今年以來(lái)的宏觀調(diào)控導(dǎo)致住宅物業(yè)開發(fā)與投資的吸引力下降。長(zhǎng)期處于“商住倒掛”陰影的商業(yè)地產(chǎn)借機(jī)上位，吸引了更多投資性買主的目光。

　　對(duì)于那些在前期住宅開發(fā)中積累了資金實(shí)力和專業(yè)能力，希望加快發(fā)展以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略超越的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前住宅物業(yè)淡市環(huán)境下，介入商業(yè)地產(chǎn)可能成為一個(gè)難得的機(jī)遇。但另一方面，商業(yè)地產(chǎn)在資金、專業(yè)能力等多方面的高要求又使這些企業(yè)有所猶豫。

　　2010年是轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的好機(jī)會(huì)

　　曾被眾多專業(yè)化住宅開發(fā)商奉為圭臬的萬(wàn)科放棄了普爾特式的產(chǎn)品聚焦策略，將產(chǎn)品線調(diào)整為多元化業(yè)態(tài)。這給不少追隨型企業(yè)帶來(lái)了心理沖擊，他們也開始加緊評(píng)估自身進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的必要性和可行路徑。

　　信貸政策對(duì)住宅地產(chǎn)的影響對(duì)商業(yè)地產(chǎn)更大，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)機(jī)遇。2010版宏觀調(diào)控已逾百日，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌局面，而商用物業(yè)則實(shí)現(xiàn)了需求放量。這是因?yàn)樵谡{(diào)控政策的作用下針對(duì)住宅投資的信貸條件緊縮。在信貸條件趨同的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期收益特性優(yōu)勢(shì)凸顯，成為推出住宅市場(chǎng)的大量資金的追逐目標(biāo)。

　　住宅用土地價(jià)格的迅速上升迅速擠壓了住宅開發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)空間，土地成本在各公司成本結(jié)構(gòu)中所占比例逐年上升。一線城市這種情況已成趨勢(shì)，二三線城市隨著眾多開發(fā)商涌入，這種情況也越來(lái)越多。這就導(dǎo)致住宅開發(fā)行業(yè)迅速走向成熟，行業(yè)盈利水平趨于一致。住宅開發(fā)商未來(lái)的盈利空間將主要由現(xiàn)有資產(chǎn)規(guī)模決定。除了有大量外來(lái)資金輸入的部分上市公司和大型國(guó)企外，住宅開發(fā)行業(yè)的“座次”已基本排定。對(duì)于既沒(méi)有上市，也沒(méi)有集團(tuán)支持的民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，后來(lái)者如欲超越，必須在住宅開發(fā)之外另辟蹊徑。

　　此外進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還能滿足房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分散的需求。同樣倚重預(yù)售制進(jìn)行住宅開發(fā)的香港房地產(chǎn)商一般都會(huì)持有一部分自有商業(yè)物業(yè)，其目的便是通過(guò)持有物業(yè)與開發(fā)物業(yè)保持一定比例，對(duì)沖潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于大中型住宅開發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是時(shí)候考慮自己的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略了。

　　“小學(xué)生”想上“大學(xué)”需補(bǔ)三門課

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的王健林(博客)常用“大學(xué)生”與“小學(xué)生”來(lái)比喻商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)之間的差距。對(duì)于在商業(yè)地產(chǎn)“大學(xué)”門外徘徊的住宅開發(fā)商來(lái)說(shuō)，首先應(yīng)該破除對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)之難的迷信，登堂入室去看看自己到底缺了哪些課，好去照單抓藥，快速補(bǔ)上。

　　通過(guò)長(zhǎng)期跟蹤國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑，我們認(rèn)為住宅開發(fā)商要從“小學(xué)生”成長(zhǎng)為“大學(xué)生”，最主要是要補(bǔ)好三門課。

　　第一，產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)課。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)商與終端消費(fèi)者之間增加了物業(yè)投資者和物業(yè)租賃者。零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商要與旗下物業(yè)可能涉及到的形形色色的零售業(yè)者打交道，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的復(fù)雜程度遠(yuǎn)勝住宅地產(chǎn)。

　　第二，資金模式課。商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)增加了持有運(yùn)營(yíng)期的資金壓力。在預(yù)售制度下住宅地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)中以短期開發(fā)貸款為主，但這種模式顯然無(wú)法滿足未來(lái)企業(yè)將進(jìn)入的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。即使對(duì)于在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫已久的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資也始終是他們的重中之重。凱德中國(guó)的解決方案是通過(guò)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的多種基金，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈上的資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化。未來(lái)隨著國(guó)內(nèi)融資通道的成熟，這是一個(gè)可能的發(fā)展方向。

　　第三，能力結(jié)構(gòu)課。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過(guò)程中比住宅地產(chǎn)增加了招商環(huán)節(jié)，推廣環(huán)節(jié)要面向直接購(gòu)買者和終端消費(fèi)者同時(shí)開展。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)之后還增加了商業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。即使在設(shè)計(jì)、工程等住宅地產(chǎn)商熟悉的環(huán)節(jié)上，商業(yè)物業(yè)也與住宅物業(yè)有巨大差異。

　　內(nèi)外兼修制定卓越的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)體系

　　一家住宅開發(fā)商在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中遇到了這么一個(gè)問(wèn)題：設(shè)計(jì)部門不太熟悉各種零售業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)的功能和空間需求，根據(jù)自己所習(xí)慣的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為一宗零售物業(yè)的餐飲業(yè)區(qū)域進(jìn)行設(shè)計(jì)。期間錯(cuò)誤地按照住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)安排了排煙道口徑。結(jié)果交房時(shí)經(jīng)客戶提示才發(fā)現(xiàn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足餐飲店的需求。最終這家企業(yè)只好臨時(shí)在外墻上接出煙道——這個(gè)解決方案既破壞了外立面，又造成后續(xù)外立面清洗費(fèi)用大幅增加，但卻不得不為之。

　　這是由于在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)中過(guò)于草率從事造成的。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于住宅開發(fā)商來(lái)說(shuō)絕不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單工作。轉(zhuǎn)型的好企業(yè)找到了一條跨越式發(fā)展的新路，轉(zhuǎn)型的不好可能造成企業(yè)寶貴的資源迅速流失。

　　因此，我們建議考慮轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商制定系統(tǒng)的轉(zhuǎn)型計(jì)劃，其中應(yīng)該包括卓越的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和可操作的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)體系。

　　首先，根據(jù)企業(yè)發(fā)展資源和市場(chǎng)潛力梳理企業(yè)戰(zhàn)略愿景。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，不能孤立地就商業(yè)地產(chǎn)論商業(yè)地產(chǎn)。梳理戰(zhàn)略愿景時(shí)要注意，發(fā)展資源(內(nèi)部分析)和市場(chǎng)潛力(外部分析)不可偏廢，要真正做到“內(nèi)外兼修”才能保證企業(yè)戰(zhàn)略的可行性和科學(xué)性。在安排開發(fā)周期、運(yùn)營(yíng)周期和進(jìn)行相關(guān)的資金安排時(shí)，要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)設(shè)計(jì)。

　　以什么原則確定商業(yè)物業(yè)的租售比？商業(yè)物業(yè)是整租還是零售呢？零售之后是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)還是分散經(jīng)營(yíng)呢？要不要選擇以并購(gòu)方式獲取成熟物業(yè)呢？要不要在非自己開發(fā)的物業(yè)上代客理財(cái)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)呢？招商的時(shí)候選擇號(hào)召力強(qiáng)但是租金低的知名主力店還是選擇規(guī)模小利潤(rùn)率高的新型主力店呢？要不要建立屬于自己的主力店呢？這些問(wèn)題都應(yīng)該在戰(zhàn)略階段提出來(lái)，并且給出明確的答案，最大程度上確保企業(yè)內(nèi)部在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型問(wèn)題上的思想高度一致性。

　　其次，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)并借鑒商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、管控結(jié)構(gòu)和流程標(biāo)準(zhǔn)體系。一方面，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)所不同的管控環(huán)節(jié)，應(yīng)充分借鑒領(lǐng)先企業(yè)做出預(yù)先安排，避免項(xiàng)目操作過(guò)程中出現(xiàn)混亂。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中涉及到較多的外部資源整合，應(yīng)預(yù)先對(duì)資源進(jìn)行分類分級(jí)，并作出整合計(jì)劃，做到未雨綢繆，使業(yè)務(wù)開展站在一個(gè)較高起點(diǎn)。

　　打造高水平商業(yè)地產(chǎn)人才隊(duì)伍保證戰(zhàn)略執(zhí)行力

　　為確保轉(zhuǎn)型順利，住宅開發(fā)商應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)優(yōu)化人力資源管理體系。從選育用留四個(gè)角度出發(fā)，根據(jù)企業(yè)人才隊(duì)伍和人力資源管理水平現(xiàn)狀，引入科學(xué)的人力資源管理工具，優(yōu)化招聘體系、培訓(xùn)體系、績(jī)效體系、激勵(lì)體系，必要時(shí)建立能力素質(zhì)評(píng)價(jià)體系。

　　龍湖在發(fā)展聚焦區(qū)域的多物業(yè)形態(tài)過(guò)程中，對(duì)于人員標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題始終放在集團(tuán)層面予以重視，早在2004年就建立了針對(duì)不同崗位的能力素質(zhì)管理體系。人才水平到位促使龍湖雖然介入多種業(yè)務(wù)但卻始終保持較高的執(zhí)行力。

　　轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中，住宅開發(fā)商應(yīng)著重建立員工隊(duì)伍的四大業(yè)務(wù)能力：投資能力、招商能力、開發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)能力。投資能力幫助企業(yè)做出正確的發(fā)展規(guī)劃并選擇優(yōu)質(zhì)地段，招商能力幫助企業(yè)找到與項(xiàng)目特性契合有可帶來(lái)高收益的直接客戶，開發(fā)能力幫助企業(yè)在各環(huán)節(jié)逐步積累各類業(yè)態(tài)的物業(yè)需求特征，不斷推陳出新設(shè)計(jì)出有吸引力的產(chǎn)品。運(yùn)營(yíng)能力通過(guò)日常運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)物業(yè)的持續(xù)增值。其中高效的商戶招商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)為需全新引入的能力，其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要，也是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)能否取得持續(xù)成功的關(guān)鍵所在。

　　為確保向商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中企業(yè)對(duì)全體員工導(dǎo)向的統(tǒng)一性，應(yīng)建立有針對(duì)性的人才評(píng)價(jià)和激勵(lì)體系。有一家正在從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的企業(yè)發(fā)現(xiàn)：過(guò)去的戰(zhàn)略衡量體系不再適用于新業(yè)務(wù)，比如過(guò)去常用的“資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率”似乎在引導(dǎo)員工走向錯(cuò)誤的方向——商業(yè)持有經(jīng)營(yíng)短期內(nèi)可能造成資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，但是若考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)股東收益則可能恰恰是正確的選擇。

　　長(zhǎng)期布局實(shí)現(xiàn)與行業(yè)共同成長(zhǎng)

　　雖然是宏觀調(diào)控促使更多人關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，但未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成功者將屬于那些能夠跳出短期宏觀調(diào)控視角，根據(jù)零售業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期趨勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略思考和業(yè)務(wù)布局的企業(yè)。

　　從短期來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還存在較多制約因素，主要體現(xiàn)在三大方面：融資渠道制約、稅收體制制約、投資者成熟度制約。比較一致的看法是由于上述三大制約因素，主流發(fā)展商很難以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)。即便現(xiàn)在正在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開發(fā)商，也多是將商業(yè)地產(chǎn)作為輔助業(yè)務(wù)。萬(wàn)達(dá)雖然號(hào)稱通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)做到了銷售量第一，但真正支撐萬(wàn)達(dá)成功的是其住宅銷售額和低廉的拿地成本。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)則因其持有物業(yè)多數(shù)為租金低廉而租期較長(zhǎng)的“主力店”而尚未在業(yè)績(jī)上有優(yōu)秀表現(xiàn)。

　　但零售業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著我國(guó)工資和收入分配體制改革的不斷深入，零售業(yè)將以倍速發(fā)展，其中醞釀著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)行業(yè)的巨大機(jī)遇。由于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)必須經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的能力積累才能走上正軌，因此對(duì)于關(guān)注未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)的住宅開發(fā)商來(lái)說(shuō)，選擇此刻開始布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也許正當(dāng)其時(shí)。