險公司的錢。”
并且，保險資金相較而言規(guī)模太小，難以從根本上解決政府的融資問題。
為此，金永祥表示，要根本解決問題，就要向體制開刀。
“現(xiàn)在政府的一個突出問題就是大包大攬，所有項目都由政府說了算，這就給政府財政造成很大壓力。如果能夠在一些項目上向社會資本開放，就不但能減輕政府負擔，還能增加效率。”金永祥說，金融危機當中，歐美很多國家面臨財政困難時，采取的措施就是開放項目，出讓國有股份，引進社會資本。
