北京市的土地財政會不會出現(xiàn)危局？
這一擔心可能不是杞人憂天。本報記者從接近北京市國土局的人士處獲悉，從2009年至2011年5月，北京市土地儲備貸款總規(guī)模已經(jīng)超過2500億元。從2011年初開始，大規(guī)模還本付息已經(jīng)開始，每月需還本付息在100億元以上，而今年1-5月，北京土地出讓總收入不過250.61億元。土地出讓收入難以支撐還債的險局已經(jīng)出現(xiàn)。
為化解嚴峻局面，北京市有關(guān)部門正在研究一系列對策，如加快推地，包括大力推出包括CBD核心區(qū)地塊在內(nèi)的精華地塊，提高投標價格得分在評分中的權(quán)重，以及求助保險資金借新還舊等等。
250億面對1200億
“光是朝陽區(qū)土地儲備貸款的每天利息，就相當于購買一架飛機！”朝陽區(qū)國土局的負責人在5月31日的一次土地推介會上透露。
這是北京市土地財務(wù)壓力的縮影。據(jù)一位接近北京市國土局的人士介紹，從2009年開始，北京市啟動龐大的土地儲備貸款計劃，準備從2009年到2011年連續(xù)三年每年土地儲備貸款達到1000億元。
2009年北京市完成土地儲備投資1165億元，2010年完成土地儲備投資1300億元。2011年1-5月份，新增土地儲備開發(fā)投資約為300多億元。上述資金中70%來源是銀行貸款，30%來自政府財政注入資金。
依據(jù)此計算，2009-2010年期間，北京市土地儲備貸款規(guī)模達到1725.5億元。加上2011年1-5月份新增的土地儲備貸款，即便在2009年之前，北京土地儲備中心無任何貸款存量，上述3年半時間所積累的2000多億元的貸款，每個月還本付息就會超過100億元。
上述人士透露，從2009-2010年期間，銀行貸款基準利率在5.5%左右，按照下浮10%計算，土地儲備貸款平均利率約為4.95%，僅利息每年就有100億元。
北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉透露，北京土地儲備貸款期限一般在兩年左右，因此2011-2012年是土地儲備貸款還款的高峰期。
按照兩年的還款期限計算，北京市每個月需要還本付息的資金規(guī)模在100億元以上。
李偉介紹，北京市土地儲備貸款按照市區(qū)兩級負責的體系，北京市土地儲備中心與銀行談一個總體授信，具體還要區(qū)縣土地儲備中心來確定項目貸款。
上述接近北京市國土局的人士介紹，2009年剛啟動每年1000億元的土地儲備貸款工作時，大部分區(qū)縣沒有準備好項目。朝陽區(qū)是唯一具備大量儲備項目的區(qū)。其次是后來陸續(xù)加入進來的順義、房山和通州等新城區(qū)。
據(jù)本報記者了解，朝陽區(qū)2009-2010年土地儲備投資1171億元，計劃儲備土地39平方公里，規(guī)劃綠地面積約120平方公里，共涉及13個鄉(xiāng)90個行政村，擬拆遷安置人口18.5萬余人。
有861億元被用來拆遷安置資金，朝陽區(qū)大望京村拆遷平均成本更是達到了1萬元/平方米以上。
按照朝陽區(qū)土地貸款總規(guī)模計算，每天需要償還的利息就在1300萬元以上。這便是前述“一天一架飛機”說法的由來。
面對高額的土地儲備貸款還本付息壓力，土地出讓收入?yún)s在減少。
依據(jù)北京市國土局公布數(shù)據(jù)，北京市今年1-5月通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應(yīng)量的一成；截至5月24日，北京市通過招拍掛出讓土地的總收入為250.61億元，同比減少59.2%。
朝陽區(qū)的土地儲備貸款規(guī)模在北京市體系內(nèi)堪稱最大，但并不是還本付息壓力最大的。朝陽區(qū)土地比較好賣，僅CBD核心區(qū)的幾幅地塊，就在2010年底賣出220億元。
相比之下，房山、順義、通州等新城區(qū)受當前樓市調(diào)控下房價和交易量下降影響最大，土地流標和流拍頻頻。
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，從2009年到今年前5個月（截至5月25日），房山、大興、通州三區(qū)合計土地供應(yīng)面積1467萬平方米，占北京最近三年來土地供應(yīng)量的52.1%。
但市場行情并不好。6月15日，北京三宗郊區(qū)住宅用地招標，房山區(qū)一幅地塊流標，通州區(qū)兩地塊只有三家房地產(chǎn)企業(yè)低價投標。
北京市土地儲備中心副主任田鋒近日表示，北京市2011年計劃供應(yīng)商品房住宅用地1220公頃，目前僅完成183公頃，只有15.1%。
“嚴厲的調(diào)控政策仍會持續(xù)下去，限購等政策不會輕易在年底退出，企業(yè)在這種預(yù)期下，不會有大規(guī)模拿地舉動。”住建部政策研究中心副主任王玨林在不久前的一次論壇上表示。
上述接近北京市國土局的人士則認為，目前大型開發(fā)商參與土地買賣的積極性不高，還有一些特殊的原因。
例如，北京市今年為完成20萬套保障房籌集任務(wù)，采取在商品房用地中配建保障房，一般比例不低于5%。配建保障房，而且大部分供應(yīng)的土地位于新城區(qū)，使得很多品牌開發(fā)商不愿意拿這樣的土地，因為這樣的地建設(shè)出來的多數(shù)是低端產(chǎn)品，利潤率很低。
據(jù)記者統(tǒng)計，2010年同期北京土地成交溢價率在134%左右，而2011年1-5月份成交居住用地當中，平均溢價率不到20%。
“不止是北京，受嚴厲調(diào)控政策的影響，地方政府賣地收入下降，由于前幾年過度依賴銀行土地儲備貸款進行土地一級開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全國很多地方現(xiàn)在土地儲備貸款償還壓力都十分巨大。”北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥表示。
民生銀行（行情，資訊）房地產(chǎn)事業(yè)部一位人士介紹，前兩年很多銀行青睞土地儲備貸款，給予很低的利率和抵押擔保條件，尤其是對北京等一線城市，認為其財政收入充沛，能保證還本付息。
而事實上，與銀行直接簽訂貸款協(xié)議的平臺公司和區(qū)縣土地儲備中心，并沒有支配土地出讓收入的權(quán)力。按照土地出讓收入收支兩條線管理規(guī)定，土地出讓收入要上交財政，再通過財政返還。
一般來說，包括貸款成本在內(nèi)的一級開發(fā)成本，要占到北京市土地出讓總收入的60%左右。如果一級開發(fā)投資總規(guī)模太大，而土地出讓收入不能達到其60%，就難以彌補成本。
由于拆遷等成本已經(jīng)支付，留下最大的風險就是銀行貸款資金。
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