“舊歷的年底畢竟最像年底，村鎮(zhèn)上不必說，就在天空中也顯出將到新年的氣象來。”魯迅在《祝?！分袑懙倪@一句，說明人們在習慣上，春節(jié)才是一年的終點和起點。所以，我們對過去的一年進行盤點，預測新一年的發(fā)展，不妨從春節(jié)開始。但今年又有些不同，從元旦前到春節(jié)前，從中央到地方，各級都發(fā)出了房地產(chǎn)市場調控的信號，加息、房產(chǎn)稅、限購等等系列動作都在暗示，2011年要繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場調控方向不動搖，調控力度不放松。

　　送別2010這個“史無前例”的房地產(chǎn)密集調控之年，新一年的東營樓市走向更加牽動各方神經(jīng)。從政策動態(tài)到市場走向，方方面面人士都有自己不同的見解。政策調控的方向是什么？東營樓市交易和房價的走向會怎樣？且梳理當前的樓市脈絡，與大家共同進行“猜想”。

　　■猜想一：政策調控會趨嚴

　　經(jīng)過2010的政策調控，東營樓市仍然量價齊升。2011年政策調控方向是什么？趨嚴還是放松？還是會有其他的調控途徑？

　　就在2010年12月26日，國務院總理溫家寶指出“有信心讓房價回到合理價位”；次日，國務院副總理李克強又強調“要堅持房地產(chǎn)市場調控不動搖”；12月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部姜偉新再次對房地產(chǎn)市場調控作出明確表示，明年將繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調控。

　　而在春節(jié)前的1月26日，2011年版“新國八條”出爐。溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作。會議提出樓市調控八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、調整完善相關稅收政策、加大保障性住房建設力度、普遍實施“限購令”、要求地方政府承擔樓市穩(wěn)定發(fā)展責任等。樓市第三輪調控在2011年初落地，相比2010年兩輪樓市調控的“國十條”和“國五條”，此輪“國八條”的調控力度更大，顯示了中央政府遏制房價過快上漲的決心。

　　幾輪調控下來，2011年樓市會走向相對理性化，調控的滯后性或許會在春節(jié)后兩三個月內(nèi)顯現(xiàn)，也許會有更加嚴格的調控出臺。

　　■猜想二：銀行將連續(xù)加息

　　從今年年初，業(yè)內(nèi)人士預測，進入加息通道是沒有任何懸念的，剩下的問題就是今年還會加息嗎？加幾次？加多少？

　　2月9日，中國人民銀行決定，自2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。繼2010年12月25日加息之后，本次央行再次調整存貸款基準利率，貸款利率的增加，意味著購房貸款壓力加大。

　　2011年首次加息，會給購房者增加多少購房成本？以貸款100萬、20年等額本息還款為例，政策后按照首套房貸8.5折計算，每月多還款96.12元，總共多支出約23068.67元。

　　買二套房以貸款100萬、20年等額本息還款為例，政策后按照二套房貸1.1倍計算，每月多還款132.8元，總共多支出約31872.56元。

　　加息以后，開發(fā)商的貸款成本，購房者的貸款成本放大，對樓市的影響顯而易見。

　　■猜想三：限購令波及東營

　　1月26日的“新國八條 ” 明確提出 “ 限購令”。按照決策層的要求，部分一二線城市已紛紛出臺“限購令”，但同時在一定程度上也成為“催購令”。東營市場也受“限購”風暴影響，部分市民選擇節(jié)前出手購房，免受波及。

　　“新國八條”對“限購令”做出了明確規(guī)定，對本地居民而言已有1套的可以再購一套，已有2套的，不能再購；而對非本地人購房也做出了明確的限制，以能否提供一年內(nèi)的納稅證明或社保證明為依據(jù)，或可購1套，或不能購房。

　　雖然目前東營沒有推行“限購令”，但當前東營樓市已有購房者擔心東營版限購令出臺而紛紛將購房計劃提前。

　　■猜想四：將有大批新盤亮相

　　據(jù)了解，由于2010年市場受到調控，使得開發(fā)商的房屋出現(xiàn)了斷銷的局面，因此大量新的樓盤將會在2011年上市。

　　據(jù)統(tǒng)計，2011年，我市將有新老樓盤共計50家有推新計劃，其中純新盤31家，老盤推新項目19家。按區(qū)域劃分：東城12個、西城14個、縣區(qū)6個；按物業(yè)類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業(yè)8個。

　　2010年年底已有部分剛需開始進入市場，樓市交易現(xiàn)“翹尾”之態(tài)，2011年年初如果沒有新的調控政策的話，這種狀況將延續(xù)，建議剛需置業(yè)者適時入市。

　　■猜想五：房價將穩(wěn)中見漲

　　從2010年的房價看過來，2010年12月東營市房價同比漲幅為2.40%，創(chuàng)年內(nèi)最低紀錄。2010年全年房價整體走勢呈現(xiàn)先漲后落，漲幅逐月縮小。2011年，在后續(xù)政策的調控的影響下，房價漲幅將延續(xù)2010年逐月縮小的勢頭，但總體上仍然呈上漲趨勢。

　　據(jù)東營城鄉(xiāng)網(wǎng)相關人士分析，房價是否下降主要看政策影響。連續(xù)的政策調控，影響會在2011年顯現(xiàn)出來，房屋銷售價格漲幅將會有不同程度地下降，但不會出現(xiàn)消費者預期的大幅度降價現(xiàn)象。原因有以下三點：一是國家政策出臺后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨金融信貸難、融資難、資金回籠難的問題，后續(xù)開發(fā)動力銳減；二是在消費者持幣觀望、市場成交量萎縮的情況下，銷售方勢必會采取一定的刺激措施促使交易量上升進而大量回籠資金，否則會產(chǎn)生資金鏈危機；三是城市部分群體的收入增長幅度遠遠落后于房價增長幅度，消費者購買動力不足。

　　■猜想六：保障性住房將擴大

　　2011年，國家將重點增加保障性住房、經(jīng)濟適用房、廉租房等產(chǎn)品的供應，增加低端市場供應量，來解決中低收入者的住房需求。

　　2010年10月份，第一期市直廉租房正式分配到城市低收入家庭手中。截至目前，全市地方累計建設籌集廉租住房1510套，通過棚戶區(qū)改造解決廉租住房3459套，發(fā)放廉租住房租賃補貼2455戶。建設經(jīng)濟適用住房4558套，供應4458套；全市小城鎮(zhèn)住宅樓房率達36.81%，人均住宅使用面積達27.38平方米。

　　隨著近期勝利油田職工住房建設的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開工建設、市區(qū)經(jīng)濟適用房建設和廉租房的建設等，將會給市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結構，在很大程度上改變市場供求關系的變化，普通商品住房建設比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發(fā)展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產(chǎn)市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質，也會帶動整個房地產(chǎn)市場品質的提升。