隨著房產(chǎn)政策的不斷調(diào)整，二套房、三套房限制越來越多，不少市民為省錢，用別人的名義買房。在單位集資建房，團(tuán)體購房中，這種“頂名買房”的情況，也經(jīng)常出現(xiàn)，相信—些市民自己就經(jīng)歷過。但是，許多市民沒有意識到，由于掏錢人沒有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人沒有掏錢，“頂名買房”之后，糾紛也是接連不斷。
30萬元“為他人作嫁衣裳”
市民張先生是山東濰坊某單位的職工，2008年單位在北海路附近團(tuán)購住房，他想買兩套，卻只有一個名額，見到單位同事夏先生不愿參與團(tuán)購，就找到夏先生商談，希望夏先生能把名額讓給他。于是，張先生利用夏先生的名字申請了住房，并自己繳納了各種費(fèi)用。為了“以防萬一”，張先生留下了那張署名為夏先生的30萬元購房票據(jù)。
但是，等到2010年交房時，夏先生卻改口說，房子是他自己購買的，只是購房票據(jù)丟失了，就此賴賬不想把房子轉(zhuǎn)讓給張先生。無奈之下，張先生找到律師，訴至法院。
“即便有那30萬元的票據(jù)，房子也很難歸張先生所有了。”張先生的代理律師告訴記者，由于各種手續(xù)的姓名都是夏先生的，夏先生一句“我花錢買的房，只是票據(jù)丟了”，就可以將房子據(jù)為己有。如果“夠幸運(yùn)”，張先生或許能要回30萬元購房款，但房子的價值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個數(shù)字。
“房子該歸誰”爭議不斷
“‘頂名買房’涉及很多種情況，問題比較復(fù)雜。”山東求是和信律師事務(wù)所的楊衛(wèi)華律師說，其實(shí)，關(guān)于“房子該歸誰”的問題，法律界一直存在爭議。有一種說法認(rèn)為，雖然出錢人為實(shí)際購買人，房產(chǎn)證及土地使用證的所有人都為被頂名的市民。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，為維護(hù)交易安全，應(yīng)該確認(rèn)登記效力，房屋產(chǎn)權(quán)歸被頂名的市民所有。當(dāng)然，實(shí)際購買人應(yīng)該取得自己已經(jīng)支付的房款。“如果不這樣判，房屋登記秩序就會受到影響，也會助長一些頂名購買福利房的不當(dāng)行為，顯失公平”
“但是，‘頂名買房’雙方實(shí)際已經(jīng)達(dá)成了一個合同，而且是真實(shí)意思的表示。”奎文法院的一位法官說出了個人意見，將房屋過戶給實(shí)際購買人，符合公平、誠信的法治原則。當(dāng)然，每個案件都會有自身的特點(diǎn)，應(yīng)該從事實(shí)出發(fā)作出判斷，才能更好地保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。
“有的爭議房，可能實(shí)際買房人已經(jīng)住了多年。”山東海瑞達(dá)律師事務(wù)所李金元律師說，買房人已經(jīng)實(shí)際入住，且都被周圍鄰居認(rèn)可，并且手中有各種收據(jù)，這種情況下如果無法過戶，而只能退出當(dāng)年微薄的購房款，反而幫助了賣了房又反悔這一極不誠信的行為。
“君子協(xié)定”考驗(yàn)“真君子”
“出現(xiàn)問題的，多是沒有簽定協(xié)議的。”山東王楊律師事務(wù)所王建華律師說，如果在“頂名買房”初期，當(dāng)事雙方就簽訂一個協(xié)議，說明“頂名買房”的詳細(xì)情況，并由當(dāng)事人夫妻共同簽字，就不會出現(xiàn)什么問題。“有了這個協(xié)議，法院一般都會支持過戶。”
山東中強(qiáng)律師事務(wù)所的劉國棟律師說，有些人為了逃避第二套住房、第三套住房的限制，也會找人代買。記者了解到，“頂名買房”多出現(xiàn)在親戚、朋友或者由親友介紹認(rèn)識的人之間，大家礙于情面，一般不簽訂書面協(xié)議，只有口頭“君子協(xié)定”，一旦有人反悔，糾紛十分難解。
“頂名購房糾紛多數(shù)發(fā)生在單位集資建房或團(tuán)體購房過程中。這類房子一般低于同期市場價且多是期房。”一位法官告訴記者，由于期房交易時間長，市場價格最后可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的預(yù)期，而口頭約定對雙方誠信力的約束很弱，致使毀約、違約的行為增多。
“最好還是不要替人‘頂名’。”王建華律師說，除了由于房子升值而導(dǎo)致反悔的情況外，一些市民是由于替他人頂名買房后，影響到自己以后購買新房時無法得到應(yīng)有的優(yōu)惠等問題，才決定反悔的。“買房”人利益容易受損，“頂名”人也有可能“中招”，實(shí)在不行，還是找律師咨詢，簽個萬全的協(xié)議。
