市民丁先生原本打算在省城南部購房，自調(diào)控政策出臺后便開始觀望，希望房價能降低到自己的心理價位后，再出手買房子。但是，一路觀望下來，丁先生的購房信心不僅沒有增強，反而有些擔憂，因為房價并沒有下跌，反而一路看漲。“還是買吧，再不買誰知道什么情況呢，再漲下去就真買不上了”。
記者調(diào)查了解到，不少購房者都持有與丁先生同樣的想法。
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數(shù)據(jù)顯示，省城濟南9月份商品房成交出現(xiàn)小幅下滑，但成交均價首次沖破9000大關(guān)，呈現(xiàn)“量跌價漲”。與此對應，近年來相關(guān)部門多次出臺調(diào)控樓市，但收效甚微。今年4月出臺的號稱史上最嚴厲的調(diào)控政策執(zhí)行近半年來，9月房價依然堅挺。部分購房者總結(jié)了歷次調(diào)控效果后認為，樓市“逢調(diào)必漲”、“越調(diào)越漲”。對此，多位專家認為，本輪調(diào)控政策很好，但也需要加強對地方政府執(zhí)行力的監(jiān)管。
商品房成交均價
首破9000元/平米
據(jù)濟南世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)9月月報顯示，9月份，省城濟南樓市整體價格上漲明顯，一舉沖破了9000元/平方米大關(guān)。該機構(gòu)月報顯示，今年繞城高速以內(nèi)的商品房整體均價房價一直穩(wěn)定在8000元/平米左右，9月份則達到了9314元/平米，同比上漲33.0%，環(huán)比上漲7.4%。業(yè)內(nèi)人士分析，價格大漲的原因主要是中部、南部高價項目的帶動。
山東百安居置業(yè)咨詢有限公司項目總監(jiān)成浩認為，9月份市場新增供應減少，高端項目比例偏高，從而導致9月份濟南樓市出現(xiàn)了“量跌價漲”的局面。
對此，山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)也表示，中低端項目供應量過少，導致省城商品房價格穩(wěn)中有升。
國家統(tǒng)計局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1％，漲幅比8月份縮小0.2個百分點；環(huán)比上漲0.5％。同時，9月商品房銷售面積達到了10446萬平方米，相比8月份的6886萬平方米，大幅上漲了51.7％。在銷售量的推動之下，房價在維持了兩個月環(huán)比持平之后開始上漲。
5年調(diào)控不斷
房價“逢調(diào)必漲”？
山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)告訴記者，濟南房地產(chǎn)業(yè)自2003年開始發(fā)展，至2006年一直處于穩(wěn)步增長的狀態(tài)，價格等并未出現(xiàn)大的變化。2007年，由于需求量放大等原因，導致價格及成交量出現(xiàn)大幅增長；2008年受國際金融危機影響，市場有所萎靡，政府和相關(guān)部門積極救市；2009年，受全國市場影響，濟南房地產(chǎn)市場迅速回溫，價格及成交量都出現(xiàn)了不同程度的增長。
記者查閱了相關(guān)資料顯示，自2006年起，幾次調(diào)控后的省城濟南的房價確實出現(xiàn)了不同程度的增長。以濟南南部某住宅項目為例，2006年5月國六條及90/70政策出臺后，該項目同年9月份價格為4600元/平米；2007年央行5次加息及第二套房首付比例不得低于50%等政策出臺后，該項目同年9月份價格為5200元/平米；2008年受國際大環(huán)境影響，政策緩和，積極救市，該項目同年9月份價格為6300元/平米；在此政策影響下，2009年該項目價格加快增長，同年9月份價格為8000元/平米；2010年新政出臺后，該項目價格也在一直穩(wěn)步增長，至9月份，價格為8960元/平米。
比較了多次調(diào)控的效果后，市民丁先生及很多購房者得出了一個結(jié)論，樓市是“逢調(diào)必漲”“越調(diào)越漲”，不能指望調(diào)控將房價打壓下來，因此該出手的時候還是要趕緊出手。
世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理朱江認為，調(diào)控政策出臺后，短期內(nèi)購房者預期房價會降低，采取了觀望態(tài)度，需求受到一定的抑制。而這個時候，開發(fā)商為了應對調(diào)控，也會采取措施，減少供應等，到一定程度，剛需觀望者放棄博弈時，出手購房的時候，樓市整體供小于求，可能就會導致價格上漲。
而對此，有專家認為，相關(guān)部門只是提出遏制房價過快上漲的勢頭，并不是要大降房價；相關(guān)部門只是希望擠壓部分存在的樓市泡沫，而不是希望樓市崩盤；同時在目前流動性過剩的背景下，通脹預期強烈，仍會有資金流入樓市，這注定樓市不會大跌。
調(diào)控效果明顯
但統(tǒng)計數(shù)據(jù)滯后
業(yè)內(nèi)人士認為，歷次調(diào)控收效甚微，不是由于政策不行，而是執(zhí)行力的問題，且前面每次政策都只是隔靴搔癢，并沒有真正觸動房地產(chǎn)業(yè)的要害。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為，過去的幾次宏觀調(diào)控，增加供給的手段不多，效果也不明顯。因此政策實施一段時間后，被壓抑的剛性需求集中入市，造成推動房價快速上漲的局面，給人造成“越調(diào)越漲”的印象。“全國房價上漲，主要是因為市場慣性。同時，調(diào)控政策的落實、見效需要一個過程。從整體上看，今年遏制房價過快上漲的調(diào)控目標是可以實現(xiàn)的。”朱中一說，但在個別優(yōu)勢明顯的地段和項目，房價仍然存在上漲的可能性。
山東大學經(jīng)濟學院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，此次調(diào)控并不存在“越調(diào)越漲”的情況，統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)具有滯后性，并不能完全反映新政的結(jié)果。
“調(diào)控的目的并不是為了打壓房價，而是抑制房價過快增長。房地產(chǎn)調(diào)控應是持續(xù)的過程，需要長期去做，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展恢復到理性的道路上，而此次調(diào)控就是全面的，持續(xù)的，比之前的每次調(diào)控效果都要好，但也需要加強對地方政府執(zhí)行力的監(jiān)管”，李鐵崗告訴記者。
而對于政府調(diào)控，朱江認為，樓市漲價是由于供求關(guān)系失衡，市場供求關(guān)系的波動要快于房地產(chǎn)的開發(fā)周期。“一個項目從買地到開盤，最快的也要半年，這就意味著從發(fā)現(xiàn)供給不足到采取措施的時間段里，至少要有幾個月的失衡”，此外，朱江還告訴記者，“房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展應回歸市場行為，而不應有過多的政治行為”。
