廣州

　　成交趨冷 新地王誕生

　　臨近年底，廣州樓市成交量持續(xù)下滑，但市中心區(qū)豪宅樓盤的成交讓廣州中心區(qū)均價(jià)在近十周維持高位運(yùn)行，并于上周創(chuàng)出22124元/平方米的新高。在供應(yīng)方面，年底廣州市多個(gè)新盤扎堆上市。

　　另外，此前備受關(guān)注的廣鐵南站地塊，在11月25日下午被廣鐵集團(tuán)以86億元拍得。樓面地價(jià)達(dá)17276元/平方米，創(chuàng)造了土地單價(jià)新地王。

　　成交持續(xù)下行 新盤供應(yīng)增多

　　今年廣州樓市的新盤供應(yīng)一直沒有出現(xiàn)過大幅上升，截至11月24日，可售樓盤也僅有3.6萬多套。因此業(yè)內(nèi)人士針對(duì)廣州樓市的供需狀況，認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)大跌行情。這種供應(yīng)偏緊的情況一直維持到今年10月。當(dāng)月廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示廣州十區(qū)一手住宅交易登記均價(jià)為15072元/平方米，同比上升約50%，環(huán)比上升近三成。廣州房管局解釋交易均價(jià)上升源自新政之后中心六區(qū)成交占比上升，拉高全市整體均價(jià)。

　　近期統(tǒng)計(jì)顯示，11月25日至12月31日之間，廣州即將上市或有新組團(tuán)推出的項(xiàng)目為36個(gè)，較之前大增。其中首次亮相的新樓盤數(shù)量達(dá)到20個(gè)，甚至超過國(guó)慶黃金月前后的11個(gè)，創(chuàng)造了新盤上市量月度最高紀(jì)錄。

　　在這20個(gè)新樓盤中，中心城區(qū)與郊區(qū)占比各半。近年來供應(yīng)一直緊缺的越秀和荔灣區(qū)共推出4個(gè)全新項(xiàng)目，周邊的番禺、從化繼續(xù)保持了之前的大力度供應(yīng)。在新盤中，供應(yīng)類型也較為豐富，其中既包括復(fù)式公寓，也有高檔洋房。

　　臨近年底，雖然廣州樓市成交趨于低迷，但目前購房者面臨的選擇卻開始增多。

　　土地供應(yīng)收緊 新地王誕生

　　與開發(fā)商的推盤熱情相比，廣州市土地市場(chǎng)的供應(yīng)力度卻有所收緊。年初廣州國(guó)土部門預(yù)期的住宅土地供應(yīng)量是7.64平方公里，但僅過一月就調(diào)整為5平方公里。到7月份，廣州市國(guó)土資源局明確住宅用地供應(yīng)量的“下限”是2平方公里，并認(rèn)為“可以滿足市場(chǎng)的剛性需求”。到10月底，廣州實(shí)際出讓住宅土地面積僅1.01平方公里。距離下限尚有一倍差距，5平方公里的目標(biāo)更遙不可及。而在2009年，廣州住宅用地供應(yīng)量為4.1平方公里。

　　今年大部分時(shí)間里，土地拍賣市場(chǎng)成交低迷，多地塊以底價(jià)成交。然而廣州今年最大規(guī)模的住宅用地、占地面積超過26萬平方米的廣鐵南站“巨無霸”地塊11月25日下午經(jīng)過222輪的競(jìng)拍，被廣鐵集團(tuán)以86億元拍得，樓面地價(jià)達(dá)17276元/平方米，超越了去年由越秀城建以15324元/平方米拿下的珠江新城天價(jià)地，創(chuàng)造了廣州單價(jià)新地王。

　　廣州南站是目前中心區(qū)罕有的總建筑面積近50萬㎡的巨無霸項(xiàng)目。緊鄰珠江，東臨白鵝潭，是廣州市城市“中調(diào)”發(fā)展的重點(diǎn)地段。根據(jù)規(guī)劃，該地塊將是一個(gè)濱水景觀區(qū)，前景不可限量。

　　廣州經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，廣鐵南站原是廣鐵集團(tuán)地塊，根據(jù)廣州三舊改造政策，只需交納地塊成交額的三成，原地款一些拆遷問題需要經(jīng)過廣鐵集團(tuán)同意。這些附加條件對(duì)廣鐵最為有利，卻能讓其他開發(fā)商望而卻步。

　　濟(jì)南

　　剛需帶來“小陽春”

　　盡管近期地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，卻沒影響濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。自住及改善型住房需求的支撐，加之通脹驅(qū)動(dòng)等因素推動(dòng)，濟(jì)南樓市9月份以來成交量明顯放大，地產(chǎn)商也順勢(shì)推盤入市，制造了10月“小陽春”。

　　9月底多部委聯(lián)合推出樓市調(diào)控政策，直接導(dǎo)致濟(jì)南樓市國(guó)慶“黃金周”期間的慘淡經(jīng)營(yíng)。但隨后，濟(jì)南樓市迅速回暖。地產(chǎn)商集中推盤銷售并采取多種營(yíng)銷措施，帶動(dòng)市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。據(jù)世聯(lián)怡高濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南10月住宅成交量2581套，30.2萬平方米，同比分別上升63.5%和83%，環(huán)比分別上升23.6%和26.9%。價(jià)格方面，盡管由于統(tǒng)計(jì)口徑有所不同導(dǎo)致當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告中的銷售均價(jià)存在一定差異，但一個(gè)共同的認(rèn)識(shí)是，樓盤價(jià)格環(huán)比處于小幅波動(dòng)狀態(tài)，整體上每平方米8000元-1萬元的中等價(jià)位段為成交主力，這一價(jià)格較去年同期有了兩三成的漲幅。

　　11月的濟(jì)南樓市延續(xù)了10月以來的火爆氣氛，各種促銷手段及地產(chǎn)商的集中開盤，直接帶動(dòng)了濟(jì)南樓市活躍的成交量。據(jù)某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心統(tǒng)計(jì)，11月8日至14日，濟(jì)南市共成交商品房816套，環(huán)比前一周增加了227套，漲幅38.54%。其中住宅487套，環(huán)比前一周增加了52套，上漲了約11.95%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來一個(gè)多月內(nèi)，濟(jì)南仍將有10余家樓盤開盤，尤其是一些高檔盤和大戶型樓盤紛紛推向市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士分析，與全國(guó)一線城市或部分二線城市相比，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)過去以中檔物業(yè)為主體，高端產(chǎn)品匱乏，城市發(fā)展及城市消費(fèi)水平的提高導(dǎo)致對(duì)高端物業(yè)的需求越來越強(qiáng)烈。隨著中海、保利等一批大鱷級(jí)地產(chǎn)商進(jìn)入濟(jì)南，濟(jì)南樓市高端產(chǎn)品供應(yīng)逐漸增量，迎合了這部分高檔需求。這種需求一部分表現(xiàn)為改善型的需求，同時(shí)在一定程度上也是擁有一定財(cái)富的人群在通脹背景下保值增值的需要，而這部分人選擇樓盤時(shí)傾向于選擇一些高端樓盤和大戶型樓盤。

　　武漢

　　量跌價(jià)平 觀望氣氛濃厚

　　市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)萬科武漢公司旗下的萬科紅郡、萬科金域華府、萬科魅力之城、萬科高爾夫、萬科城共同推出的優(yōu)惠活動(dòng)，在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)引起了不小的反應(yīng)。

　　中國(guó)證券報(bào)記者走訪了解到，不少樓盤同今年上半年相比，雖然價(jià)格并沒有下降，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量跌價(jià)平的趨勢(shì)。一方面開發(fā)商手中有錢，心中不慌；另一方面購房者則在期待房產(chǎn)新政見效，市場(chǎng)整體觀望氣氛日漸濃厚。

　　中國(guó)證券報(bào)記者以購房者的名義撥通了萬科金域華府的電話，掛下電話不久，就收到了金域華府的短信：萬科金域華府周末購房贈(zèng)11888家電基金。

　　除了萬科率先拉起降價(jià)的大旗外，其他樓盤真正降價(jià)的并不多。在位于武昌中心武鍋老廠區(qū)的濱湖名邸項(xiàng)目，從5月份開盤至今，建筑面積最小的82平米的戶型已經(jīng)售完，售樓小姐告訴記者，這個(gè)樓盤的三個(gè)戶型82平方米、98平方米和105平方米的基本都是剛性需求較多，因此比較受歡迎，剩余的戶型只剩23層以上的了。不過她也表示，如果一次性付款，可以打到98折。

　　億房網(wǎng)研究中心主任明晶晶告訴中國(guó)證券報(bào)記者，最近一個(gè)月，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)量跌價(jià)平的趨勢(shì)。11月份至今主城區(qū)的住宅成交套數(shù)為6770套，最近一周均價(jià)6891元/平方米，與11月初的6805元/平方米基本持平。經(jīng)過金九銀十的成交，部分開發(fā)商已經(jīng)儲(chǔ)備了足夠的資金過冬，目前降價(jià)促銷的動(dòng)力不大。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則表示，其實(shí)公司并不缺錢，搞搞促銷一方面拿出的房源并不是特別好的戶型，另一方面試探一下市場(chǎng)的真正情況，也可以造成開盤熱銷的感覺。

　　成都

　　年底量?jī)r(jià)或創(chuàng)新高

　　繼11月18日成都推出了“限外令”(境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房)后，成都樓市再次推出“組合拳”。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“二次調(diào)控”后頻繁亮相各地的限購措施并未包含在成都新政細(xì)則中。在各項(xiàng)措施中，更多是對(duì)原有規(guī)定的重申和強(qiáng)調(diào)，例如查處捂盤惜售、土地閑置以及執(zhí)行差別化信貸政策，這些條款要么已經(jīng)執(zhí)行，要么是全國(guó)性的統(tǒng)一措施，所以成都的政策只是在加強(qiáng)此前已頒布政策的執(zhí)行力，對(duì)成都樓市不會(huì)產(chǎn)生太大影響。在各項(xiàng)措施中相對(duì)作用較大的是對(duì)捂盤惜售的查處和對(duì)開發(fā)商調(diào)價(jià)的時(shí)間限制。

　　“銀十”更勝“金九”

　　9月29日，樓市“二次調(diào)控”面世，市場(chǎng)預(yù)測(cè)10月成都樓市難以將“金九”的熱度保持下去，但受地鐵開通、秋季房交會(huì)及西博會(huì)召開、通脹預(yù)期上升等因素綜合影響，成都樓市迎來了名副其實(shí)的“金九銀十”。

　　繼9月成交量創(chuàng)年內(nèi)新高之后，成都樓市10月成交量再創(chuàng)新高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月成都樓市的成交量環(huán)比大漲近五成，供應(yīng)量環(huán)比上漲三成，雙雙創(chuàng)下今年的新高。商品住宅成交套數(shù)為12907套，成交面積為119.22萬平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)了45.2%和44.9%，創(chuàng)下了今年新高，也超過了去年同期水平。與此同時(shí)，商品住宅成交均價(jià)持續(xù)上漲，10月更是達(dá)到了8803元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.70%。

　　11月有望再創(chuàng)新高

　　進(jìn)入11月后，樓市銷售旺季已過，加之缺少房交會(huì)這一重要支撐，市場(chǎng)供應(yīng)量有所回落，但成交量仍維持較高水平。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月前三周主城區(qū)商品住宅成交分別為4078、4085、3289套，成交面積分別為38.76萬、40.14萬、30.99萬平方米。11月目前成交套數(shù)為11452套，總成交量仍有望超過10月12907的總套數(shù)再創(chuàng)新高。

　　中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，近段時(shí)間成都樓市供應(yīng)放量刺激了需求的釋放，而多個(gè)城市出臺(tái)的“限購令”，使得相當(dāng)數(shù)量的外地購房者進(jìn)入成都市場(chǎng)，與本地購房者一道推高了近期成交量。近期成都限購傳言四起，在一定程度上又起到了逼單的效果，恐慌性購房初現(xiàn)，相信短時(shí)間內(nèi)成交量還將保持高位，11月總成交量有可能超過10月再創(chuàng)新高。