預期

    市場各方預期逐漸轉向

    在成交量走高的支撐下，商品住宅的均價依舊高位運行，個別樓盤甚至出現(xiàn)了明顯的上漲。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，上周深圳一手住宅成交均價為18672元/平方米，環(huán)比上漲12.9%，杭州一手住宅的成交均價達22333元/平方米，環(huán)比上漲4%。

    另據(jù)佑威及樓市專評網聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，上周上海市商品房成交均價為21463元/平方米，環(huán)比前周小幅上漲0 .8%，全市商品住宅成交均價為23008元/平方米，與上周基本持平。尤其引人注意的是，近期上海外環(huán)外幾個項目的售價已接近或突破3萬元，業(yè)內人士紛紛驚呼“外環(huán)外公寓價格已直逼中心區(qū)域價格”。

    對于房價依舊高位運行，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示“不意外”，“讓房價堅挺的因素比下降的因素多很多。”在她看來，從中長期來看，城鎮(zhèn)化進程加快、東西部發(fā)展差距、土地財政、流動性過剩、人民幣升值等都是支撐房價堅挺的因素。就短期而言，除了高端項目的入市拉高了區(qū)域均價的因素外，有效需求仍較為充沛，購房者的預期正發(fā)生著微妙變化，相當一部分購房者認為，即使在多重調控政策之下，房價也很難走入下降通道。

    徐楓預測，從現(xiàn)在到明年春節(jié)前，房價將保持平穩(wěn)，“明年春節(jié)過后，如果調控政策有所松動的話，價格很可能會出現(xiàn)一定幅度的上揚。”

    上海一位長期關注樓市的投資者陸先生告訴記者，新政剛出來時還在觀望，但“‘狼最終沒有來’，反倒是越調越漲”，所以自己和身邊的大多數(shù)朋友已決定“個把月內就出手”。最近的一項網絡調查顯示，只有3成網友認為樓市新政收到了預期效果，而將近7成網友仍認為樓市實際上依然火爆。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，新一輪調控自9月份推出以來，其負面影響有被市場淡化跡象，面對高企的通脹壓力，自住客入市動力加大。

    開發(fā)商的預期轉向也表現(xiàn)得越來越明顯，大手筆的“圈地”行為便可在一定程度上加以佐證。繼月初廣州金沙洲地塊拍出區(qū)域最高價后，上周廣州高價地再度逆市而出，據(jù)業(yè)內估算，該荔灣區(qū)黃沙大道(廣鐵南站)地塊的平均樓面價高達17276元/平方米，創(chuàng)下了廣州市區(qū)樓面價新高。

    另據(jù)公開市場消息，龍湖]、萬科佳兆業(yè)、富力等房企近日在上海、北京、天津、廣東、四川、遼寧等地頻頻出手，佳兆業(yè)更是創(chuàng)造了一天內斬獲9幅地塊的紀錄。

    廣發(fā)證券房地產行業(yè)分析師沈愛卿對《經濟參考報》記者表示，由于房地產價格持續(xù)高位運行，原先持觀望態(tài)度的眾多改善型住房需求者開始動搖，因而加快了入市的步伐。而在強勁需求的正面刺激下，開發(fā)商也開始轉向“謹慎偏樂觀”的態(tài)度。另一位券商分析師則對記者表示，目前開發(fā)商原先“賭漲”的心態(tài)更為偏向樂觀。

    政策

    后續(xù)調控或再發(fā)力

    在房價依舊居高不下尤其是市場各方預期發(fā)生轉向的情況下，一部分觀點認為，后續(xù)調控壓力將承受更大壓力。

    就價格而言，新一輪調控似乎并未讓商品住宅價格出現(xiàn)明顯的整體性松動。仍以上海為例，佑威房地產研究中心副主任陸騎麟介紹說，據(jù)相關統(tǒng)計在未受新政影響的9月，上海全市商品住宅均價為21226元/平方米，這一數(shù)據(jù)在10月攀升至21918元/平方米，高出9月3.3%；而11月前 三 周 的 均 價 更 是 進 一 步 上 漲 至22091元/平方米。在9、10兩月都有成交的327個商品住宅項目中，10月均價高于9月的有186個，占了56.9%。

    從供應上來看，有觀點認為，新政出臺后雖然出現(xiàn)過短期的供應低谷，但大部分時間的商品住宅新增供應量依然處于高位，雖然“逼出”供應量是調控的最終目的之一，但事實上，在調控后供應量的萎縮是正?，F(xiàn)象，也是調控政策對于開發(fā)商威懾力的一種體現(xiàn)，而新一輪調控后新增供應量未出現(xiàn)大幅下跌。

    對開發(fā)商來說，“雖然受到房地產調控政策的影響，但上市公司整體償債能力仍處于正常水平，短期內地產公司資金斷裂的風險很小。”渤海證券分析師陳慧認為，從償債能力來看，房地產上市公司流動比率和速動比率在2010年一季度達到峰值后逐步下降，表明在房地產調控政策的影響下，房地產上市公司的償債能力雖有所降低，但兩者相對于2008年的低點仍有較大距離。

    另有業(yè)內人士對《經濟參考報》表示，打壓剛需的首付提升和利率優(yōu)惠幅度降低等政策持續(xù)出臺，使得剛需群體指望依靠調控政策來圓購房夢的想法變得很困難。

    不過也有業(yè)內人士提醒，目前態(tài)勢的持續(xù)也可能引發(fā)監(jiān)管層出臺更為嚴厲的調控政策。沈愛卿提醒，目前的情況下，不排除監(jiān)管層出臺更為嚴厲的調控政策，比如房產稅或是價格管制等措施。

    據(jù)披露，在新一輪調控出臺近兩個月的時候，住房和城鄉(xiāng)建設部與國土資源部正在組織一輪大規(guī)模的聯(lián)合檢查，摸底地方對中央調控政策的落實情況。業(yè)內猜測，不排除有關部門醞釀后續(xù)調控的可能。