9月份第一周是“金九銀十”的開幕戰(zhàn)，但是9月份第一周的數(shù)據(jù)顯示，北京市二手房日均成交量不足530套，距離800套的正常值仍然有相當(dāng)大的距離。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為：“只要調(diào)控政策仍然還存在，那么下半年二手房市場(chǎng)的成交仍然會(huì)在不溫不火的狀態(tài)中徘徊，難以出現(xiàn)真正的回暖。”

　　成交量仍未回歸正常值

　　日前，記者走訪了位于朝陽(yáng)公園附近的某中介門店，經(jīng)紀(jì)人告訴記者，5、6月份成交很少，但是到了8月份成交突然開始回升，8月份下半月的業(yè)績(jī)相當(dāng)于6月份的業(yè)績(jī)總和。

　　8月份開始，北京新房、二手房的成交量開始回升，一些剛性需求購(gòu)房者看到?jīng)]有進(jìn)一步的政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)也沒有進(jìn)一步下跌，于是開始出手。

　　林倩對(duì)記者說：“近期由于沒有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，一些剛性需求開始入市，造成市場(chǎng)購(gòu)買人氣突然增加，因此從成交量來看，出現(xiàn)了小幅度的回暖，但沒有明顯的回暖，因此現(xiàn)在所說的回暖都是假性回暖。”

　　林倩認(rèn)為，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，成交量恢復(fù)到正常的范圍應(yīng)當(dāng)是連續(xù)一周都出現(xiàn)日均800套的成交量，但是9月份第一周的數(shù)據(jù)顯示，日均成交量不足530套，顯然還不到明顯回暖的狀態(tài)。此外，政策出臺(tái)前的3、4月份月成交3萬-4萬套。調(diào)控政策后7月份月成交1萬套，8月份成交1.2萬套，當(dāng)月成交回歸到1.4萬套-1.8萬套才是正常狀態(tài)。但是林倩預(yù)測(cè)未來幾個(gè)月的月均銷售達(dá)到1.5萬套的水平都有困難。

　　另?yè)?jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年5-8月，全市二手住宅共47095套，與去年同期相比銳減了48.6%，將近一半。

　　因此，林倩認(rèn)為假性回暖的原因在于首先成交量并沒有回到正常值上，其次價(jià)格沒有明顯的攀升，第三業(yè)內(nèi)認(rèn)為政策還沒有出盡的可能性仍然存在。

　　林倩認(rèn)為：“調(diào)控政策仍然還存在，二套房貸政策仍然存在。二手房的不少客戶都是改善性需求，加上二手房的折舊等等，首付都超過50％，因此，預(yù)計(jì)下半年二手房市場(chǎng)的成交仍然會(huì)在不溫不火的狀態(tài)中徘徊。”

　　業(yè)主提價(jià)并未成趨勢(shì)

　　隨著成交量的小幅回升，目前有一些業(yè)主開始調(diào)高報(bào)價(jià)。但是業(yè)主調(diào)高報(bào)價(jià)的行為并沒有成為一個(gè)趨勢(shì)。

　　林倩向記者表示：“二手房價(jià)格自6月份以來就沒有明顯的變化，即使業(yè)主有提價(jià)的行為，也只是個(gè)別現(xiàn)象，絕對(duì)沒有成為一個(gè)趨勢(shì)。”

　　林倩說，9月第一周成交量上漲議價(jià)空間相比一個(gè)月前反而拉大5%左右。6月份議價(jià)空間達(dá)到了17％-20％，8月份議價(jià)空間縮小到10％以下。

　　一般而言，旺市的議價(jià)空間相對(duì)于淡市為小。業(yè)主掛牌價(jià)超過成交價(jià)，說明業(yè)主對(duì)未來市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期高于消費(fèi)者，信心過高。

　　遠(yuǎn)洋嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研究總監(jiān)孟奇對(duì)記者說：“事實(shí)上，新房的價(jià)格對(duì)二手房也造成了很大的影響。新開樓盤目前以價(jià)換量的策略被越來越多的開發(fā)企業(yè)采用，因此新盤周邊的二手房也會(huì)受到低開新盤價(jià)格的影響。受此影響最明顯的就是通州。”

　　由于通州新政出臺(tái)前的漲幅比較大，價(jià)格水分也比較大，加之低開新盤對(duì)周邊二手房的影響，目前通州已成為二手房復(fù)蘇最慢的區(qū)域。

　　目前通州的供需比已經(jīng)非常小。通州區(qū)域新增房源與客源比達(dá)到了1∶1.2-1∶1.8。而正常情況下，1∶3應(yīng)當(dāng)是比較平衡的供需比例。西城、海淀與朝陽(yáng)公園板塊的復(fù)蘇則比較明顯，業(yè)主提價(jià)基本都集中在這幾個(gè)區(qū)域。

　　同時(shí)，鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，存量房源掛牌價(jià)調(diào)價(jià)房源中，67.9%的業(yè)主為降價(jià)，降價(jià)幅度為5.7%。而選擇調(diào)低價(jià)的業(yè)主70%以上為一個(gè)月以上仍無法成交的，總價(jià)下調(diào)幅度在1萬或者2萬左右，但掛牌均價(jià)普遍還在總體水平以上5%-10%。因此二手房價(jià)格仍然處在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　觀點(diǎn)PK

　　對(duì)于樓市是否已經(jīng)回暖，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為成交量的回升足以表明樓市已經(jīng)回暖。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為在調(diào)控政策并未退出的前提下，成交量的回升只是先期被壓制的剛性需求的暫時(shí)性釋放，并不能由此定義為回暖。

　　正方

　　成交量回升 樓市回暖

　　●姜煒(微博 博客) 全國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)

　　新政出臺(tái)后，成交量出現(xiàn)了非正常下降，目前成交量回升是剛性需求釋放的結(jié)果。在新政出臺(tái)4個(gè)月后，成交量逐漸回復(fù)到正常狀態(tài)，應(yīng)該說出現(xiàn)了回暖跡象。年關(guān)將至，開發(fā)企業(yè)，尤其是上市公司回籠資金的意愿很強(qiáng)烈，因此價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲。

　　●陳晟 某研究院副院長(zhǎng)

　　上海新房8月份日均成交量為400套左右，9月份目前日均成交量為500套。從成交量回升的角度考慮，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了回暖。但是如果要使成交量進(jìn)一步上升，那么價(jià)格還需進(jìn)一步調(diào)整。

　　反方

　　調(diào)控政策未退出 樓市未回暖

　　●杭州某開發(fā)企業(yè)總裁

　　目前成交量之所以上升是因?yàn)闃潜P入市量大大增加，而不是說原來賣不動(dòng)的房子現(xiàn)在好賣了，因此不能說有明顯的回暖。只有確定政策暫時(shí)性出到一個(gè)階段后，市場(chǎng)才會(huì)迎來真正的回暖。

　　事實(shí)上，據(jù)我看到的情況，并沒有出現(xiàn)搶購(gòu)的現(xiàn)象，當(dāng)然適合剛性需求購(gòu)買的樓盤成績(jī)相對(duì)會(huì)比較好。但是“回暖”之說并不成立，目前成交量的回升只是因?yàn)榻?jīng)過前一段時(shí)間的壓制，一些剛性需求釋放出來了而已。

　　另外，作為開發(fā)商來說，今年的投資都有所減少。這也是緣于對(duì)政策前景的不明朗，即使地價(jià)目前比較便宜，但是投資也相當(dāng)謹(jǐn)慎。

　　●彭小惠 北京藝苑桐城房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售主任

　　自從采取了優(yōu)惠措施后，8月份的銷售形勢(shì)確實(shí)略有好轉(zhuǎn)，但是不能說回暖，關(guān)鍵在于政策并沒有松動(dòng)，尤其是“認(rèn)房認(rèn)貸”的二套房政策仍然沒有松動(dòng)，對(duì)外地人購(gòu)房的限制也沒有松動(dòng)，目前來購(gòu)房的基本都是首套購(gòu)房人群，改善性需求仍然被限制。

　　●趙四海 京漢置業(yè)品牌與客戶總監(jiān)

　　并沒有所謂的回暖的現(xiàn)象，如果成交量一直都居高不下也是一種不正常的現(xiàn)象，前幾個(gè)月成交量出現(xiàn)的低迷狀況是一種暫時(shí)性的調(diào)整。只要是價(jià)格合理的樓盤，成交量都沒有大起大落的現(xiàn)象，因此要一分為二地看待目前出現(xiàn)的成交量回升的狀況。如果前期價(jià)格虛高的樓盤價(jià)格沒有降到位，成交量依然無法出現(xiàn)明顯的回升。不可能出現(xiàn)大家都在吃蘋果，卻有個(gè)別樓盤把蘋果吃出海鮮價(jià)的情況。

　　●胡斌 大連海昌房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁

　　成交量回升的情況并不是普遍現(xiàn)象，剛性需求的釋放使個(gè)別樓盤的成交比較好，但是大多數(shù)樓盤的成交并沒有太大的變化。因此并沒有出現(xiàn)所謂的回暖現(xiàn)象。