限制儲備范圍

　　記者了解到，由國土資源部牽頭的《土地管理法》修改當中，將對土地儲備制度進行修改。

　　據(jù)王守智介紹，土地儲備制度改革的一個重要方向是限定土地儲備范圍，對于新增建設用地，不能進入土地儲備。土地儲備只能對“三舊”用地等存量建設用地進行整理和儲備，以及對重大建設項目用地進行儲備。

　　為了限制地方政府利用土地儲備手段進行囤地和炒地，國土資源部還和證監(jiān)會等金融監(jiān)管部門，一起加強了對土地金融的風險防控。

　　王守智介紹說，不能讓地方政府通過土地儲備手段拉高土地價格，然后將土地向銀行抵押，將風險轉嫁給銀行。

　　為此，國土部正在和證監(jiān)會等部門聯(lián)合進行房地產企業(yè)上市、增發(fā)融資的審核工作，以此防止不良土地和房地產資產進入資本市場和流通市場，防止土地炒賣。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，很多地方政府的土地儲備中心都是將新增建設用地，尤其是農地被征用以后，直接進入土地儲備中心，經過政府有形的手控制，將土地賣給開發(fā)商等用戶，政府從中獲得高額的土地差價。

　　漢鎰資產管理公司董事長郭鈞表示，要防范不良土地資產進入資本市場，還需要完善資本市場規(guī)則。

　　王守智表示，除了限制政府征地范圍和土地收儲范圍以外，還要盡快推出集體建設用地的流轉政策，以市場化流轉，堵住地方政府借地生財?shù)穆纷印?/p>

　　“在城市規(guī)劃范圍以外的集體建設用地，在符合規(guī)劃用途的情況下，可以參股、轉讓等形式參與到土地經營分配收益；在城市規(guī)劃范圍以內的集體建設用地，在不被規(guī)劃進公益項目等前提下，也可以參與到土地增值收益的分配，”王守智說，將要逐步推進集體建設用地流轉，以減少地方政府征地和儲備土地的范圍。

　　記者了解到，除了《土地管理法》修改中將涉及土地儲備制度修改以外，國土資源部還在研究存量土地和增量土地利用政策，以規(guī)范地方儲備土地制度。

　　增量土地將更多采用直接流轉的形式進行，而存量土地則更多采用儲備和征收的方式進行。

　　王守智表示，目前對于閑置土地等存量土地，超過2年的，都采取無償收回的方式，這種行政性手段也有局限性。接下來，國土部門會研究經濟手段和行政手段相結合的調控手段。

　　例如，對于閑置土地，規(guī)定無償收回會面臨比較大的難度，采取征收高額閑置土地費，囤地將會賠錢，這樣可以改變囤地和閑置用地比較多的問題。

　　同樣，此類經濟性手段也在被考慮用在土地儲備制度的改革上。對于地方政府儲備的土地，要想加快其變成有效供應土地，而不是地方政府囤地和炒地的工具，就必須對其征收“閑置費”之類的費用。

　　王子才表示，土地儲備制度的改革，并不會影響土地供應的問題。因為土地一級開發(fā)交給市場以后，通過專業(yè)的一級開發(fā)公司，將會加快土地供應節(jié)奏。以“BT”等形式為主的土地一級開發(fā)形式，將發(fā)揮比較大的作用。