新盤預(yù)售備案須“一房一價(jià)”

　　新盤單價(jià)超3萬元須通過市級房管部門預(yù)售審批，而不是由區(qū)縣進(jìn)行直接核準(zhǔn)

　　每一套住房在申請預(yù)售時(shí)就已確定參考價(jià)格，漲價(jià)超過一定幅度須重新審批

　　早報(bào)記者昨日獲悉，上海高價(jià)樓盤的開發(fā)商開盤前將不得不通過市級房管部門的預(yù)售審批，而不是目前僅僅由區(qū)縣進(jìn)行直接核準(zhǔn)。

　　高價(jià)樓盤審批權(quán)上移

　　一家港資開發(fā)商在長寧區(qū)擁有一處高級公寓。該公司的員工告訴早報(bào)記者，公司正準(zhǔn)備銷售的樓盤申請預(yù)售許可證時(shí)遇到麻煩，公司被告知，單價(jià)3萬元以上的新盤預(yù)售申請可能被延遲。

　　早報(bào)記者多方采訪了解到，并沒有明確規(guī)定拖延有關(guān)高價(jià)樓盤的預(yù)售申請，但一項(xiàng)內(nèi)部文件要求，上海最新申請的銷售單價(jià)超過3萬元的新盤預(yù)售許可的審批，將送交由市一級部門完成。

　　早報(bào)記者從多家開發(fā)商那里確認(rèn)了這一消息。“我們的開盤時(shí)間不能確定。”一家來自新加坡的開發(fā)商告訴早報(bào)記者，原因就出在預(yù)售許可證上報(bào)審批遲遲沒有完成。

　　預(yù)售備案明確每套房價(jià)

　　除了將高價(jià)盤預(yù)售備案審批資格上移之外，對預(yù)售新盤的定價(jià)也將采取最新手段。

　　早報(bào)記者了解到，上海新開盤樓盤的價(jià)格信息將采取“一房一價(jià)”形式，即每一套住房在申請預(yù)售時(shí)就已經(jīng)確定了參考價(jià)格，而不是現(xiàn)在所普遍采取的隨行就市。

　　按照目前的預(yù)售許可證審批辦法，開發(fā)商上報(bào)樓盤價(jià)格信息時(shí)，只會提供每一批樓盤的銷售均價(jià)，以及價(jià)格上調(diào)幅度等信息。

　　購房者的切身體會是，往往到了樓盤開盤前幾天，還無法明確欲購樓層的房屋定價(jià)，開發(fā)商往往只透露一個(gè)含糊的均價(jià)，實(shí)際購房價(jià)格可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)均價(jià)。

　　實(shí)際上，9月2日上海最新發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》(滬房管市〔2010〕246號)已經(jīng)對價(jià)格監(jiān)控有所規(guī)定。當(dāng)時(shí)的通知指出，各區(qū)(縣)房管部門要強(qiáng)化對商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格和變動(dòng)幅度等的指導(dǎo)和審核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照申報(bào)價(jià)格對外銷售，調(diào)價(jià)周期、幅度應(yīng)符合已備案的銷售方案。

　　與此同時(shí)，通知還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價(jià)格超出已備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報(bào)所在區(qū)(縣)房管部門備案。“也就是說，我們漲價(jià)超過一定幅度，就要重新進(jìn)行審批。”一名開發(fā)商說。

政策分析：意在平衡銷售均價(jià)

　　分析人士指出，通過上述手段控制高價(jià)樓盤比例，帶來的最直接結(jié)果將是上海銷售均價(jià)得以抑制。從今年的成交情況來看，高價(jià)盤對于上海均價(jià)的影響非常明顯。

　　中房信集團(tuán)昨天提供給早報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，單就一手住宅來說，今年5-8月，銷售單價(jià)3萬元以上的住宅月成交量分別是316套、280套、248套和753套；相對而言，5-8月的銷售均價(jià)分別為每平方米24273元、20091元、19818元以及21990元。今年5月，由于別墅綠城玫瑰園、四季雅苑，以及超級豪宅湯臣一品等樓盤集中成交，使得當(dāng)月24273元/平方米的均價(jià)創(chuàng)造了上海月度價(jià)格的歷史最高紀(jì)錄。而隨后兩個(gè)月，隨著高價(jià)樓盤比重降低，上海均價(jià)也逐步下跌。

　　不過，隨著金九銀十臨近，8月，全市均價(jià)在30000元以上的中高端商品住宅成交面積達(dá)到了9.6萬平方米，是7月的2.1倍，以至于重新讓房價(jià)站上高位。一定程度上，上海整體房價(jià)的漲跌直接取決于樓盤構(gòu)成結(jié)構(gòu)，而不是個(gè)體樓盤成交價(jià)格的漲跌趨勢。

　　實(shí)際上，平衡短期銷售均價(jià)之舉并不是上海獨(dú)有。在北京，類似的行為已經(jīng)被當(dāng)?shù)亻_發(fā)商證實(shí)，SOHO中國總裁潘石屹(微博 博客)在一次訪談中表示，在預(yù)售價(jià)格上報(bào)階段，他們所上報(bào)的樓盤均價(jià)，被審批部門要求將銷售價(jià)格調(diào)低。

　　上海一直以來并沒有嚴(yán)格限制開發(fā)商的定價(jià)權(quán)利，如今，政府正采取一些非常規(guī)的手段平衡銷售均價(jià)。

　　上海統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布了1-8月上海房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，全市商品房銷售面積1301.26萬平方米，下降40.7%。其中商品住宅銷售面積1068.53萬平方米，下降46.7%。當(dāng)天并沒有公布有關(guān)銷售價(jià)格的官方數(shù)據(jù)。