對(duì)此說(shuō)法，北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊向記者表示，雖然預(yù)售價(jià)并不等同于最終售價(jià)，但卻是開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)時(shí)基于市場(chǎng)情況而作出的定價(jià)，只是基于后期的折扣等優(yōu)惠，才會(huì)出現(xiàn)略低于預(yù)售價(jià)的實(shí)際成交價(jià)。該樓盤(pán)成交均價(jià)與預(yù)售價(jià)相差如此之大，確實(shí)有點(diǎn)不正常，可能緣于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上預(yù)售系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)沒(méi)有及時(shí)更新所致。

    他對(duì)此進(jìn)一步解釋說(shuō)，豪宅類別墅的銷售周期較長(zhǎng)，一般比住宅長(zhǎng)1~2年。在較長(zhǎng)的銷售周期內(nèi)，一些別墅期房甚至有可能變?yōu)楝F(xiàn)房銷售，這時(shí)就需要將預(yù)售系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)至現(xiàn)房系統(tǒng)內(nèi)，如泰禾紅御2004年推出的房源，目前仍在銷售，歷史數(shù)據(jù)較多，會(huì)導(dǎo)致北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)未得到及時(shí)更新，從而導(dǎo)致數(shù)據(jù)對(duì)比上的異常。坐地漲價(jià)一倍以上

    在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士提出了另一種解釋，可能緣于該樓盤(pán)已推出的房源中間一直處于不斷漲價(jià)中，但后來(lái)的成交量較小，成交量主要集中于價(jià)格并不太高的前期，從而拉低了成交均價(jià)，導(dǎo)致成交均價(jià)與目前預(yù)售價(jià)間的巨大鴻溝。

    以該樓盤(pán)于2008年11月30日推出的那批房源為例，雖然6套房源目前只成交了1套，但價(jià)格卻一直處于飛漲中。

    該樓盤(pán)公開(kāi)宣傳資料顯示，這批房源的建筑面積基本在1140平方米左右。2008年11月時(shí)，預(yù)售價(jià)區(qū)間在1200萬(wàn)元/套~1億元/套。此后價(jià)格不斷上漲，并于去年9月底沖至3000萬(wàn)元~2億元的預(yù)售價(jià)區(qū)間，目前的預(yù)售價(jià)區(qū)間為2500萬(wàn)元~2億元，接近開(kāi)盤(pán)時(shí)的2倍。

    其他幾批房源的價(jià)格也出現(xiàn)了類似的漲價(jià)軌跡。公司注冊(cè)資本僅相當(dāng)于一套房?jī)r(jià)。

    據(jù)記者了解，泰禾紅御旗下共有100多套豪宅，以目前的對(duì)外預(yù)售價(jià)2500萬(wàn)元/套~2億元/套計(jì)算，該樓盤(pán)旗下房源的地產(chǎn)市值達(dá)數(shù)十億元，但記者從北京市工商局獲得的工商資料顯示，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商北京泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2002年注冊(cè)時(shí)，注冊(cè)資本僅為5297萬(wàn)元。以眼下該樓盤(pán)每套房源預(yù)售價(jià)2500萬(wàn)元~2億元計(jì)算，公司注冊(cè)資本僅相當(dāng)于一套中等偏下房源的價(jià)格。

    開(kāi)發(fā)商的母公司為泰禾(香港)集團(tuán)有限公司。據(jù)公開(kāi)資料顯示，至2005年底，該集團(tuán)公司的總資產(chǎn)也不過(guò)20億元左右，與泰禾紅御的開(kāi)發(fā)規(guī)模相比仍有不小的差距。

    對(duì)此，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，借雞下蛋式的杠桿式發(fā)展一直是中國(guó)房企主要的發(fā)展方式之一。