開(kāi)發(fā)商揮金如土

土地儲(chǔ)備資源作為房地產(chǎn)公司的重要資產(chǎn)，決定了企業(yè)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，在調(diào)控風(fēng)聲緊張的2010年，各房地產(chǎn)企業(yè)的拿地戰(zhàn)略也絲毫未見(jiàn)放松。

以保利地產(chǎn)（600048）為例，年初至今，保利地產(chǎn)共發(fā)布取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告10個(gè)，涉及拿地總金額共計(jì)437億元，加上12月以來(lái)保利在廣州、北京、南寧以及紹興等地的拍地金額，粗略計(jì)算可知，保利地產(chǎn)今年以來(lái)拿地總金額已超過(guò)520億元左右。而今年前11個(gè)月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額571.49億元，拿地金額已接近于銷(xiāo)售收入。萬(wàn)科（000002）年初至今為獲取土地使用權(quán)所付出的金額也約達(dá)到533億元左右。

萬(wàn)科、保利并非最為激進(jìn)的拿地者，統(tǒng)計(jì)顯示，今年前11個(gè)月恒大地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備3231萬(wàn)平米，增速第一；萬(wàn)科新增土地儲(chǔ)備2196萬(wàn)平米，增速第二；保利地產(chǎn)新增土地面積為1502萬(wàn)平米，位列第三。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月份，20家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地總面積為1468.45萬(wàn)平米，雖然環(huán)比下降20%，但拿地總金額達(dá)到332.94億元，環(huán)比增長(zhǎng)11%。

臨近年末，隨著各地土地市場(chǎng)進(jìn)入沖刺階段，眾多房地產(chǎn)企業(yè)也再次掀起一股拿地?zé)岢保f(wàn)科、保利、華潤(rùn)、中海、綠地等大企業(yè)紛紛斥巨資新增土地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年12月份以來(lái)，萬(wàn)科在全國(guó)的拿地金額就接近100億元。12月16日，保利一日之內(nèi)兩度刷新了廣州單價(jià)“地王”紀(jì)錄；12月22日，保利更是斥資11.5億元拿下浙江省紹興縣兩塊土地，創(chuàng)下該地區(qū)樓面單價(jià)地王；12月22日，萬(wàn)科23億元競(jìng)得溫州市龍灣中心地塊，樓面價(jià)約12749元/平方米，綠城也于22日以31億元在溫州龍灣中心拿下了190畝土地，樓面價(jià)高達(dá)16318元/平方米。

在“地王”大片接連上演的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)拿地也呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)：拿地不再“扎堆”一線(xiàn)城市，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在結(jié)合國(guó)家的政策傾向以及自身戰(zhàn)略布局的需要來(lái)獲取土地，使得二三線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)也日漸升溫。

今年，各大房企都取得不俗銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，這跟房企及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，以及較強(qiáng)的適應(yīng)能力有關(guān)，也跟企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)拉長(zhǎng)、提前布局二三線(xiàn)城市有關(guān)，二三線(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的火爆部分“對(duì)沖”了一線(xiàn)城市成交量的下滑，也使房企嘗到了甜頭。

伴隨著環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃的日漸明晰，地處廊坊的榮盛發(fā)展（002146）便明顯加大了在河北的拿地力度，12月以來(lái)，榮盛發(fā)展共獲得11個(gè)土地使用權(quán)，其中7個(gè)地塊分別位于河北的廊坊、唐山、滄州等，拿地總金額共計(jì)約33億元，也顯示出公司對(duì)于河北區(qū)域未來(lái)發(fā)展的看好。

市場(chǎng)醞釀新變革

為防止土地價(jià)格過(guò)快攀升，今年一些地方國(guó)土部門(mén)在土地出讓、土地成交以及土地使用等環(huán)節(jié)都加大了監(jiān)管和調(diào)控力度。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在調(diào)控政策的影響下，明年土地市場(chǎng)或出現(xiàn)新的變革。

北京市在今年下半年的土地出讓中頻繁采用了綜合評(píng)標(biāo)法。開(kāi)發(fā)商在報(bào)送土地價(jià)格后，一改以往憑價(jià)格論的方式，而是綜合考慮了開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等各因素進(jìn)行評(píng)定。

此外，在國(guó)家加大保障房建設(shè)力度的政策背景下，配建保障性住房地塊占比也明顯上漲。以北京市為例，在今年11月以來(lái)成交的35塊住宅類(lèi)地塊中，其中半數(shù)都配套建設(shè)了不同比例的保障性住房。在此基礎(chǔ)上，北京市還推出了“限價(jià)格、比租賃房面積”的地塊。

根據(jù)北京市國(guó)土局在土地招標(biāo)文件中的規(guī)定，采用“限價(jià)格、比租賃房面積”的地塊，掛牌出讓宗地設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建租賃房面積的方式確定競(jìng)得人。

目前，該方法已經(jīng)在順義及房山等多塊地進(jìn)行了試點(diǎn)，義張鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地經(jīng)3家企業(yè)多輪競(jìng)價(jià)，達(dá)到價(jià)格高限后，改為競(jìng)政策性租賃房面積。最終北京天正華特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.6億元及配建15600平方米租賃房競(jìng)得該宗地。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，“限價(jià)格、比租賃房面積”的出讓程序正逐步規(guī)范化，很有可能成為2011年北京土地市場(chǎng)上的常例。