剛需激活樓市金九銀十 京滬深全面價(jià)量齊升

2010年09月08日 09:00
來源:互聯(lián)網(wǎng)

        在傳統(tǒng)的樓市旺季來臨之際,作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬深樓市近期出現(xiàn)了全面的價(jià)量齊升,部分剛性需求者沒有等到價(jià)格的明顯下調(diào),轉(zhuǎn)而結(jié)束觀望開始入市。8月份深圳豪宅和大戶型成交明顯增加,也預(yù)示著部分投資性需求重新活躍。

  北京:剛需有些著急

  在北京西單某企業(yè)工作的小張最近有些著急,打算買房的他原本計(jì)劃趁著本次房地產(chǎn)調(diào)控“抄底”,但近期北京的樓市情況卻令他不知所措:市區(qū)新房死扛著不降,郊區(qū)的新房銷售火爆異常,二手房?jī)r(jià)格也在上漲。

  小張?jiān)谀衔瀛h(huán)外大興某熱銷樓盤排了號(hào),但千余套房源已有幾千人排號(hào),買到的希望較為渺茫,周邊的多數(shù)樓盤也同樣十分暢銷;小張最近頻繁接到二手房中介電話,他所關(guān)注區(qū)域的二手房報(bào)價(jià)比起今年6、7月份都有不同程度的上漲,“連二手房中介都說房?jī)r(jià)現(xiàn)在是‘被增長(zhǎng)’,因?yàn)楸阋说姆孔淤u沒了,業(yè)主都不肯調(diào)低報(bào)價(jià)。”

  市場(chǎng)上充斥的樓市回暖信息令小張感到無奈,不知在馬上到來的“金九銀十”是該出手還是該等待。

  小張的情況反映了不少剛性購(gòu)房者的心態(tài)。進(jìn)入8月,北京新房、二手房交易量均出現(xiàn)大幅回升。

  根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),8月商品房住宅(含經(jīng)適、兩限房)簽約套數(shù)為6588套,較7月上漲15.05%,這是調(diào)控以來連續(xù)第二個(gè)月成交量企穩(wěn)回升。其中,期房成交5565套,較7月增加12.42%;現(xiàn)房成交1023套,比7月大幅增加31.83%。

  8月二手房成交量為13957套,其中二手住宅成交12813套,環(huán)比上升23.59%。二手住宅成交量逐日上升,日均成交413套,到月末日成交近千套,回暖跡象明顯。

  進(jìn)入9月,成交回暖的趨勢(shì)得到延續(xù)。北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,9月首周北京商品房成交繼續(xù)上漲,雖然2382套的期房成交總量環(huán)比前周出現(xiàn)31.3%的下降,但代表樓市實(shí)際情況的住宅總量(除經(jīng)限)總成交為1979套,環(huán)比前周漲幅高達(dá)30.5%。

  銷量的上漲也帶動(dòng)房?jī)r(jià)反撲。8月,新建商品房成交均價(jià)快速回升至今年3月的水平,達(dá)到21008元/平方米,環(huán)比大漲11.29%;而隨著中高檔項(xiàng)目的快速入市,8月整體開盤均價(jià)跳漲至28460元/平方米,漲幅高達(dá)26.49%。

  值得注意的是,位于北京核心區(qū)的樓盤由于價(jià)格維持高位,銷售量并不樂觀,比如8月15日開盤的位于王府井、單價(jià)均價(jià)10萬元的霞公尊府,目前仍為零成交;而熱銷樓盤多位于郊區(qū),且開盤均價(jià)低于預(yù)期甚至低于周邊二手房,比如,8月28日二次開盤的萬科長(zhǎng)陽半島,當(dāng)日近400套房源均告售罄。

  對(duì)于即將到來的“金九銀十”,各方的分歧也開始顯現(xiàn)??炊嗾哒J(rèn)為,近兩個(gè)月成交量的企穩(wěn)回升,標(biāo)志著市場(chǎng)即將結(jié)束調(diào)整期,特別是8月價(jià)格的上漲,更將促進(jìn)市場(chǎng)加速走出低迷。但北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,最近市場(chǎng)的回暖更多可以看成是假性回暖,市場(chǎng)遠(yuǎn)未走出調(diào)整期。

  上海:房?jī)r(jià)上行壓力大

  9月2日,調(diào)控樓市的“滬五條”誕生,卻被指老調(diào)重彈,效果甚微。實(shí)際上,上海樓市最近一段時(shí)間回暖跡象明顯,上周(8月30-9月5日)上海商品住宅成交量在新政后首次突破20萬平方米,周均價(jià)也繼續(xù)攀升。若無更有效的調(diào)控出臺(tái),房?jī)r(jià)上行壓力巨大。

  據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù),上周上海商品住宅成交面積為24.2萬平方米,環(huán)比前周大漲39%,這也是上海成交量連續(xù)3周周成交在17萬平方米之后的再一次上升。保利葉上海和中環(huán)1號(hào)的周成交套數(shù)雙雙突破200套,在新政以來實(shí)屬少見。

  同時(shí),上周上海商品住宅成交均價(jià)為22366元/平方米,環(huán)比前周進(jìn)一步上漲5%,已連續(xù)三周呈上漲趨勢(shì)。

  佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟認(rèn)為,3萬元/平方米以上的中高端項(xiàng)目在上周開始出現(xiàn)較大幅度的成交回升,其比重從8月初的10%上漲到目前的15%,這或許是上海均價(jià)持續(xù)上漲的原因。

  不過,在上海整體成交量回暖的情況下,依然有樓盤零成交。前一周嘉定新城推出的兩個(gè)樓盤在上周都表現(xiàn)不佳,盤古天地實(shí)際售價(jià)比報(bào)價(jià)低了12%,卻只售出9套,而好世皇馬苑出現(xiàn)了零成交。

  有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,嘉定新城等區(qū)域前期上漲過快,且最近一段時(shí)間新盤較集中,因此區(qū)域價(jià)格壓力相對(duì)較大,價(jià)位不符合購(gòu)房者心理預(yù)期的項(xiàng)目銷售堪憂。

  在上海商品住宅成交量大幅回升的同時(shí),新增供應(yīng)量卻出現(xiàn)了大幅縮水。

  中房信的數(shù)據(jù)顯示,在前周42.8萬平方米的高推盤量之后,上周供應(yīng)量回落到18.96萬平方米,環(huán)比前周大跌59%。

  根據(jù)上周的情況,還有多數(shù)樓盤預(yù)售面積不足3萬平方米,如象嶼都城、萬科翡翠別墅、綠地島語樹雅苑等,其中萬科翡翠別墅不足1萬平方米,而綠地島語雅苑拿到3張預(yù)售證,合計(jì)也未超過3萬平方米。

  “從目前預(yù)期上市的樓盤來看,今年‘金九銀十’上市樓盤可能會(huì)達(dá)40-50個(gè),按照每個(gè)項(xiàng)目3萬平方米的最低推盤量估算,總體供應(yīng)能達(dá)到120萬-150萬平方米,但最終可能會(huì)有些樓盤推遲開盤,因此實(shí)際推盤量會(huì)略小。”薛建雄說。

  成都樓市全面回暖

  成都樓市自7月起成交量開始觸底反彈,8月主城區(qū)商品住宅,不論新房還是二手房,成交面積都環(huán)比大幅上漲,呈現(xiàn)出全面回暖的跡象。

  7月成交量觸底回升

  據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入7月下旬,由于各項(xiàng)目供應(yīng)增加且加大優(yōu)惠力度,成都樓市成交量自新政后首次止跌回升,成交量逐周上漲。雖然單月成交量尚不足6000套,與新政前仍有較大差距,但與前2個(gè)月相比已有明顯上升。

  8月成都主城區(qū)供應(yīng)商品住宅為6801套,供應(yīng)面積為55.78萬平方米,環(huán)比分別減少了38.4%和30.4%。相比供應(yīng)量的下滑,成交量則出現(xiàn)了明顯的反彈,8月成都主城區(qū)商品住宅成交5911套,成交面積為54.17萬平方米,環(huán)比前一月分別上升了55.8%和54.2%。8月二手房成交量為3467套,成交面積為30.96萬方,環(huán)比前一月分別上升了16.7%和17.5%。

  根據(jù)正合地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月,成都市區(qū)住宅成交量為325.11萬平方米,同比下降52.7%,均價(jià)7352元/平米,同比上漲33.5%。相較于全國(guó)價(jià)格5月開始下滑,成都市區(qū)住宅價(jià)格變化晚于全國(guó),“新國(guó)十條”后市場(chǎng)成交均價(jià)保持穩(wěn)定,主要表現(xiàn)為成交量的銳減。

  上周開盤成交率創(chuàng)新高

  成都市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,上周(8月30日-9月5日)主城區(qū)商品住宅成交1687套,成交面積為16.15萬平方米,成交套數(shù)與成交面積較上周分別減少3.1%和1.6%。

  上周成都二手房成交量較前一周小幅上揚(yáng),單周成交909套,成交面積8.46萬平方米,成交套數(shù)環(huán)比上升8.9%,成交面積環(huán)比上升12.5%。

  中原地產(chǎn)分析人士認(rèn)為,上周商品住宅成交量出現(xiàn)小幅波動(dòng),較前一周略有下滑,是在成交量連續(xù)數(shù)周回升后,暫時(shí)停止增長(zhǎng)。另外,成交量并未出現(xiàn)太大下滑,較前一周僅相差54套,成交量仍然明顯高于前幾周,總體仍呈穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)。他表示:“目前市場(chǎng)投資性需求仍處于抑制狀態(tài),而剛性需求又受市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)及價(jià)格影響,較為被動(dòng),樓市將有可能再次進(jìn)入相持階段,不過若照目前態(tài)勢(shì),9月成交量超過8月問題不大。”

  另據(jù)正合地產(chǎn)開盤現(xiàn)場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)顯示,8月27日至9月2日成都市區(qū)共有6個(gè)項(xiàng)目首次開盤或推出新批次房源,共推出1748套房源,開盤當(dāng)日成交約931套房源,開盤成交率為53%,并且所有項(xiàng)目的開盤成交率均高于40%,開盤項(xiàng)目整體銷售良好。

  對(duì)于后市成交量的走向,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在樓市迎來傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的大背景下,成交量有望持續(xù)穩(wěn)步攀升的勢(shì)頭。但樓市僵持狀態(tài)并未打破,市場(chǎng)大幅增長(zhǎng)的可能性不大。(白樺)

  深圳:豪宅、大戶型走俏

  深圳規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,8月份深圳共成交新房2971套,環(huán)比大增77%,成交總面積26.09萬平方米,環(huán)比翻倍。二手房更是創(chuàng)下了13279套的年內(nèi)最高紀(jì)錄,成交面積為123.8萬平方米,價(jià)格也結(jié)束跌勢(shì)。

  自5月到7月,深圳新建商品住宅的成交面積分別是13.64萬平方米、14.21萬平方米以及13.03萬平方米。從8月的第二周開始,新房成交量在近3個(gè)月里第一次超過了500套。

  新房成交價(jià)格環(huán)比明顯上漲,8月份深圳市新房成交整體均價(jià)約19768元/平方米,而新政出臺(tái)后,深圳新房?jī)r(jià)格曾從5月份開始跌破2萬元/平方米,5至7月均價(jià)分別是18998元/平方米、17895元/平方米和17861元/平方米。

  量?jī)r(jià)齊漲導(dǎo)致投資客再次入場(chǎng),8月份豪宅和大戶型成交明顯增加。8月份90-144平方米的戶型成交了314套,均價(jià)為18551元/平方米,144平方米以上的單位成交多達(dá)276套,均價(jià)26524元/平方米。而在5至7月份,90-144平方米以及144平方米以上的單月住宅成交量最高都不超過150套。

  其中,鹽田區(qū)新房成交中73%為別墅,成交均價(jià)再創(chuàng)新高,達(dá)54213元/平方米,環(huán)比暴漲近2.5倍。福田區(qū)再次突破3萬元,為30553元/平方米。南山區(qū)也漲至26602元/平方米。龍崗區(qū)的成交均價(jià)升至14706元/平方米。

  8月份新樓盤銷售火熱,天濤、水榭春天、清林徑等開盤成交都在8成以上,其他一些前期滯銷的樓盤也開始走俏。尤其是豪宅、大戶型單位驟然火爆,天濤、水榭山等別墅開盤都出現(xiàn)旺銷,水榭山推出59套聯(lián)排別墅,單價(jià)6萬至8萬元/平方米,開盤當(dāng)天賣出8成。

  樓市的突然井噴使開發(fā)商信心再次恢復(fù),新政后剛剛出現(xiàn)的促銷苗頭再次消失,不少樓盤開始上調(diào)售價(jià)。中國(guó)證券報(bào)記者周末走訪龍華大盤水榭春天發(fā)現(xiàn),該樓盤均價(jià)已經(jīng)漲至2.2萬至2.3萬元/平方米,而新政后其開盤時(shí)價(jià)格僅1.8萬至1.9萬元/平方米。金地上塘道89平方米的戶型,價(jià)格也由之前的160多萬元漲至180多萬元。

  二手房賣家也開始返價(jià)。家住景田片區(qū)的毛小姐周末接到中介電話,一套90平方米樓齡較長(zhǎng)的二手房報(bào)價(jià)120萬元,毛小姐還沒來得及出門看房,半小時(shí)后就跳漲至150萬元。

  世聯(lián)研究認(rèn)為,二手房?jī)r(jià)格反彈的原因有三:一是房屋租金的大幅上漲及房屋空置期的縮短,促使部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租,導(dǎo)致有效房源減少;二是深圳“城市更新辦法”的出臺(tái),帶動(dòng)舊小區(qū)價(jià)格的上漲;三是深圳自9月1日起,二手房交易將實(shí)行評(píng)估價(jià)過戶,業(yè)主必然會(huì)讓新增的個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家,另一方面或因購(gòu)房成本急升使得有效房源進(jìn)一步減少,這都使得短期內(nèi)價(jià)格有上行動(dòng)力。

 

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