國慶節(jié)前后，以各地方細(xì)則為主的樓市調(diào)控政策再掀波瀾。繼5月份北京等地出臺(tái)首輪樓市調(diào)控細(xì)則后，此次上海、深圳、廈門等六城市也先后出臺(tái)“加強(qiáng)版”的樓市調(diào)控細(xì)則。除了增加保障房供應(yīng)外，以“限購、限外、限貸、限價(jià)”為主題的“四限令”成為貫穿各地細(xì)則的核心，對于投機(jī)投資性需求而言，每道令都猶如一把尖刀。

　　調(diào)控著重“四限合一”

　　在“9·29”二次調(diào)控出臺(tái)之后的短短10多天內(nèi)，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州相繼出臺(tái)了“限購令”，加上4月30日最早推出“限購令”的北京，目前全國已經(jīng)有七座城市限購，這也使得本來是非常規(guī)的“限購令”已成為常見的調(diào)控手段。

　　從各地細(xì)則上看，北京、上海、廈門、杭州的“限購令”如出一轍，除了表述上的差異外，在政策內(nèi)容上幾乎沒有任何區(qū)別。四地“限購令”的核心在于“每一戶家庭可新購一套住房”。換言之，不管此前有多少套住房，不管是本地戶籍還是外地戶籍，都有且只有新購買一套住房的資格和權(quán)利。

　　相比之下，寧波、深圳和福州在執(zhí)行“限購令”的基礎(chǔ)上，還加上了“限外令”，也就是對無法提供在該市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非該市戶籍居民，暫停購房資格。而京滬廈的政策中，沒有在當(dāng)?shù)丶{稅、社保證明的非當(dāng)?shù)貞艏彝ィ灿行沦徺I一套住房的資格。

　　“深圳限購令唯一寬松的是，深圳市戶籍家庭，如果一套房子都沒有，則可以新購兩套住房。不過，在一般情況下，一套房子都沒有的家庭，具備兩套房購買能力的很少。”地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

　　與其他六座城市相比，較晚出臺(tái)的福州版樓市細(xì)則最為嚴(yán)厲，不僅要求“限購”和“限外”，而且規(guī)定，福州戶籍居民家庭如果沒有房子，也只能新購買一套住房。

　　除了“限購令”和“限外令”，“限貸令”也成為樓市調(diào)控措施的通用手段。國家全面叫停第三套房貸款，第一套住房貸款一律三成起，嚴(yán)控消費(fèi)類貸款用于購房，各地在執(zhí)行差別貸款政策完全一致。

　　事實(shí)上，從9月29日二次調(diào)控新政出臺(tái)之前，北京市燕郊地區(qū)就已經(jīng)出臺(tái)對二套房停貸、外地人首付五成的政策。而在新政之后，各地正在落實(shí)“限外令”和“限購令”的時(shí)候，燕郊已經(jīng)對外地人購房停止貸款，實(shí)施全面“限貸令”。

　　北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，自8月起，燕郊全面執(zhí)行外地人購房首付5成后，燕郊樓市已經(jīng)明顯下調(diào)。而從9月29日開始，燕郊開始執(zhí)行外地人不能提供當(dāng)?shù)厥杖胱C明只能全款購房的政策，執(zhí)行全面“限貸”，這使得9月價(jià)格已經(jīng)明顯下調(diào)的燕郊商品房市場再次在國慶期間出現(xiàn)價(jià)格下跌。

　　在限購、限外、限貸的基礎(chǔ)上，“限價(jià)令”也開始閃現(xiàn)身影。據(jù)傳，上海樓盤將開始“限價(jià)”，新盤售價(jià)只能降不能漲。此前，上海市也曾出臺(tái)“通知”規(guī)定，“各區(qū)房管部門要強(qiáng)化對商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格和變動(dòng)幅度等的指導(dǎo)和審核，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價(jià)格超出已備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報(bào)所在區(qū)房管部門備案。”

　　在上海“限價(jià)令”之前，已有北京版的“限價(jià)令”。市場曾傳言，為了防止豪宅新房價(jià)格帶動(dòng)住宅成交均價(jià)走高，樓市新政后，北京房管部門拒絕批準(zhǔn)高價(jià)樓盤入市。不過此傳言后被澄清。

　　各地成交應(yīng)聲而動(dòng)

　　9月樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)的銷售旺季，各城市交易量普遍上漲，樓市成交量呈現(xiàn)回暖跡象。不過，受“十一”長假和樓市新措施的雙重影響，節(jié)前出現(xiàn)的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月份30個(gè)大中城市中，有超過2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲，其中，北京、南京和深圳等重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右。而到了10月上旬，大部分城市的房地產(chǎn)市場迅速降溫。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月上旬，北京市除經(jīng)適房和限價(jià)房外的商品房住宅總成交量為2060套，較9月上旬的3219套下跌了36%。商品房成交均價(jià)為21160元/平方米，較9月同期的21800元/平方米，下調(diào)了近3個(gè)百分點(diǎn)。

　　10月上旬，北京市二手房總成交量為1948套，相比9月上旬創(chuàng)造的新政后最高峰時(shí)的5322套下調(diào)了63.4%。而二手房均價(jià)也一改在9月出現(xiàn)的上漲勢頭，出現(xiàn)輕微下調(diào)，從18180元/平方米下調(diào)了0.6%，為18080元/平方米。

　　在新政影響下，上海市普通商品房市場的成交量出現(xiàn)了大幅波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，盡管十一前夕成交低迷，不過上周，上海商品住宅成交面積達(dá)到44.9萬平方米，環(huán)比前周大漲47%，成交面積已達(dá)到2009年高峰時(shí)的水平。盡管成交量突增，但是上海的普通商品房市場卻開始降溫，打折聲不斷，部分樓盤打出開盤首日9.2折的優(yōu)惠。受此影響，上周上海商品住宅成交均價(jià)為20095元/平方米，環(huán)比前周下跌13%。

　　深圳版樓市細(xì)則的威力也開始顯現(xiàn)。雖然國慶期間深圳樓市創(chuàng)下巨額成交量，不過在長假過后，深圳新房成交量驟降。10月8日到10日的日成交套數(shù)分別為118套、53套和80套，這與國慶長假期間日均363套的成交量相差甚遠(yuǎn)。

　　此外，上周杭州、寧波和福州等城市出臺(tái)樓市細(xì)則的房地產(chǎn)成交量也出現(xiàn)了環(huán)比下滑。

　　對于此次新政以及隨后引起的銷售波動(dòng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明認(rèn)為，宏觀調(diào)控將“民生問題”放在了第一位，雖然會(huì)產(chǎn)生短期的市場波動(dòng)，但將有利房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。他表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)十分關(guān)注目前政府宏觀調(diào)控下的各項(xiàng)措施，將會(huì)采取靈活的銷售策略。

　　SOHO中國董事長潘石屹也坦言，此次調(diào)控“在意料之中”，政府是“根據(jù)市場的變化隨時(shí)去調(diào)整”，“對市場有立竿見影的影響”。

　　近期，有關(guān)部門分別出臺(tái)了新的樓市調(diào)控措施，各地也紛紛制定了樓市細(xì)則。券商分析師認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控是在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上，鞏固調(diào)控成果，進(jìn)一步打擊投機(jī)購房，從而抑制房價(jià)過快上漲。因此，如果房價(jià)繼續(xù)上漲，有可能出臺(tái)新的政策。在此影響下，未來樓市成交量將出現(xiàn)震蕩。

　　調(diào)控政策仍未出盡

　　本輪樓市調(diào)控，仍然繼續(xù)了“國十條”的調(diào)控思路，抑制房價(jià)過快上漲仍是調(diào)控核心。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果未來房價(jià)繼續(xù)上漲，將會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控措施。

　　銀河證券分析師丁文認(rèn)為，如果房價(jià)繼續(xù)上漲，政府有可能出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。在房產(chǎn)稅的靴子未落地的情況下，難言“利空出盡”。在當(dāng)前流動(dòng)性充裕情況下，僅通過行政性限購措施和收縮信貸控制房價(jià)，還是有相當(dāng)?shù)碾y度。房地產(chǎn)行業(yè)將仍然面臨著政策調(diào)控的陰影。

　　安信證券也認(rèn)為，新一輪調(diào)控政策在前期基礎(chǔ)上有所加碼，顯示中央政府堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的決心。如果房價(jià)繼續(xù)上漲，未來很可能有新的政策持續(xù)出臺(tái)。

　　國元證券指出，政府在實(shí)施了史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策后的半年時(shí)間，再次出手打擊，是為了保持上次調(diào)控的成果。4月份的調(diào)控重點(diǎn)是開始考慮在供應(yīng)面增加供給，對于房價(jià)上漲過快的一線城市壓制需求，對于需求量大的二線城市以增加供應(yīng)量為主，但這次調(diào)控進(jìn)行了一刀切的模式，主要以壓抑投資性和投機(jī)性需求為主。

　　國元證券研究員毛力表示，8、9月份各城市成交量開始上升，并且已超過4月份調(diào)控前的水平，一線城市的房價(jià)也開始上升，因此政府再次出臺(tái)調(diào)控措施，旨在維持調(diào)控成果，打擊投機(jī)購房，壓制房價(jià)的上漲。

　　大通證券研究員黃鶴指出，調(diào)控第二波要求鞏固第一波的政策，加大第一波政策的執(zhí)行力度，并且強(qiáng)調(diào)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、對首套房一律執(zhí)行首付30%及以上的信貸政策。這些政策將使房地產(chǎn)市場短期成交量迅速下降，回暖無法持續(xù)，量縮的同時(shí)價(jià)格有所下降。

　　黃鶴認(rèn)為，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅到底能在多大程度上影響房價(jià)，取決于具體的細(xì)則、稅收如何征收、對第幾套房是否采取分別的稅率。

　　未來成交或?qū)⒄鹗?

　　由于新政出臺(tái)，各地成交量在10月上旬出現(xiàn)波動(dòng)，部分城市成交量大幅下滑。分析師認(rèn)為，政策將對未來樓市成交量產(chǎn)生影響，四季度樓市成交量將出現(xiàn)震蕩。

　　國信證券分析師方焱指出，“十一”前出臺(tái)樓市新政后，10月第二周樓市出現(xiàn)降溫跡象，18個(gè)重點(diǎn)城市周銷量平均環(huán)比下滑24%，部分城市如濟(jì)南、昆明等地環(huán)比降幅在60%以上。政策變化將對行業(yè)產(chǎn)生顯著影響，10月樓市降溫將是大概率事件，預(yù)計(jì)四季度行業(yè)整體銷售速度可能明顯放緩。

　　浙商證券戴方表示，借鑒4月“國十條”出臺(tái)后的商品房成交走勢，今年“銀十”商品房成交將會(huì)相對黯淡。結(jié)合近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然以“遏制需求”為中心的現(xiàn)狀，未來2-3個(gè)月內(nèi)的商品房成交將會(huì)出現(xiàn)反復(fù)和震蕩。

　　中投證券李少明則認(rèn)為，市場預(yù)期一個(gè)個(gè)政策利空靴子落地，房產(chǎn)稅的出臺(tái)也為時(shí)不遠(yuǎn)。四季度主要城市將可能出現(xiàn)價(jià)跌量增。

　　后續(xù)政策仍有跟進(jìn)

　　從目前出臺(tái)的樓市細(xì)則看，執(zhí)行“限購令”的城市包括北京、深圳、上海等七座城市，這些屬于房價(jià)上漲過高過快、供求關(guān)系較為緊張的城市。據(jù)傳，廣州、南京等城市的“限購令”也已箭在弦上。

　　分析人士指出，未來其他地方的樓市調(diào)控細(xì)則將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，除了限購、限外、限貸和限價(jià)等手段外，征收房產(chǎn)稅等其他措施也將成為調(diào)控樓市的砝碼。

　　大通證券研究員黃鶴認(rèn)為，除了對保有環(huán)節(jié)征稅如物業(yè)稅和房產(chǎn)稅這一殺手锏以外，還有一些其他的政策可供出臺(tái)，例如對開發(fā)貸款進(jìn)一步收緊以促進(jìn)開發(fā)商快速銷售，以及進(jìn)一步改變個(gè)人住房貸款信貸政策，堅(jiān)持非價(jià)高者得而是綜合考慮的土地拍賣政策、甚至改變預(yù)售制度等等，都將從一定程度上穩(wěn)定房價(jià)。

　　專家指出，本輪調(diào)控政策與“國十條”一脈相承，在執(zhí)行上更加細(xì)化和深化。顯然，8、9月份各地樓市出現(xiàn)的反彈促使了“二次調(diào)控”的出臺(tái)。未來政策仍將著眼于穩(wěn)定房價(jià)，這就意味著，房價(jià)的變化已經(jīng)成為后續(xù)政策的關(guān)鍵。

　　“我早上六點(diǎn)就出門了，趕到檔案大廈一看，前面已經(jīng)排了好長的隊(duì)伍，一直等到9點(diǎn)多才拿到排號，一看竟然是400多號。”中國證券報(bào)記者在深圳市檔案大廈門前遇到了徘徊苦等的張先生，“一天只發(fā)460個(gè)號，估計(jì)輪到我恐怕得五六點(diǎn)。”

　　“我已是第三天來排隊(duì)了。”市民黎先生上個(gè)月購入一套房產(chǎn)，如今資金已被監(jiān)管，可必須辦好房產(chǎn)證明才能去過戶，“8日和9日我都來過但都沒排上號，等了3個(gè)多小時(shí)卻突然被告知已沒號了，今天終于排到了。”中國證券報(bào)記者看到，市民已將位于檔案大廈的深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息中心圍得水泄不通。

　　9月30日，深圳市發(fā)布“限購令”，對在本市擁有2套以上住房的深圳市戶籍居民家庭、擁有1套以上住房的非深圳市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非深圳市戶籍居民，暫停在深圳購房的資格。如無法出具房產(chǎn)信息證明，房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，銀行不提供按揭。

　　10月8日開始，市民如潮水般涌向深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息中心開具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明，隨后兩天達(dá)到“井噴”狀態(tài)，出現(xiàn)千人“長龍”的壯觀景象，不少市民只好半夜就去排隊(duì)等號。

　　蜂擁而至的人群，令房產(chǎn)信息中心的保安員也大為吃驚。為維持現(xiàn)場的秩序，物管公司一度加派了20多位保安，附近的南園派出所也派出20多位民警和協(xié)管員前來幫忙。

　　中國證券報(bào)記者在檔案大廈四樓業(yè)務(wù)大廳看到，一間100平方米左右的房間開設(shè)了7個(gè)服務(wù)窗口，每個(gè)窗口前都擠滿了人。而在檔案大廈外面，沒能排到號的市民遲遲不愿離去，任憑保安反復(fù)解釋，人群仍是相當(dāng)激動(dòng)。

　　“我在香港工作，家在深圳，剛簽約買房，匆忙補(bǔ)辦的社保證明沒有用，可能很難過戶。”劉小姐告訴中國證券報(bào)記者，沒想到這次政策相當(dāng)嚴(yán)格，原以為交錢補(bǔ)辦個(gè)社保證明就可以了，但到了國土局卻不承認(rèn)。旁邊一位女士也表示，以前中介屢試不爽的外地人補(bǔ)辦社保證明的方法，現(xiàn)在卻遭到嚴(yán)格審查，很多類似情況過戶時(shí)被退回。

　　而一位有多套房產(chǎn)的投資客直截了當(dāng)?shù)乇硎荆?ldquo;估計(jì)我的房子是過不了戶了，不抱幻想了，只能想辦法把定金要回來。”中國證券報(bào)記者在現(xiàn)場采訪獲悉，已有大量不符合條件的過戶申請?jiān)獾絿敛块T拒絕，雖然有些麻煩，多數(shù)市民對這項(xiàng)政策仍持肯定態(tài)度，對其嚴(yán)格執(zhí)行寄予厚望。

　　就在要離開檔案大廈時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，門前已經(jīng)貼出告示，為了方便市民辦理房產(chǎn)檔案證明，深圳在全市不同區(qū)域設(shè)置14個(gè)查詢點(diǎn)，相信千人排隊(duì)的景象會(huì)成為“歷史”了。