今年無(wú)疑是政府在信貸以及土地供應(yīng)等各方面對(duì)保障房建設(shè)支持力度最大的一年。五年總投資約5萬(wàn)億元的保障房曾被市場(chǎng)看成“雞肋”，但隨著今年保障房供地計(jì)劃翻番，國(guó)資委號(hào)召央企建設(shè)保障房，21家央企積極介入該領(lǐng)域，保障房市場(chǎng)變成誘人的“蛋糕”。
今年保障房供地計(jì)劃翻番
隨著國(guó)家不斷強(qiáng)化保障性安居工程建設(shè)，保障房供地成為今年供地計(jì)劃的重中之重。
5月12日，國(guó)土資源部公布了2011年的住房土地供應(yīng)計(jì)劃，在去年計(jì)劃的基礎(chǔ)上，今年的計(jì)劃供應(yīng)量達(dá)到21.8萬(wàn)公頃，提高18%。其余各項(xiàng)指標(biāo)也均有所提升。
值得注意的是，今年全國(guó)保障性安居工程計(jì)劃供地7.74萬(wàn)公頃，比去年的實(shí)際供地量增加一倍還多。由此，保障性安居工程新增供地也將占到住房用地總供應(yīng)量的三成以上。
在中央不斷強(qiáng)化保障房建設(shè)的背景下，其土地供應(yīng)顯得格外重要。今年中央下達(dá)1000萬(wàn)套保障性安居工程的建設(shè)任務(wù)，與2010年的580萬(wàn)套相比增長(zhǎng)72.4%。這類用地需求接近4萬(wàn)公頃，而國(guó)土部編制的計(jì)劃遠(yuǎn)超上述規(guī)模。
假設(shè)戶均面積為50平方米，則1000萬(wàn)套保障性安居工程對(duì)應(yīng)的總建筑面積為5億平方米，占2010年全國(guó)商品房銷售總面積的47.9%。據(jù)測(cè)算，完成此目標(biāo)需要約1.4萬(wàn)億元投資。
此外，據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，一季度人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增1678億元，其中，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款新增達(dá)651億元，保障房貸款大幅增長(zhǎng)。
保障房全產(chǎn)業(yè)鏈毛利率近10%
今年無(wú)疑是政府在信貸以及土地供應(yīng)等各方面對(duì)保障房建設(shè)支持力度最大的一年。
“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國(guó)將在今后5年內(nèi)新建3600萬(wàn)套保障性住房。由此估算，預(yù)計(jì)2011~2012年每年將建設(shè)1000萬(wàn)套住房，2013~2015年每年將建設(shè)500萬(wàn)~600萬(wàn)套，五年總投資額約在5萬(wàn)億元。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障房在土地供應(yīng)中的比例持續(xù)增長(zhǎng)。等到這些用地指標(biāo)落實(shí)之后，為了拿到更多土地，開(kāi)發(fā)商將不得不從商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)到保障性住房領(lǐng)域中來(lái)。
北京國(guó)企住總集團(tuán)公司黨委書記、董事長(zhǎng)張貴林表示，覆蓋保障房建設(shè)上下游每個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、物流、物業(yè)管理等，住總都有自己旗下專業(yè)公司，盡管每個(gè)環(huán)節(jié)利潤(rùn)只有2%到3%，但從全產(chǎn)業(yè)鏈綜合來(lái)看，住總還是可以通過(guò)保障房建設(shè)獲得10%的利潤(rùn)。
有券商研報(bào)也顯示，經(jīng)適房與兩限房等產(chǎn)權(quán)式保障房的毛利率一般在10%-15%左右，凈利潤(rùn)在3%左右。雖然利潤(rùn)不高，但由于政府支付款項(xiàng)一般在3年內(nèi)可以到位，而這部分保障房不需要復(fù)雜的設(shè)計(jì)與配套，資金周轉(zhuǎn)速度更快，因此開(kāi)發(fā)商、銀行或社會(huì)資金仍有參加的動(dòng)力。
