“近日，住建部、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于保障性住房建設(shè)的497億的貸款，已經(jīng)落實(shí)了。”華創(chuàng)證券研究所某研究員向記者透露，這497億元的貸款由多家銀行發(fā)放，用于保障房建設(shè)。

資金缺口一直都是保障性住房建設(shè)的最大障礙。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松以及華創(chuàng)證券研究員楊現(xiàn)領(lǐng)，在8月24日發(fā)布的其聯(lián)合署名的《從重慶保障房的融資與進(jìn)展案例看地產(chǎn)政策走向》研究報(bào)告中稱(chēng)，2010年保障房建設(shè)的資金缺口最大為1000億，銀行、信托以及地方融資平臺(tái)均可以參與到保障房融資過(guò)程當(dāng)中。

保障房融資多有銀行參與

“我行已經(jīng)先后對(duì)成都市住房?jī)?chǔ)備中心的‘居家福地’、‘西城麗景’、‘光華嘉苑’三個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目提供信貸支持，涉及貸款金額2.5億元。”8月24日，成都銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，他表示目前三個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)按期得到清償。

盡管目前并沒(méi)有保障房開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目，上述成都銀行負(fù)責(zé)人仍表示，在滿足監(jiān)管當(dāng)局要求的前提之下，成都銀行未來(lái)仍將會(huì)擇優(yōu)支持保障性住房貸款。加大對(duì)保障性住房的信貸支持，不僅能夠有效拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，還可以樹(shù)立商業(yè)銀行的良好形象。

“在我們剛出的研究報(bào)告中可以看到，重慶市保障房建設(shè)基本上每年都能夠以從銀行貸款和信托融資方式獲得400億元的資金。”楊現(xiàn)領(lǐng)告訴記者。

據(jù)研究報(bào)告數(shù)據(jù)，重慶市三年建設(shè)公租房3000萬(wàn)平方米，按照該市的統(tǒng)計(jì)口徑，以每平方米2000多元計(jì)算，預(yù)計(jì)投入資金700億。除了按照預(yù)計(jì)范圍計(jì)算土地劃撥資金200億元、約36億元的住房租金以及8億元國(guó)家公租房補(bǔ)貼，其中有超過(guò)50%的資金來(lái)源于銀行貸款與信托融資。

8月24日，西北最大經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目——鴻基新城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)西安新鴻業(yè)投資發(fā)展有限公司相關(guān)人員也向記者證實(shí)，該項(xiàng)目部分資金也來(lái)源于銀行貸款。因其負(fù)責(zé)人都不在企業(yè)，記者難以獲得其詳細(xì)內(nèi)容。據(jù)悉該項(xiàng)目占地3789畝，總建筑面積約360萬(wàn)平方米。

利率各地不同存兩大風(fēng)險(xiǎn)

楊現(xiàn)領(lǐng)告訴記者，重慶市的保障房貸款利率與商業(yè)貸款利率差不多。“我們也對(duì)比了貸款利率，與商業(yè)貸款沒(méi)有太大區(qū)別。不過(guò)每個(gè)地方的情況可能不同。”

“我想，保障房開(kāi)發(fā)貸款利率與商業(yè)銀行貸款利率應(yīng)該差不多。對(duì)于保障性住房個(gè)人房貸利率，各地方政府會(huì)有不同的優(yōu)惠政策。”光大證券銀行分析師馮欽遠(yuǎn)向記者表示。

如果保障房開(kāi)發(fā)貸款的利率不比商業(yè)貸款利率低的話，對(duì)銀行而言，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款有政府擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)將更小。那么這是否會(huì)促使更多的銀行選擇參與保障性住房融資呢？

對(duì)此，馮欽遠(yuǎn)分析認(rèn)為，目前銀行保障性住房開(kāi)發(fā)貸款所占的比例不大，因?yàn)楸Ｕ闲宰》勘旧硪?guī)模就不是很大。由于上半年房地產(chǎn)貸款本身有政策上的限制，但是與地產(chǎn)相關(guān)的貸款還是不少。下半年整個(gè)房貸增速會(huì)降低，保障性住房貸款是否會(huì)隨著整個(gè)房貸走低，還要看各地方政府的相關(guān)政策。

“我們的保障性住房貸款一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率。貸款收益較之商業(yè)貸款要低些。”上述成都銀行負(fù)責(zé)人表示。

他認(rèn)為，保障性住房貸款風(fēng)險(xiǎn)存在兩個(gè)方面，一是抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)，二是個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目建設(shè)用地的使用權(quán)性質(zhì)一般為劃撥，其評(píng)估價(jià)值相對(duì)較低，處置較為困難。個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)則體現(xiàn)于，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，其上市交易往往存在一定的限制性條款，特別是對(duì)政府回購(gòu)部分的具體約定不甚明朗(包括回購(gòu)價(jià)格、回購(gòu)方式、主管部門(mén)等)。若借款人(購(gòu)房人)出現(xiàn)違約，銀行處置這部分房產(chǎn)也較為困難。

中德銀行：保障房貸款超60%

盡管其他商業(yè)銀行在保障性住房貸款業(yè)務(wù)并不多，但我國(guó)在2004年已經(jīng)出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)住房信貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行——建設(shè)銀行與德國(guó)施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行共同投資成立的中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行(下簡(jiǎn)稱(chēng)中德銀行)。

據(jù)了解，自2008年底轉(zhuǎn)型以來(lái)，中德銀行信貸資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，其中保障性住房貸款業(yè)務(wù)占比超過(guò)60%，保障房開(kāi)發(fā)貸款余額更占到該行全部開(kāi)發(fā)貸款的86%。

“我國(guó)保障性住房建設(shè)資金來(lái)源還不能夠完全靠商業(yè)銀行的信貸來(lái)支持，目前還缺乏可持續(xù)的資金來(lái)源。”中國(guó)社科院金融所貨幣理論與政策研究室副主任、副研究員楊濤在接受記者采訪時(shí)表示。

楊濤認(rèn)為，要想解決可持續(xù)資金的來(lái)源問(wèn)題，我國(guó)就必須完善其以政府資金為主、財(cái)政性政策性金融支持為輔，并包括商業(yè)銀行信貸支持的其他配套措施。“成立住房?jī)?chǔ)蓄銀行是一條途徑。”

“銀行商業(yè)化運(yùn)作與政策傾斜相結(jié)合是發(fā)展保障性住房金融業(yè)務(wù)的重要保證。”中德銀行行長(zhǎng)黃浩指出，政府可以通過(guò)小額的財(cái)政資金就可以“撬動(dòng)”大量信貸資金為保障住房建設(shè)及消費(fèi)提供持續(xù)穩(wěn)定的支持，可謂“四兩撥千斤”。