負重幾何？

　　土地增值稅的重點清算并非新生事物，國稅總局分別于2007年、2008年和2010年三次下發(fā)有關文件，對土地增值稅清算的一系列技術問題進行規(guī)定。“這次的重點清算工作，將在這些技術問題規(guī)定的基礎上進行。”一位不愿具名的地方稅務局官員向記者表示。

　　對于中國地產(chǎn)商而言，土地增值稅實際上才是真正能讓他們感受到切膚之痛的“所在”，因為這一稅種是直接影響地產(chǎn)商真金白銀收入的稅收政策。

　　記者從稅務部門了解到，在本次重點清算的過程中，將嚴格執(zhí)行如下規(guī)定：增值額未超過扣除項目金額50%，征收增值額的30%，超過50%未達100%的征收40%，對超過100%低于200%的征收50%，如果超過200%，則需要繳納增值部分的60%作為土地增值稅。

　　中央財經(jīng)大學財政稅收學院副院長劉桓告訴記者，由于土地增值稅執(zhí)行的是累進稅率，具體到當下的房地產(chǎn)市場，往往是開發(fā)時間和周期拖得越長，房價就長得越高，這就導致征收土地增值稅的稅基也就越大，開發(fā)企業(yè)需要支出的稅金也就越高。

　　“現(xiàn)在土地增值稅，基本上是采用預征的方式，口徑比較松的時候，預征額為1%的下限，也就是一個項目還沒有動工，先按項目預計銷售收入的1%預征，然后在項目完成結案后進行清算，現(xiàn)在，這個預征額的下限提高到了5%。”一位不愿具名的開發(fā)企業(yè)財務總監(jiān)于2月8日告訴記者。

　　她給記者算了一筆賬，如果項目銷售評估值與土地獲取成本及運營成本之間差價的總額為1億元，預征1%的與預征5%的的差距就是現(xiàn)金400萬元，況且絕大部分項目的評估值差價多數(shù)都在1億元以上，動輒就是超過1000萬元以上的現(xiàn)金支出差距，這個差距對企業(yè)的財務運作是真金白銀的影響。

　　北京四方聯(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，2009年北京單價15000元/平方米就可以算得上是高檔住宅，而現(xiàn)在至少需要25000元/平方米以上的才算得上高檔項目，“從這個側面可以看出，從2009年到2011年，兩年間，北京主流房地產(chǎn)項目的增幅都在100%左右，這還沒有計算項目土地獲取年代的成本，可想而知，如果從嚴征繳高檔項目的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)真金白銀的現(xiàn)金支出，會有多大的壓力。”他說。

　　意在逼出供應

　　對于土地增值稅，開發(fā)企業(yè)的忌憚與恐慌或許恰是政府的意圖所在。“政府希望開發(fā)商忌憚如此之高的稅金，加快開發(fā)和銷售的節(jié)奏，從而短時期內充實樓市的市場供應，以緩解市場供應的壓力。”楊少鋒說。

　　從2010年4月開始，國務院三次下發(fā)文件對樓市進行宏觀調控，其間均提出要穩(wěn)定城市住房供應。但市場中現(xiàn)實的情況是，不少開發(fā)企業(yè)面對市場快速上漲的房價，采用拖延開發(fā)周期、銷售周期的手段，獲得更高的銷售價格，以提高利潤。

　　中房信分析師薛建雄認為，其意所指，很大程度上是在迫使開發(fā)商迅速順應市場趨勢，大批放量使價格迅速回落。

　　“稍微明智點兒的開發(fā)商都會算出這筆賬，與其死撐后還被收高額增值稅，不如現(xiàn)在降價回籠資金。” 江蘇省淮安市房管局局長邵明認為，這一政令對進一步鞏固調控成果將起到很好的作用。另一方面，土地價值在過去幾年的成倍攀升，原有預征稅率標準已經(jīng)過時，稅率提高，則可以大大提高地方財政收入。

　　在接受記者采訪時，萬科[簡介最新動態(tài)]股份總裁郁亮表示，在外界評價中，開發(fā)企業(yè)通常被指摘為發(fā)展靠融資、利潤靠通脹，但萬科的策略是主要不靠土地增值賺取利潤，從而確保財務的總體安全。

　　但即便如此，萬科在上一次土地增值稅的清算風暴中，依然進行了大幅度的財務計提手段，以應對可能出現(xiàn)的各種情況，不僅萬科如此，招商地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]、金地集團[簡介最新動態(tài)]、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市企業(yè)均是如此。