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     3月1日起，我市調(diào)整國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)，此舉會(huì)不會(huì)帶來土地成交價(jià)以及房?jī)r(jià)的上漲？專家認(rèn)為———

    基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)對(duì)房?jī)r(jià)直接影響有限

    （市國(guó)土資源局發(fā)布）

    市政府日前下發(fā)通知，確定調(diào)整城區(qū)及市區(qū)部分建制鎮(zhèn)(街道辦事處)駐地國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)，新標(biāo)準(zhǔn)從今年3月1日起施行。其中，城區(qū)國(guó)有土地Ⅰ級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為6191元/平方米，Ⅰ級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為4104元/平方米，Ⅰ級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為1900元/平方米?；鶞?zhǔn)地價(jià)調(diào)整后，很多市民擔(dān)心會(huì)不會(huì)帶來土地成交價(jià)以及房?jī)r(jià)的上漲。記者請(qǐng)專家進(jìn)行了分析解讀。

    商業(yè)和住宅用地上調(diào)幅度較大

    此次調(diào)整過后，商業(yè)用地分為9個(gè)級(jí)別，住宅用地與工業(yè)用地分為8個(gè)級(jí)別，每個(gè)級(jí)別的商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格均高于同級(jí)別的其他用地。其中，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格分別為6191元/平方米、4627元/平方米、3562元/平方米；Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級(jí)住宅用地基準(zhǔn)價(jià)格分別為4104元/平方米、2967元/平方米、2453元/平方米；Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格分別為1900元/平方米、1467元/平方米、1081元/平方米。根據(jù)新的調(diào)整方案，城區(qū)商業(yè)用地劃分為91片，住宅用地劃分為82片，工業(yè)用地劃分為41片。設(shè)定容積率，住宅、商業(yè)均從此前的1.3升至1.7，工業(yè)保持0.6不變。土地還原利率由此前的6.0%分別調(diào)整為6.0%、6.6%、5.5%。

    記者比較發(fā)現(xiàn)，此次調(diào)整后，商業(yè)和住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)幅度相當(dāng)大，工業(yè)用地上漲幅度很小，甚至出現(xiàn)工業(yè)Ⅱ級(jí)用地價(jià)格下調(diào)13元/平方米的情況。具體來看，住宅Ⅰ級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)由3120元/平方米升至4104元/平方米，上調(diào)幅度約為32%；Ⅱ級(jí)地由2120元/平方米升至2967元/平方米，上調(diào)約40%；Ⅲ級(jí)地由1690元/平方米升至2453元/平方米，上調(diào)約45%。商業(yè)Ⅰ級(jí)地由4500元/平方米升至6191元/平方米，上調(diào)約38%；Ⅱ級(jí)地由3245元/平方米升至4627元/平方米，上調(diào)約42%；Ⅲ級(jí)地由2230元/平方米升至3562元/平方米，上調(diào)近60%。

    調(diào)整有利于維護(hù)土地所有者的權(quán)益

    市國(guó)土部門相關(guān)工作人員稱，根據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)規(guī)定，土地基準(zhǔn)價(jià)格最長(zhǎng)3年調(diào)整—次，各地可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。此次調(diào)整之前，濟(jì)南分別在1999年、2004年、2006年及2007年四次調(diào)整國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)。談及調(diào)整幅度時(shí)他們表示，隨著近年來濟(jì)南市政設(shè)施的不斷完善，基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整是很正常的變化。

    泰山管理學(xué)院特聘教授解鵬介紹，基準(zhǔn)地價(jià)適用于土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股以及土地清產(chǎn)核資中的宗地價(jià)格評(píng)估等?；鶞?zhǔn)地價(jià)調(diào)高，將維護(hù)土地所有者的權(quán)益，如被拆遷人會(huì)因此而受益?；鶞?zhǔn)地價(jià)調(diào)整實(shí)行優(yōu)地高價(jià)，有利于征地補(bǔ)償，特別是對(duì)于那些住所相對(duì)偏僻的拆遷戶來說，能獲得的補(bǔ)償顯然會(huì)“水漲船高”。

    還有部分市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，對(duì)老百姓來說，國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整不是漲價(jià)的信號(hào)，相反對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)是有好處的。此次調(diào)整對(duì)開發(fā)商的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)購(gòu)房者的影響，調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)將更合理，更真實(shí)地反映每塊土地的價(jià)值，減少開發(fā)商獲得低價(jià)土地的機(jī)會(huì)。

    開發(fā)商普遍稱影響不大

    國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整，與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益息息相關(guān)。采訪中，部分開發(fā)商表示，基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)意味著開發(fā)成本的增加，會(huì)在一定程度上影響他們拿地的熱情，也可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響，但具體上漲幅度還不好說，還要依據(jù)今后一段時(shí)間的市場(chǎng)反應(yīng)來下結(jié)論。

    也有開發(fā)商透露，基準(zhǔn)地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例并不大，他們通過公開招標(biāo)、拍賣競(jìng)價(jià)方式獲得的土地價(jià)格，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)只是一個(gè)參考，房?jī)r(jià)還是由市場(chǎng)供需決定。所以，此次調(diào)整對(duì)他們拿地不會(huì)產(chǎn)生太大的影響，他們看重的是這塊地的升值前景。前景好，就是地價(jià)再高，他們也不會(huì)猶豫。

    對(duì)房?jī)r(jià)整體影響不大

    國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？解鵬表示，基準(zhǔn)地價(jià)是評(píng)估價(jià)的依據(jù)，出讓底價(jià)和最終招拍掛成交價(jià)則取決于該地塊的位置和配套環(huán)境等市場(chǎng)因素。同時(shí)，2007年至2010年濟(jì)南市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)雖然沒有調(diào)整，平均房?jī)r(jià)卻幾乎翻番，說明房?jī)r(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系并不直接和密切?，F(xiàn)在濟(jì)南城市發(fā)展和配套與2007年相比已不可同日而語，所以基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的直接影響非常有限。但是，基準(zhǔn)地價(jià)就像最低工資標(biāo)準(zhǔn)一樣，是一個(gè)標(biāo)桿，基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)必然提高土地出讓底價(jià)，必然推高開發(fā)商對(duì)地價(jià)的預(yù)估以及拿地的成本，進(jìn)而提高整個(gè)市場(chǎng)包括開發(fā)商、銀行、中介、評(píng)估機(jī)構(gòu)以及廣大市民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生“心理影響”。當(dāng)然，預(yù)期僅是影響房?jī)r(jià)的一部分，最終房?jī)r(jià)的形成是市場(chǎng)綜合因素的結(jié)果。

    多數(shù)房產(chǎn)評(píng)論人士也表示，雖然住宅基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)高了不少，但目前的市場(chǎng)相比2007年已經(jīng)有了很大變化?；鶞?zhǔn)地價(jià)調(diào)高和房?jī)r(jià)上漲沒有必然的聯(lián)系，濟(jì)南基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整基本不會(huì)對(duì)目前的房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大影響。而且隨著限購(gòu)等政策的出臺(tái)實(shí)施，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)降低，在一定程度上會(huì)降低開發(fā)商拿地的需求，對(duì)穩(wěn)定地價(jià)產(chǎn)生積極作用。
 
    相關(guān)鏈接

    土地基準(zhǔn)價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。它是在設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定使用年限下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。

    在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮到土地具體情況，由專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)土地再進(jìn)行評(píng)估形成評(píng)估價(jià)，進(jìn)而形成出讓底價(jià)，然后在土地市場(chǎng)上經(jīng)過招拍掛形成最終的出讓價(jià)格。從基準(zhǔn)地價(jià)到拍賣成交價(jià)格，其中還要經(jīng)歷評(píng)估價(jià)、底價(jià)等兩個(gè)階段。

    最近3年基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)照表

    （單位:元/平方米）