![[濟(jì)南]11月全國＂開盤荒＂濟(jì)南僅9個(gè)樓盤開盤](/Public/Images/Home_new/t1.gif)
如果把去年四季度比喻成“開盤潮”，那用“開盤荒”來形容今年的情形，則再貼切不過了。
雖然政策調(diào)控在加碼、銀根一再收緊、成交量持續(xù)下滑，但開發(fā)商的資金鏈似乎還未到“臨界點(diǎn)”。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，大部分一、二線城市11月份的房地產(chǎn)供應(yīng)量將出現(xiàn)大幅下滑。這將是自調(diào)控以來，首個(gè)全國范圍的供應(yīng)低潮。
究竟是什么原因，在市場如此看空的情況下，在所有人都預(yù)計(jì)開發(fā)商應(yīng)該“低價(jià)快銷”的情況下，出現(xiàn)這樣的情況？
11月份全國迎來“開盤荒”濟(jì)南僅9個(gè)樓盤開盤
根據(jù)某網(wǎng)站測控中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，全國29個(gè)大中城市中，24個(gè)大中城市普通商品住宅項(xiàng)目11月計(jì)劃開盤量環(huán)比10月大幅下降，北京、深圳、廣州、濟(jì)南降幅在五成左右，貴陽降幅最大達(dá)到77.3%。
數(shù)據(jù)顯示，全國29個(gè)大城市中共有564個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃于11月開盤，較10月計(jì)劃開盤量降31.3%，10月，29個(gè)城市商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃開盤821個(gè)。其中，包括廣州、成都、濟(jì)南在內(nèi)的七個(gè)城市11月計(jì)劃開盤量環(huán)比10月降50%以上，貴陽降幅最大，達(dá)到77.3%；另有北京、深圳、廣州、杭州、武漢等17個(gè)城市的商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃開盤量均有不同程度的降低。僅有上海、東莞、福州三個(gè)城市住宅項(xiàng)目計(jì)劃開盤量較10月有所上漲；海南、昆明兩城市11月計(jì)劃開盤數(shù)量與10月持平。
調(diào)控逼開發(fā)商集體觀望
自新政調(diào)控以來，全國先后已有十多個(gè)城市頒布“限購令”，而且城市的數(shù)目還在不斷增加，雖然都是暫時(shí)行為，但這一情形使得許多城市的購房者迅速陷入觀望，部分城市退房率大增。同樣的，許多開發(fā)商也被迫陷入觀望。
根據(jù)中原地產(chǎn)的推算，在深圳因限購令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房成交1.5萬套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計(jì)算，深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過3000套，約占年度成交總量的十分之一。退房將主要集中在簽了認(rèn)購書而未網(wǎng)簽者，以及交了定金而未過戶者，還將引致很多糾紛。
而北京等地的可能退房數(shù)量更是接近萬套，全國因?yàn)槎握{(diào)控帶來的首付增加可能在四季度增加超過10萬套左右的退房。
開發(fā)商“手里有糧心中不慌”
根據(jù)央行公布的《三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，三季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增約為3400億元，對比上半年的數(shù)據(jù)來看，出現(xiàn)大幅下滑。
成交量暴跌、銀根收緊、加息、限制融資，在經(jīng)過了大半年的調(diào)控之后，還不加大推盤量，開發(fā)商的資金鏈能支持住嗎？在這點(diǎn)上可能出乎許多人的預(yù)料。
現(xiàn)在正是各上市公司公布三季度報(bào)告的時(shí)候。根據(jù)已公布的44家房地產(chǎn)上市公司三季度報(bào)告顯示，這些上市公司三季度末手中持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額達(dá)到1062億元，龍頭老大萬科[簡介最新動(dòng)態(tài)]更表示，公司三季度所持的資金較中報(bào)時(shí)大幅增長，至315.4億元。
從數(shù)據(jù)中筆者注意到，雖然在“國十條”等樓市調(diào)控下，但中國樓市銷售額似乎并沒有受到明顯影響。已發(fā)布三季報(bào)的開發(fā)商前三季度營業(yè)收入超過1004億元，依然不差錢。但這并不表明，調(diào)控未起作用。
筆者注意到，大部分上市房企的負(fù)債率相比二季度出現(xiàn)上漲，資金壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。而各方對今年四季度和明年一季度的預(yù)期普遍看低，也使得未來長達(dá)半年的時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商的資金壓力將會(huì)不斷加重。
面對調(diào)控，行業(yè)龍頭萬科表示:“政策出臺以來，在售項(xiàng)目的來訪量普遍回落，客戶成交意愿也明顯下降。”預(yù)計(jì)隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，投資性需求將進(jìn)一步受到抑制，市場整體銷售速度將放緩，可售存貨量將有所增加。
房價(jià)四季度將二次下探
“從新政后各城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就不難看出，價(jià)格的降幅要比成交量小得多。”林蕾說。
“雖然近幾年房地產(chǎn)利空政策頻頻出臺，但樓市調(diào)控效果一直維持‘小跌猛漲’的格局。今年更是經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的第一輪和第二輪調(diào)控，但對樓市成交量的影響大于對價(jià)格的影響。”無論是調(diào)控還是加息，對中低端樓盤的影響大于對高端樓盤的影響。
即便如此，兩位業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，目前無論是政策因素、金融因素，還是市場因素，都不支持樓市的大幅復(fù)蘇。林蕾告訴筆者，房地產(chǎn)市場成交量和價(jià)格的轉(zhuǎn)變通常分為幾個(gè)階段：量跌價(jià)平——量升價(jià)平——量升價(jià)漲——量跌價(jià)平——量價(jià)齊跌——量升價(jià)跌。她認(rèn)為，目前市場應(yīng)該處于量跌價(jià)平的階段，預(yù)計(jì)今年年底至明年年初將進(jìn)入量價(jià)齊跌。
一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴筆者，今年9、10月份全國許多城市成交量出現(xiàn)大幅回升，很大原因是由于開發(fā)商加大放盤量，而這些樓盤也經(jīng)過長期的客戶積累。但11月份以后，隨著供應(yīng)量和需求量的雙降，樓市又將會(huì)進(jìn)入一個(gè)淡季。“為了沖擊業(yè)績，預(yù)計(jì)有部分開發(fā)商會(huì)選擇‘降價(jià)快銷’的策略。不排除有個(gè)別資金壓力大的企業(yè)，選擇降價(jià)，但降幅不會(huì)太大。”他預(yù)計(jì)，四季度房價(jià)將會(huì)再次下探。
