地產(chǎn)論壇之商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)終于出人頭地了。在住宅地產(chǎn)哭喊連天的情況下，從陪嫁丫頭轉(zhuǎn)身為搶手新娘，其中最大的陽謀家非“新國十條”莫屬。

    回顧商業(yè)地產(chǎn)做丫頭的日子，雖偶有風(fēng)光，但多數(shù)被全國租金第一的恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗斥為三流，希望自洗塵垢，讓面貌煥然一新，不要“對不起百姓、對不起國家”。

    商業(yè)地產(chǎn)雖為新娘，但也是偏房。雖然專家學(xué)者們掐指一算：日后必扶正，但資金、耐心和稅收是三大攔路虎，如何跨越很考智慧。

    慶幸的是，路很長，但商業(yè)地產(chǎn)已在路上。

    商業(yè)地產(chǎn)成新政下“完卵”

    商業(yè)地產(chǎn)是新政覆巢之下的完卵。由于本次新政劍指住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)幸免于難，成為投資客和開發(fā)商的避風(fēng)港。新政以來，保利、萬科、綠地等知名房企都加大力度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本達(dá)千億元以上。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年上半年五成品牌房企非住宅對利潤貢獻(xiàn)率20%，比去年有所上升。

    “商業(yè)地產(chǎn)未受新政影響”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一介紹，1-7月份全國辦公樓和商業(yè)營運(yùn)用房銷售增速39.4%、36.6%，但住宅銷售面積增速僅僅為7.1%。1-7月份商業(yè)銷售額同比增長47.9%，住宅為11.7%。此外，投資開工面積方面，辦公樓、商業(yè)營運(yùn)的情況也高于住宅。

    “商業(yè)地產(chǎn)從陪嫁的丫頭到現(xiàn)在搶手的新娘”，今典集團(tuán)董事長張寶全一語中的，他指出，中國地產(chǎn)有史以來，商業(yè)地產(chǎn)基本上就是一個陪嫁的丫頭的位置。比如覺得這個地方?jīng)]有酒店不好，能不能在規(guī)劃里加一個酒店，把酒店作為小區(qū)配套，并不是地區(qū)需要的商業(yè)物業(yè)。目前大部分小區(qū)商業(yè)配套包括酒店，大部分都處于非盈利狀態(tài)或者說依然是虧損的狀態(tài)。

    升值是商業(yè)地產(chǎn)吸金魅力

    仿佛一夜之間，開發(fā)商都開了竅，一窩蜂地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民看來，除了中央多次新政都針對住宅市場，從政治上打通開發(fā)商的任督二脈外，真正讓開發(fā)商動心的是商業(yè)地產(chǎn)的吸金大法魅力。“做商業(yè)地產(chǎn)可以分享到資產(chǎn)升值這個時段所給你帶來的豐厚的利潤”，他認(rèn)為，房地產(chǎn)的升值其實最主要的還是土地的升值，在土地上面所附著的建筑物也有升值的空間。如上海的新天地附近，十年前在那里的樓面地價大概2000元/平方米，那時住宅價格也才6000元/平方米。但現(xiàn)在那地方樓面地價已去到3萬—4萬元/平方米，也就是土地成本已上漲15-20倍，如果開發(fā)住宅當(dāng)時只能賣6000元/平方米，但若做商業(yè)地產(chǎn)持有到現(xiàn)在，就能享受到土地升值帶來的升值空間。

    金地集團(tuán)董事長凌克用金地開發(fā)物業(yè)對比來佐證商業(yè)地產(chǎn)的吸金魅力，北京金地國際花園建筑面積40萬平方米，其中住宅25萬平方米，辦公樓15萬平米。其中投資住宅的時候花了3年時間把它賣掉，投資回報在兩倍左右。投資辦公樓是1.5億美元，近期對辦公樓做的一個估值，在6億美元左右。也就是說辦公樓投資了6年，光資產(chǎn)增值就有4倍多的回報。

    除了商業(yè)地產(chǎn)的吸金優(yōu)勢，低地價、城市化消費(fèi)需求增加、上市公司業(yè)績要求等也是開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的緣由。與會大部分專家都認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)由于帶有政府的政績需求，商業(yè)用地雖然也要招拍掛，但因為政府希望做這些東西，開發(fā)商可能跟政府談到一個比較好的地價，最起碼比住宅更有吸引力的一個地價。廣州、北京、上海等地都出現(xiàn)過商業(yè)地塊設(shè)置苛刻的條件進(jìn)行內(nèi)定。

    競爭能擺脫商業(yè)地產(chǎn)三流地位

    萬馬奔騰，逐鹿商業(yè)地產(chǎn)，在恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗看來是好事，因為競爭能促使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。來自香港的恒隆地產(chǎn)是全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最成功的企業(yè)，目前全國租金第一，陳啟宗在觀摩過全國大多數(shù)商業(yè)項目之后，得出的結(jié)論是：現(xiàn)在全國大中城市大部分商業(yè)項目都是三流項目，差勁得不得了。“老外有句話，在一個瞎子國度里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝”，陳啟宗認(rèn)為，雖然很多人在商業(yè)地產(chǎn)賺了很多錢，但他的答案是因為競爭缺少，沒有競爭，猴子就變王了。10、20年，中國商業(yè)地產(chǎn)競爭的水平不夠，很多人雖然沒有做出世界級水平的東西，但是還可以賺錢。

    正因為中國做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商水平低，恒隆地產(chǎn)從香港進(jìn)軍內(nèi)地市場，就避開萬科、華潤等眾人逐鹿的住宅市場，專攻商業(yè)地產(chǎn)。陳啟宗希望有更多的優(yōu)秀商業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，因為中國實在太大，機(jī)會太多，現(xiàn)在全國大中城市的三流項目是浪費(fèi)了土地資源，對不起老百姓、對不起國家。

    “實際上在中國做商業(yè)地產(chǎn)，真正成功有多少？不多。”新城市集團(tuán)董事長曹志偉也認(rèn)為目前中國商業(yè)地產(chǎn)很不成功，“中國最成功做商業(yè)地產(chǎn)的，純粹是官商地產(chǎn)。地有多少不是招商引資進(jìn)去，都是戴帽子指定給他的。那個基礎(chǔ)價格非常便宜，傻瓜都會做。”1-7月份全國辦公樓和商業(yè)營運(yùn)用房銷售增速39.4%、36.6%，商業(yè)銷售額同比增長47.9%。———中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一去年恒隆地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)回報率31%，但這個回報率不是第一天就能拿到的，平均來說要經(jīng)過15年。———恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗房地產(chǎn)的升值最主要的還是土地的升值，如上海的新天地附近，十年前樓面地價大概2000元/平方米，但現(xiàn)在樓面地價已去到3萬-4萬元/平方米。———平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民