樓市調(diào)整已開始了大半年，作為參考價格的擬售價與實際成交價漸行漸遠，尤其是11月份，近50個項目的集中入市，導(dǎo)致這一現(xiàn)象尤為明顯：一邊是擬售價格的虛高，一邊是成交價格的大幅縮水。同一個樓盤，網(wǎng)上公式的擬售價與實際的成交價，每平方米幾千元甚至上萬元的差價讓買房人感覺簡直“霧里看花”。

    價格是多數(shù)買房人最看重的因素，但就是在簡單的定價環(huán)節(jié)，開發(fā)商卻花招百出。對于當(dāng)下買賣雙方的博弈期，房價到底價格是漲是跌？記者進行了深入探訪。

    ●高標(biāo)低賣買房人感覺挺合適

    “開網(wǎng)店時我發(fā)現(xiàn)，無論標(biāo)上什么樣的價格，買家總是不停地討價還價，不是希望抹掉零頭就是要求免費快遞。于是就索性把商品標(biāo)上高價，再推出限時7折搶購的活動，到最后，實際的成交價格比照先前不但沒降，參加搶購的買家反而增多了。”聊起自己的生意經(jīng)，兼職開網(wǎng)店的小王頗為得意。但說起不久前的買房經(jīng)歷，卻連連表示自己醒悟得太晚，“中招了”：這類高開低走的手法，開發(fā)商們運用起來更加的爐火純青，小王一直到簽約后，才發(fā)現(xiàn)自己買的房子與仍舊在售的前一期單價基本相同，并未得到想象中的實惠。

    就在11月份，小王和家人在通州看了多個樓盤，最后將目標(biāo)鎖定在了新城區(qū)運河附近的某項目，唯一的障礙是2.4萬元左右的預(yù)售均價讓小王連連搖頭。正當(dāng)準(zhǔn)備放棄時，售樓員適時地告訴小王，具體樓層的具體戶型的定價更合適，比如正在銷售的8號樓，6、7層135平方米的三居室，實際售價為18000元/平方米左右，總價大概在250萬上下，由于均是高層板樓，并不存在朝向采光的問題。另外，10層以上均價則相對較貴，但也僅為19000元/平方米，依舊遠低于24000元/平方米的預(yù)售均價。為何實際售價比均價差了那么多？售樓員解釋道：“同期銷售的9號樓價格在245000元/平方米左右，位置更加優(yōu)越。由于原本是打算明年推出的，現(xiàn)在雖然拿出來銷售，但并不著急賣，建議您多考慮8號樓，價格很優(yōu)惠。”并排的兩棟樓，單價差了5000元/平方米，一套三居就差了六七十萬元。這么一對比，小王反而感覺到是機會出手了，當(dāng)即就預(yù)訂了8號樓的一套三居室。

    “但到現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，自認(rèn)為很優(yōu)惠才買下的房子實際并未便宜。”回過頭來小王在交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，該項目8月份的預(yù)售均價為2萬元，實際成交價為1.8萬，如今預(yù)售均價提到了2.4萬，實際成交價仍是1.8萬。

    先標(biāo)出較高的預(yù)售價，在買房人感嘆調(diào)控?zé)o力時，適時地報上實際售價，并冠以優(yōu)惠、折扣等“帽子”，讓買房人重燃希望，但實際價格卻并未松動。在與調(diào)控政策的博弈中，開發(fā)商高開低走的手段屢試不爽。

    ●多數(shù)樓盤成交價低于擬售價

    記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，11月25日前新增的預(yù)售項目，平均擬售價達到了2.45萬元/平方米，相比10月同期的20087元/平方米及9月份的21131元/平方米，均有大幅提高。但實際成交均價為20144元/平方米，相差甚遠。

    由此可見，近期新增預(yù)售項目的擬售價格與實際成交價格的差距正在逐步加大。如運河灣的最高擬售價格為26000元/平方米，實際成交價格卻為18761元/平方米，低了7000元/平方米；倚景園擬售價格39466元/平方米，實際成交價格為36472元/平方米，低了3000元/平方米；新華經(jīng)典麗園擬售價格為31995元/平方米，實際成交價格為23613元/平方米，每平方米低了8000元。

    另外，記者還注意到，越是高端樓盤，實際成交價格與擬售價格的差距越大。有京城第一貴之稱的霞公府，擬售價為107742元/平方米，實際成交的價格則為94092元/平方米，相差1.3萬元/平方米；CBD核心區(qū)的禧瑞都擬售價格超過7萬元，實際成交價為6萬元，相差1萬元；朝陽區(qū)的另一高端項目紅璽臺同樣如此，最貴為64614元/平方米的擬售價，實際成交則為57380元/平方米。

    記者同樣對比了兩周前因“直降近7千元”而炒得沸沸揚揚的京貿(mào)國際城其公布的擬售價格為25992元/平方米，實際成交價格為20872元/平方米，相差為5000元，與上述項目相比甚至有些“拿不出手”。

    ●目前調(diào)控最大作用在于房價停漲

    對于成交價低于擬售價的現(xiàn)象，多位開發(fā)商均向記者表示，擬售價不等于開盤價，在實際開盤時會受到很多客觀因素影響，比如市場因素，開發(fā)商會根據(jù)市場的好壞情況調(diào)整價格。另外，房源的不同也必然導(dǎo)致實際價格有所差異。

    但理論上講，開發(fā)商親自申報的擬售價格作為參考價不應(yīng)與實際成交價差距過大。一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，這一現(xiàn)象也是自樓市進入調(diào)整期后才越來越明顯，從開發(fā)商的角度講，不斷提高擬售價格造成樓市始終處于上漲的假象，給成交明顯冷淡的市場注入信心。另外，大幅提高的擬售價也給了開發(fā)商更多的打折和優(yōu)惠空間。買房人最后會發(fā)現(xiàn)，自己即便是托關(guān)系找朋友，打了折上折的房子，實際也并未實惠多少。

    對于這種市場現(xiàn)狀，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事經(jīng)理李文杰一語道破：“目前調(diào)控的最大作用就在于房價不漲了。”今年的情況與2008年時有很多不同，那時政策一出臺，房價就應(yīng)聲而落，如今受通貨膨脹和股市起伏的影響，樓市仍舊是資金的重要去向。號稱史上最嚴(yán)調(diào)控雖已執(zhí)行了大半年，但并沒有像很多人期盼的那樣降低房價，不過從整體上看，北京的大部分項目的成交均價已基本停漲。李文杰預(yù)計，2011年樓市價格將出現(xiàn)實質(zhì)性的調(diào)整，尤其是明年3月份的兩會，將為樓市走向定調(diào)。