信托融資成本12%以上 一年多來的房地產(chǎn)調(diào)控使得開發(fā)商資金情況不容樂觀。“銀根越收越緊，銀行貸款的大門現(xiàn)在只剩下一條縫了，資金緊缺的壓力勒得房地產(chǎn)公司喘不過氣來。信托這個融資方式很方便，所以頗得房企青睞。”一位券商分析師告訴記者。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來房地產(chǎn)信托發(fā)行量逐步增加。1月份，工商企業(yè)領(lǐng)域發(fā)行信托產(chǎn)品數(shù)量最多，有101款產(chǎn)品，而房地產(chǎn)信托有46款。2月份，二者基本相差無幾，工商企業(yè)類信托發(fā)行了78款，房地產(chǎn)信托則發(fā)行了69款。3月份工商企業(yè)類信托發(fā)行了43款，房地產(chǎn)信托超越了工商企業(yè)類信托數(shù)量，發(fā)行了63款。 用益信托工作室的統(tǒng)計顯示，今年1—4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項目222個，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增長66.92%，募集資金規(guī)模同比增長115.26%。尤其在4月，房地產(chǎn)成為信托的主要投資領(lǐng)域，其成立規(guī)模和數(shù)量占比大幅攀升。當(dāng)月信托市場共成立348款信托產(chǎn)品，成立規(guī)模達575.56億元，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立95款，成立規(guī)模達248.91億元，占比達43.25%。并且，4月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均預(yù)期年化收益率為9.42%，也大大高于所有信托產(chǎn)品的平均收益8.74%。 今年以來，房地產(chǎn)信托收益率最高的是中融信托發(fā)行的“中融—仁文股權(quán)投資集合資金信托計劃”，為期24個月，預(yù)期收益率高達14%，15億的發(fā)行規(guī)模也創(chuàng)下了今年以來規(guī)模最大的地產(chǎn)信托發(fā)行紀錄。 有信托行業(yè)人士告訴記者，目前發(fā)行信托產(chǎn)品的以二、三線城市項目居多。由于信托融資規(guī)模不大，幾個億的資金只能支持二、三線城市地產(chǎn)項目的開發(fā)，上海、北京等一線城市地產(chǎn)項目很難通過信托融資獲取必要的資金。目前房地產(chǎn)信托的收益率一般在8%—10%之間，加上渠道費用占比3—4個百分點，大型開發(fā)商的信托融資成本在12%—15%左右，小型開發(fā)商的則一般在18%左右，有的甚至高達20%以上。 高負債暗藏高風(fēng)險 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的密集發(fā)行明顯反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力已經(jīng)越來越大。受政策調(diào)控的影響，今年2—3 月全國商品房銷售面積增速逐月下降，4 月全國商品房當(dāng)月銷售面積和銷售額分別同比下降9.9%和11.7%，這是去年9 月以來首次出現(xiàn)同比下降。從資金來源看，在開發(fā)投資增速繼續(xù)維持在較高水平的情況下，銷售速度的放緩直接影響了開發(fā)商定金及預(yù)付款回籠的速度，加上銀行貸款難以獲得，開發(fā)企業(yè)資金壓力可想而知，尋覓新的融資渠道已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。 抱著信托這根“救命稻草”，有些房企顯得迫不及待。有消息稱，2011年還未過半，綠城集團的融資“大躍進”已經(jīng)上演。在過去的四個月里，華融國際信托、中泰信托和北京國際信托已經(jīng)相繼和綠城集團合作成立了三款信托產(chǎn)品，募集金額分別為3億、2.57億和20億，共計25.57億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前四個月綠城的信托融資量已達2010年整年的81%。 “按照12%的成本計算，綠城發(fā)行26億元信托的融資成本在3億多元。對于開發(fā)商來講，最大的風(fēng)險還是在于市場不好，房子賣不掉，過高的負債率可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。”一位券商分析師表示。不過，目前房企發(fā)行信托的風(fēng)險有多大還很難判斷，畢竟市場銷售并不算很差，價格略有松動就能取得不錯的銷售業(yè)績。 然而，對于近來房地產(chǎn)信托大行其道的風(fēng)險，政府部門的擔(dān)憂顯而易見。近日，銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新苗頭要密切監(jiān)測，同時要進一步加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。 據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，雖然主管部門提出要嚴格監(jiān)管，但目前大型信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品沒有受到任何影響，中小信托公司按主管部門要求開始內(nèi)部自查，主要是防范房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資后，沒有用于項目開發(fā)，而是加緊拿地擴張。
