【閱讀提示】

市場(chǎng)供需狀況，仍然是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的最重要因素。

伴隨著樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控也將滿半年，供需關(guān)系目前呈現(xiàn)何種狀況呢？

從供給來(lái)看，進(jìn)入第三季度，隨著調(diào)控政策的落實(shí)引向深入，開(kāi)發(fā)商的資金壓力逐漸加大，必須加快銷售回籠資金，加快推盤(pán)和降價(jià)銷售的動(dòng)力也逐漸強(qiáng)化。

從需求來(lái)看，由于房?jī)r(jià)仍處高位，大量自住型需求被擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策，繼續(xù)被壓抑。如果新項(xiàng)目沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。

因此，就目前情況來(lái)看，樓市調(diào)整與反彈可能并存。政府部門應(yīng)及時(shí)摸清市場(chǎng)情況，公開(kāi)有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場(chǎng)。

一周前剛剛簽了購(gòu)房合同的李欣這幾天惴惴不安。“觀望了半年多，本來(lái)想再等等，看著最近買房又火了，擔(dān)心又要漲價(jià)，趕緊就買了。”李欣說(shuō)，“剛買完又很擔(dān)心，如果政府再出調(diào)控政策，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再下跌。”

“賣房的業(yè)主最近都想漲價(jià)，但價(jià)格稍微一漲，本來(lái)有意向的客戶就不買房了，看房都不看。”北京鏈家地產(chǎn)一家門店的店長(zhǎng)告訴記者，最近看房的80%客戶要求看低于市場(chǎng)價(jià)的“低價(jià)房源”，一旦漲價(jià)，立刻重新觀望。

供應(yīng)——

庫(kù)存壓力增大

降價(jià)動(dòng)力強(qiáng)化

短期的供需狀況，仍然是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的最重要因素。4月中旬調(diào)控以來(lái)，樓市一直呈現(xiàn)階段性的供過(guò)于求局面，近期市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，這一局面是否會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.3%，環(huán)比連續(xù)第二個(gè)月持平，銷售面積同比下降10.1%，環(huán)比上漲6%，為本輪調(diào)控以來(lái)所罕見(jiàn)。在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”到來(lái)的時(shí)候，各地樓市成交普遍呈現(xiàn)回暖苗頭，房?jī)r(jià)則繼續(xù)在高位盤(pán)整。這一趨勢(shì)也延續(xù)到了9月上旬。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整正在進(jìn)入第二階段。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，在調(diào)控政策作用下，前幾個(gè)月市場(chǎng)量跌價(jià)滯，處于調(diào)整的第一階段。從開(kāi)發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達(dá)到臨界狀態(tài)之前，沒(méi)有降價(jià)銷售的動(dòng)力。而從購(gòu)房者的角度看，由于房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)沒(méi)有形成，或者下跌預(yù)期不明朗，需求釋放緩慢。

然而，從三季度開(kāi)始，隨著近期調(diào)控政策的落實(shí)引向深入，開(kāi)發(fā)商的資金流壓力逐漸加大。數(shù)據(jù)顯示，1—8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源4.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%，增幅進(jìn)一步回落。“開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)一步緊收，政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的限制也十分嚴(yán)格。”一位全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門負(fù)責(zé)人告訴記者，“開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源幾乎全被切斷了，必須加快銷售回籠資金。因此加快推盤(pán)和降價(jià)銷售的動(dòng)力也逐漸強(qiáng)化。”

從項(xiàng)目入市的情況看，2009年上半年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和國(guó)際金融危機(jī)沖擊，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積一直處于下降狀態(tài)。去年下半年起，房地產(chǎn)投資增幅和新項(xiàng)目開(kāi)工情況開(kāi)始回暖，經(jīng)過(guò)一年左右的準(zhǔn)備和建設(shè)，近期這些新增項(xiàng)目開(kāi)始逐漸入市。同時(shí)，“金九銀十”是一年之中開(kāi)發(fā)商最看重的銷售旺季，加上臨近年底“沖量”的需求，今后一段時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)量將明顯增加。而且業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在未來(lái)至少一年時(shí)間里，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)比較充足。

一邊是市場(chǎng)供應(yīng)充足，另一邊則是存量房不斷增加，尤其是成交量持續(xù)低迷4個(gè)多月來(lái)，新增庫(kù)存大幅增加。

以北京為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，以宏觀調(diào)控的4月14日為界，新政后的4個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，北京期房市場(chǎng)取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè)，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套。截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%。從銷售面積來(lái)看，82個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)面積為324萬(wàn)平方米，4個(gè)半月簽約面積僅為126萬(wàn)平方米，積壓面積約為198萬(wàn)平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10萬(wàn)套大關(guān)，處于歷史高位。

“去庫(kù)存是樓市調(diào)控第二階段的最重要任務(wù)。”巴曙松說(shuō)，在開(kāi)發(fā)商面臨去庫(kù)存壓力、資金鏈逐漸趨緊的情況下，只有房?jī)r(jià)明顯下降，成交量才會(huì)逐步回升，市場(chǎng)才能從大幅波動(dòng)中企穩(wěn)。

需求——

價(jià)格仍是高門檻

預(yù)期還需再穩(wěn)定

調(diào)控以來(lái)，率先順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整價(jià)格的萬(wàn)科，在全國(guó)范圍內(nèi)取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。8月甚至單月銷售破百億元，實(shí)現(xiàn)銷售金額119.9億元，較去年同期上升149%。萬(wàn)科在北京的新項(xiàng)目“長(zhǎng)陽(yáng)半島”更是重現(xiàn)了火熱的銷售場(chǎng)面。

事實(shí)上，不僅是萬(wàn)科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價(jià)的項(xiàng)目熱銷帶動(dòng)，“一降價(jià)就好賣”的例子在各地屢見(jiàn)不鮮。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，調(diào)控以來(lái)北京的82個(gè)新項(xiàng)目中，均價(jià)低于20000元/平方米的項(xiàng)目合計(jì)為38個(gè),這部分的簽約率達(dá)到了51%;均價(jià)為20000—30000元/平方米的項(xiàng)目為33個(gè),雖然供應(yīng)量也達(dá)到了10382套,但是簽約率僅為29.4%;均價(jià)超過(guò)30000元/平方米的項(xiàng)目總數(shù)為11個(gè),簽約率僅為15.5%。

價(jià)格仍然是影響需求能否回暖的最重要因素，但從宏觀數(shù)據(jù)看，由于房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)3個(gè)月持平，仍然處于歷史高位，把大量自住型需求擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策，繼續(xù)被壓抑。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張?jiān)抡J(rèn)為，只有在價(jià)格有所回調(diào)的情況下，需求才可能逐步釋放。因此盡管是“金九銀十”，但如果新項(xiàng)目沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。

此外，由于樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，也是各方面博弈最激烈的時(shí)候，各種信息不斷刺激著購(gòu)房者的心理，影響購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。近期記者采訪了幾位剛剛簽約的買房人，普遍表示由于前幾年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控結(jié)果是“屢調(diào)屢漲”，因此當(dāng)近期市場(chǎng)出現(xiàn)回暖苗頭，就擔(dān)心調(diào)控政策已經(jīng)被消化，房?jī)r(jià)又將迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。但也有不少購(gòu)房人認(rèn)為，此次調(diào)控的措施力度空前，效果還沒(méi)有充分體現(xiàn)，應(yīng)該繼續(xù)觀望，靜待價(jià)格進(jìn)一步回落。

今年一季度，由于去年底出臺(tái)的政策遲遲沒(méi)有見(jiàn)效，大量處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者迅速入市，導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱。專家認(rèn)為，購(gòu)房者預(yù)期的改變，有可能在短時(shí)間內(nèi)改變市場(chǎng)供需狀況。如果樓市在近期出現(xiàn)量?jī)r(jià)單邊上漲的明顯回暖，處于觀望中的購(gòu)房者可能因恐慌而買房，原本供過(guò)于求的局面可能迅速逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求。因此，政府部門應(yīng)及時(shí)摸清市場(chǎng)情況，公開(kāi)有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場(chǎng)。

政策——

堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖

落實(shí)不力要問(wèn)責(zé)

年底臨近，本輪以打壓住房投資和投機(jī)行為為主要政策的房地產(chǎn)調(diào)控也已經(jīng)過(guò)5個(gè)月的時(shí)間。隨著各項(xiàng)政策的落實(shí)和相關(guān)配套政策出臺(tái)，調(diào)控取得了初步成效。但近期一些地區(qū)超乎尋常的回暖跡象，也使人們對(duì)政策的長(zhǎng)期效果感到憂慮。調(diào)控任務(wù)仍然艱巨，在當(dāng)前的形勢(shì)下，會(huì)不會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)控措施出臺(tái)？

在近期舉行的加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)上，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門負(fù)責(zé)人指出，盡管調(diào)控正在向著預(yù)期的方向發(fā)展，仍應(yīng)看到調(diào)控的效果只是剛剛顯現(xiàn)，還不充分。在房地產(chǎn)調(diào)控的落實(shí)過(guò)程中，一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識(shí)也還有誤區(qū)，落實(shí)政策顧慮重重、不夠堅(jiān)決，調(diào)控的任務(wù)仍然艱巨。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)期，能否取得成功，不僅關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展本身，更關(guān)系到住房這一重大民生問(wèn)題和政府的公信力。因此，必須繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，并把握好力度和方向，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化及時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整。

“目前市場(chǎng)調(diào)整的程度，無(wú)論離調(diào)控政策本身追求的目標(biāo)，還是老百姓對(duì)調(diào)控效果的預(yù)期都還有距離。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，房地產(chǎn)新政不僅力度大，直接影響供求關(guān)系，也表明了中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心和信心。應(yīng)該繼續(xù)督促相關(guān)部門和城市政府嚴(yán)格落實(shí)現(xiàn)有政策，進(jìn)一步加強(qiáng)政策落地的監(jiān)督、檢查和問(wèn)責(zé)。特別要對(duì)那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)控。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，如果地方政府落實(shí)調(diào)控不力，將對(duì)有關(guān)城市進(jìn)行通報(bào)。

在用足現(xiàn)有政策的同時(shí)，專家認(rèn)為，如果在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)有政策收效不明顯，應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況變化及時(shí)采取更有力的措施。從宏觀環(huán)境看，8月份宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)持續(xù)向好，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)投資的沖擊和對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響并不明顯，這也為出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控政策創(chuàng)造了有利條件。

對(duì)于現(xiàn)有政策取得的成效則應(yīng)當(dāng)審慎評(píng)價(jià)，現(xiàn)有政策也存在一些缺陷，如重短期政策調(diào)控，輕長(zhǎng)期制度建設(shè)；重政策出臺(tái)，輕政策的落實(shí)；缺乏與城市化、區(qū)域發(fā)展等長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)相適應(yīng)的住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，缺乏區(qū)分不同類型住房需求的調(diào)控政策；對(duì)地方政府缺乏有效約束等。下一階段，政策的調(diào)整和補(bǔ)充不僅要考慮短期市場(chǎng)形勢(shì)，更應(yīng)著重于住房制度的深化改革，以盡快解決長(zhǎng)期積累下來(lái)的制度性矛盾。