認(rèn)為四季度一系列政策實(shí)施后將可看到影響 網(wǎng)友認(rèn)為分析比較中肯但或?qū)φα坑兴浯?/p>
經(jīng)過(guò)多日的醞釀，一向?qū)χ袊?guó)住房市場(chǎng)問(wèn)題保持積極觀察和踴躍發(fā)言態(tài)度的SOHU中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)未來(lái)一年房?jī)r(jià)的走向作出了明確預(yù)測(cè)。昨日上午9時(shí)許，他在自家博客上撰文稱，未來(lái)一年內(nèi)中國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量都會(huì)下跌，而下跌幅度預(yù)計(jì)將回到2009年初的水平。
面對(duì)樓市一年一度的“金九銀十”，且在國(guó)務(wù)院出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“新國(guó)十條”數(shù)月后，近兩周杭州、深圳等城市的樓市的價(jià)格和成交量都開始有所上升，而廣州樓市的房?jī)r(jià)近日也有起升之勢(shì)。潘石屹這番明確的“看跌”預(yù)測(cè)，引發(fā)一片嘩然。
文/本報(bào)記者邱瑞賢
潘石屹看“跌”中國(guó)房?jī)r(jià)
連日來(lái)潘石屹在自家微博上不斷透露，針對(duì)目前房?jī)r(jià)走勢(shì)的問(wèn)題，他正在思考寫作一篇全面觀察住房市場(chǎng)走向的博文。經(jīng)過(guò)修改后，昨日上午他沒有食言，把這篇文章放在了自家博客上，還特意配上一幅漫畫，稱：“昨天寫一博客說(shuō)房地產(chǎn)承擔(dān)的很多，又要幫助GDP增長(zhǎng)，又要幫助地方財(cái)政收入，又要解決老百姓住房，銀行和開發(fā)商要賺錢，負(fù)擔(dān)的確太重了。我的同事連夜畫了一張漫畫，配今天的博客。”
在潘石屹的這篇博客中，主要觀點(diǎn)是從今年第四季度將開始實(shí)施的一系列政策如加大對(duì)保障性住房建設(shè)的決心、銀監(jiān)會(huì)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”、住建部對(duì)預(yù)售收入監(jiān)管的辦法以及清理閑置土地等，都將對(duì)未來(lái)一年住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生下跌的壓力。
昨日，這篇“看跌”博客掛上后，潘石屹在自家的微博上作了一個(gè)推介。隨后即有不少網(wǎng)友留言稱該文比較理性中肯，但是有點(diǎn)夸大了政府的作用。也有網(wǎng)友認(rèn)為，該文觀點(diǎn)符合潘石屹一向的觀點(diǎn)和立場(chǎng)，因此大呼與他來(lái)往密切，卻習(xí)慣唱“黑臉”的另一位談房?jī)r(jià)“名人”——華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)趕緊對(duì)此發(fā)表看法。
記者了解到，多年來(lái)一直對(duì)樓市“看漲”的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，在今年四月房產(chǎn)新政后終于在今年7月首次呼吁開發(fā)商“降點(diǎn)價(jià)”。近日，他在公眾場(chǎng)合依然保持這個(gè)觀點(diǎn)：降價(jià)是為避免政府出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策。開發(fā)商如果繼續(xù)不“從”，很可能被繼續(xù)出臺(tái)的政策打壓。
“金九銀十”會(huì)來(lái)嗎？
針對(duì)近日國(guó)內(nèi)有部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)有上漲之勢(shì)，潘石屹也專門作出了解釋。他認(rèn)為，杭州和深圳屬于特殊情況，并不能代表全國(guó)走勢(shì)。在今年第四季度預(yù)計(jì)實(shí)施的四大政策壓力下，房屋供應(yīng)量將繼續(xù)增加、開發(fā)商資金鏈也會(huì)進(jìn)一步收緊，因此預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)房?jī)r(jià)下跌壓力仍很大。
記者了解到，雖然即將迎來(lái)一年中樓市的“金九銀十”，但今年下半年房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌也成為很多行內(nèi)專家和開發(fā)商的共識(shí)。
謝國(guó)忠
今年7月，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在其新書《再危機(jī)：泡沫破碎時(shí)，我會(huì)通知你》的發(fā)布會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)：“從目前的房?jī)r(jià)收入比、房租回報(bào)率等方面來(lái)看，國(guó)內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在泡沫，而這些泡沫將因?yàn)槌惺懿蛔⊥泬毫Φ脑黾佣频?，時(shí)間點(diǎn)可能就出現(xiàn)在2012年。”
樊綱
國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、前央行貨幣政策委員樊綱也在同一個(gè)月表示，本輪樓市調(diào)控還未達(dá)到預(yù)期效果，調(diào)控遠(yuǎn)沒有到位，但房?jī)r(jià)一定會(huì)向下有所調(diào)整。
曹建海
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院教授、“地產(chǎn)三劍客”之一的曹建海則在本月明確宣稱，從目前的空置率和房?jī)r(jià)下跌60%的壓力測(cè)試兩方面來(lái)判斷，預(yù)測(cè)最晚到2012年中國(guó)房地產(chǎn)必然崩盤，整個(gè)房?jī)r(jià)將有40%至50%的回落。
王石
萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石則認(rèn)為，雖然目前觀望的低谷已經(jīng)過(guò)去，但中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)還有往下調(diào)的空間，下調(diào)幅度在10%~15%。他也早早作過(guò)預(yù)測(cè)，樓市在2010年終將破裂，而萬(wàn)科為此已經(jīng)提前準(zhǔn)備。
編者按：
隨著“金九銀十”的到來(lái)，政府與開發(fā)商歷經(jīng)數(shù)月的政策博弈和心理博弈都將從“暗戰(zhàn)”進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)。未來(lái)兩個(gè)月，開發(fā)商的營(yíng)銷動(dòng)作、買樓者的接盤能力、政策的風(fēng)向無(wú)疑將決定接下來(lái)一年的樓價(jià)走勢(shì)。潘石屹的分析正確與否也將在明年得到檢驗(yàn)。
潘石屹：
影響未來(lái)住房?jī)r(jià)格的幾個(gè)重要因素
前幾天我曾說(shuō)過(guò)，在未來(lái)一年內(nèi)中國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量都會(huì)下跌。今天我把對(duì)這一問(wèn)題的思考與分析寫下來(lái)與大家一起探討。
一、中央的政策強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房的建設(shè)。盡管這項(xiàng)政策幾年前就已提出，但對(duì)執(zhí)行的規(guī)定上沒有像今年這樣具體和嚴(yán)厲，如每個(gè)城市要完成“雙50%”：即給保障性住房的供地不能少于50%；當(dāng)年開工面積不能少于50%。如果這項(xiàng)政策持續(xù)實(shí)施下來(lái)，中國(guó)住房市場(chǎng)的格局將會(huì)發(fā)生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來(lái)解決住房問(wèn)題，而會(huì)有相當(dāng)一部分人，30%甚至更多的人轉(zhuǎn)向依靠政府的幫助，通過(guò)保障性住房來(lái)解決自己的住房問(wèn)題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財(cái)力等，但“國(guó)十條”中加上了問(wèn)責(zé)制，這是幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控從來(lái)沒有過(guò)的。
二、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，即對(duì)開發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應(yīng)商，加劇了開發(fā)商資金的緊張，把開發(fā)商手里原來(lái)的活錢變成了死錢，尤其對(duì)那些毛利率不高、銷售建設(shè)過(guò)程慢、過(guò)去有過(guò)拖欠施工單位和材料供應(yīng)商款項(xiàng)的開發(fā)商影響會(huì)更大。
三、針對(duì)住建部出臺(tái)的對(duì)預(yù)售收入監(jiān)管的辦法。這對(duì)開發(fā)商運(yùn)行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金中有超過(guò)50%來(lái)自預(yù)售收入，對(duì)預(yù)售收入的監(jiān)管、分階段放款，也是把開發(fā)商的活錢變成了死錢。
四、清理閑置土地。幾年來(lái)政府一直強(qiáng)調(diào)清理閑置土地，但幾乎沒有進(jìn)展。今年國(guó)土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。公布這個(gè)名單就等于國(guó)土部門給自己下了任務(wù)，這2800宗閑置土地的處理結(jié)果無(wú)論如何要對(duì)社會(huì)有一個(gè)交代。
以上這四方面的政策，預(yù)計(jì)在四季度都可能實(shí)施，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。真正影響市場(chǎng)價(jià)格的力量是供求關(guān)系，供應(yīng)量的增加直接影響市場(chǎng)價(jià)格；二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開發(fā)商降價(jià)的前提是企業(yè)資金緊張，沒有錢了，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導(dǎo)致降價(jià)的因素壓力都大。
今年上半年房地產(chǎn)投資增加達(dá)38.1%，達(dá)到歷史最高水平。
受這些因素影響，未來(lái)一年住房?jī)r(jià)格有很大下跌的壓力。市場(chǎng)上總是買漲不買跌的，在房?jī)r(jià)下降過(guò)程中成交量自然會(huì)減少。
有朋友問(wèn)，最近兩周杭州和深圳的住房市場(chǎng)在恢復(fù)，價(jià)格和成交量都在上升，這是不是又一輪房?jī)r(jià)上漲的先兆？我認(rèn)為，這兩個(gè)城市比較特殊，不能反映全國(guó)的情況。全國(guó)來(lái)看，GDP的增長(zhǎng)、就業(yè)壓力、地方的財(cái)政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問(wèn)題都?jí)涸诜康禺a(chǎn)一個(gè)行業(yè)上，這些超出了這個(gè)行業(yè)承受的極限。
在香港分析員會(huì)上，又有人追問(wèn)我這個(gè)問(wèn)題，我說(shuō)可能會(huì)回到2009年初的水平。
