2010年下半年以來，海外資金與國(guó)內(nèi)房企合作、注資開發(fā)項(xiàng)目案例大量浮出水面。據(jù)保守估計(jì)，去年進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資總量已超過1500億元。
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商的融資渠道逐一被“設(shè)限”后，“另一扇窗”正在被敲開。擁有“海外關(guān)系”的房地產(chǎn)企業(yè)開始利用外資布局國(guó)內(nèi)樓市。2010年下半年以來，海外資金與國(guó)內(nèi)房企合作、注資開發(fā)項(xiàng)目的案例大量浮出水面。保守估計(jì)，去年進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資總量就已超過1500億元。
“走FDI途徑、實(shí)行基金化運(yùn)作，是外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)，而外資投資的項(xiàng)目絕大部分是商業(yè)地產(chǎn)。”陽(yáng)光股份(7.43,-0.02,-0.27%)(000608)副總裁楊寧在接受專訪時(shí)表示。
通過將資金分解到國(guó)內(nèi)各省市外商直投項(xiàng)目的額度內(nèi)，或者通過境外紅籌公司的票據(jù)融資，包括主權(quán)基金在內(nèi)的海外資金正在潛入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。這類外資多數(shù)以有限合伙人的身份出現(xiàn)，并投資于一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。“為分享中國(guó)城市化和人民幣升值的雙重收益，這類外資沉淀的期限很長(zhǎng)，而國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商也都在試圖打通這一私募融資的渠道。”業(yè)內(nèi)人士坦言。
“合謀”主權(quán)基金
“境外資金尤其是東南亞的主權(quán)基金，很看好中國(guó)的持有型房地產(chǎn)物業(yè)。2003年以來，包括新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GIC)在內(nèi)的多只主權(quán)基金已紛紛進(jìn)入。”楊寧介紹。
謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的外資與“求錢若渴”的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商一拍即合。與Pre-IPO時(shí)的財(cái)務(wù)投資不同，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資在股權(quán)層面更側(cè)重于控股權(quán)。
2007年4月，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司設(shè)立特殊目的公司(SPV)Reco Shine Pte Ltd，認(rèn)購(gòu)陽(yáng)光股份非公開發(fā)行的1.2億股股票，獲得29.12%的持股比例，成為陽(yáng)光股份的控股股東。隨后，陽(yáng)光股份與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司在土地開發(fā)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上開始“出雙入對(duì)”。2008年以來，陽(yáng)光股份共斥資逾30億元相繼收購(gòu)家世界18個(gè)物業(yè)組成的資產(chǎn)包等項(xiàng)目，其相當(dāng)一部分資金來源于新加坡政府投資公司。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，單與主權(quán)基金有合作的國(guó)內(nèi)房企就有10余家。新加坡政府投資公司的角色類似于中國(guó)的中投公司，主要負(fù)責(zé)運(yùn)用部分政府的外匯儲(chǔ)備進(jìn)行對(duì)外投資。目前，作為境外戰(zhàn)略投資者，新加坡政府投資公司除了與陽(yáng)光股份合作外，還與首創(chuàng)置業(yè)、凱德置地等公司有合作。
“在具體項(xiàng)目的運(yùn)作上，我們和新加坡政府投資共同出資設(shè)立公司，我們負(fù)責(zé)實(shí)際運(yùn)營(yíng)，因此充當(dāng)GP(普通合伙人)的角色，而新加坡政府投資則充當(dāng)LP(有限合伙人)。收益方面，除了按股權(quán)比例分成外，我們還享有商業(yè)管理收入。”楊寧介紹。
在陽(yáng)光股份目前運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目中，除北京地區(qū)的6個(gè)項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目大部分由新加坡政府投資控股。以家世界資產(chǎn)包中位于天津的5個(gè)項(xiàng)目為例，新加坡政府投資的持股比例達(dá)到了90%。
“外資通過當(dāng)?shù)氐腇DI額度進(jìn)來，分解成5個(gè)項(xiàng)目公司用來收購(gòu)具體項(xiàng)目。我們則認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目中的部分股權(quán)。但項(xiàng)目公司的具體運(yùn)營(yíng)則由我們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)。”楊寧表示。2010年上半年，陽(yáng)光股份商業(yè)物業(yè)租賃收入達(dá)1.11億元，資產(chǎn)交易服務(wù)及運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)收入1871.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)顯著。
目前，新加坡、菲律賓、馬來西亞等政府投資基金均通過類似途徑進(jìn)入中國(guó)。而萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、富力、金地、龍湖等國(guó)內(nèi)一線房企的項(xiàng)目中也都有外資的身影。
