開(kāi)發(fā)貸難逃“收緊”命運(yùn)
值得一提的是，因加息周期已啟動(dòng)，銀行個(gè)人業(yè)務(wù)中的按揭貸款已明顯受到緊縮，而對(duì)公業(yè)務(wù)中的開(kāi)發(fā)貸很可能是后續(xù)調(diào)控的另一著力點(diǎn)。
湘財(cái)證券研究所楊森表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲與信貸投放關(guān)系緊密，2010年上半年銀行開(kāi)發(fā)貸的增速明顯高于全行一般貸款的增速，直接導(dǎo)致了當(dāng)年一季度房?jī)r(jià)的上漲。“因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定調(diào)整之前，銀行信貸也不會(huì)有明顯增加。”
中國(guó)社科院投資系博士付立春在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，2011年銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸整體上將會(huì)收緊。
“最嚴(yán)的可能是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，增量部分可能會(huì)叫停；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款陸續(xù)也會(huì)有一些對(duì)應(yīng)的緊縮政策。”
而對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，不排除該業(yè)務(wù)繼續(xù)收緊的可能性，但緊縮空間有限。
“從利率量化的角度看，按揭貸款的空間會(huì)比較有限。”付立春指出，加息周期的啟動(dòng)對(duì)于按揭貸款尤其是其中的投資性房貸，有明顯的緊縮作用。“如果需要再加碼，可能是取消首套房8.5折利率優(yōu)惠等；但是在目前沒(méi)有良好系統(tǒng)的保障性住房的條件下，商品房仍然是居民居住的主要載體，這個(gè)貸款的需求需要得到保障。”
實(shí)際上，銀行對(duì)于房貸業(yè)務(wù)收緊甚是無(wú)奈。“房貸業(yè)務(wù)質(zhì)量很好，首付高，還款率高，算‘優(yōu)良’品種，但政策壓力太大了。”一家商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)人士稱。
亟待保障房填補(bǔ)供給缺口
但是開(kāi)發(fā)貸的收緊，意味著商品房供給減少，使供不應(yīng)求的市場(chǎng)“雪上加霜”。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士指出，要讓商品房市場(chǎng)回到正常的軌道，根本的途徑是保障房的大規(guī)模建設(shè)。
國(guó)泰君安銀行業(yè)分析師邱冠華指出，銀行房貸業(yè)務(wù)在調(diào)控壓力下勢(shì)必受到影響，但收緊開(kāi)發(fā)貸將減少供給，不利于控制房?jī)r(jià)。
一位接近銀行的相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，如果控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的增量和增速，那么開(kāi)發(fā)商資金鏈條將會(huì)比較緊張。
一般而言，如果開(kāi)發(fā)商的資金面不充裕，會(huì)采取兩種方式解決問(wèn)題。一方面是降低房?jī)r(jià)，加快資金回籠，增加現(xiàn)金流充裕程度；另一方面則是新增項(xiàng)目的節(jié)奏和規(guī)模都會(huì)有所減緩，從而節(jié)省資金以保證正常運(yùn)營(yíng)。
付立春認(rèn)為，收緊開(kāi)發(fā)貸的確會(huì)減少商品房的供給，但實(shí)際上目前面臨的問(wèn)題是，市場(chǎng)始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，要解決這個(gè)問(wèn)題，根本的途徑可能就是保障房的大規(guī)模建設(shè)，讓商品房市場(chǎng)回到正常的軌道。
“應(yīng)該來(lái)說(shuō)，如果僅靠商品房，始終滿足不了剛性需求和投資需求。特別是投資性需求，如果市場(chǎng)處于一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，投資需求會(huì)被無(wú)限放大，整個(gè)需求會(huì)更加旺盛。供給始終不夠，需要保障房的加入。否則不打破商品房的循環(huán)圈，房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上升。”
同時(shí)他指出，保障房貸款仍面臨瓶頸。“商業(yè)銀行需要利潤(rùn)。相對(duì)一般性的商品房，保障性住房對(duì)銀行的吸引力不強(qiáng)。如果有政府擔(dān)保來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，或者使保障房貸款利率保持在合理水平，不至于過(guò)低，銀行將會(huì)更加積極地參與進(jìn)來(lái)。”
