政府爭利

與供地數(shù)量不足相對的是，土地出讓金收入年年創(chuàng)新高，2010年北京市住宅樓面地價已由2009年的6189元/平方米，飆升至8255.96元/平方米。在政府壟斷土地資源的制度下，土地永遠是稀缺資源，土地市場上爭奪的主角是開發(fā)商，但最大的得益者是地方政府。

本刊記者根據(jù)北京市土地儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計（按照合同出讓價款累加），截至12月16日，北京市土地出讓金收入為1047億元，比去年同期增加近60％，超過了2009年全年約930億元的出讓金收入。

由于部分開發(fā)商分期付款，拿地后無力付款等原因，實際土地出讓金和合同出讓價款有部分出入，如2009年北京市政府公布的實際出讓金收入為494億元。但是，即便之后的出讓金繳納出現(xiàn)問題，成交地價、樓面價和周邊的房價等市場指標已實質性地被推高。

濱江房地產副總朱立東曾向記者計算過開發(fā)商的開發(fā)成本，在購房者付出的房價中，土地成本約三分之一，建安成本和各種稅費共三分之一，開發(fā)商的利潤約三分之一。2010年，北京住宅樓面地價已達到了8255.96元/平方米，照此計算，北京市商品房房價的正常水平應為2.5萬元/平方米。

朱立東表示，在建安和稅費成本無法壓縮的情況下，房價的漲跌變成了開發(fā)商和政府之間的利益爭奪，“政府一方面希望房價下跌，一方面又指望土地掙錢，房價下跌就只能指著開發(fā)商自己壓縮利潤。”

實際情況是，即便在今年最嚴厲的調控下，開發(fā)商仍然堅守著價格聯(lián)盟，銷售額再創(chuàng)新高，在土地市場的花費和爭奪也不輸往年。

中原集團研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，排名前十的上市房企購地共花費1711億人民幣，同比增長3％；2010年全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置費同比增長78％。中原集團研究部經理劉淵預計，年末土地市場供應的持續(xù)放量將使未來的土地成交熱度不減。

12月，消失了半年多的“地王”也重現(xiàn)江湖。在武漢，武漢聯(lián)投以8755元/平方米拿下武漢武昌新生路地塊，刷新此前由九龍倉（8063元/平方米）創(chuàng)下的最高單價紀錄；上海青浦趙巷地塊被業(yè)貿投資有限公司以樓面價21648元/平方米競得，溢價率為192％，刷新了此前金地集團創(chuàng)造的紀錄。

火熱的商品房市場以外，北京市還制定了天量的保障性住房供地目標——住宅供地總量的50％（即1250公頃）以上。但這部分又完成了多少呢？

北京市國土局11月10日發(fā)布的“2010年前三季度國土資源管理統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析”顯示，1-9月，北京市廉租房及公租房、限價商品房、定向安置房供地已提前完成全年計劃任務：保障性住房用地供應1263公頃，完成計劃指標（1250公頃）的101％。在操作環(huán)節(jié)，北京還采取了捆綁式出讓的方法，即出讓商品房土地時，規(guī)定開發(fā)商配建一定比例保障房。

由于保障性住房用地采用劃撥而非招拍掛形式，且很多沒有公開統(tǒng)計，上述數(shù)據(jù)受到質疑。安信證券研究報告就以“疑竇叢生的保障房”為題，直接質疑目前報出的今年保障房實際投資相對往年可能存在統(tǒng)計口徑的差異。

報告引用國家統(tǒng)計局不同時期公布的數(shù)據(jù)判斷，今年保障房的大部分開工及投資都來自于第三季度。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月-6月，全國保障房投資額為433.19億元，同比減少1.7％；報告認為，如此數(shù)據(jù)屬實，則意味著上半年保障房開工不足150萬套（以2009年全年保障房開工330萬套，上半年開工40％計算）。而住建部表示，今年1至9月，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開工520萬套，占年度計劃580萬套的90％。由此可推算，今年第三季度保障房開工至少370萬套，以每套60平方米算，約2.2億平方米。但今年三季度全國房屋新開工3.9億平方米，扣除保障房，則商品房開工僅1.7億平方米，即同比下降30％以上。這與今年第三季度上市房企的開支情況不符。此外，報告也認為明年1.3萬億元保障房的投資規(guī)模意味著地方政府土地出讓收入基本上完全用于保障安居工程——這顯然也是不可能的。

據(jù)媒體報道，近期，住建部向各地發(fā)出《關于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知》，明確提出2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套，相比2010年的580萬套新增了420萬套，且公共租賃房將占主要部分。

這個更加巨大的計劃，完成的數(shù)量和質量仍將被市場打上一個大大的問號。