8月上旬，銀監(jiān)會(huì)建議各商業(yè)銀行總行收歸貸款審判權(quán)，在京滬深杭等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸款。分析人士認(rèn)為，停發(fā)三套房貸將抑制部分投資投機(jī)需求，第三季度房?jī)r(jià)有望溫和下調(diào)。
三套房貸暫停
國(guó)務(wù)院在4月中旬下發(fā)《通知》要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套（及以上）住房貸款。其后不斷有報(bào)道稱(chēng)，第三套房貸在各個(gè)城市并沒(méi)有暫停。
此次銀監(jiān)會(huì)要求在京滬深杭等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)暫停第三套房貸款的消息發(fā)出之后，記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)了滬上多家銀行的個(gè)人貸款審批部門(mén)，對(duì)方均表示不再受理第三套住房按揭申請(qǐng)，至于何時(shí)恢復(fù)，各商業(yè)銀行表示要靜待“指示”。
上周末，易居臣信市場(chǎng)研究中心分析師楊晨青對(duì)記者說(shuō)：“根據(jù)我們剛剛得到的合作銀行發(fā)來(lái)的通知，我們已經(jīng)停止受理三套房貸。”
楊晨青告訴記者，4月“新國(guó)十條”要求部分房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市可以酌情進(jìn)一步收緊三套房貸甚至停貸，但是對(duì)于哪些城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，并沒(méi)有明確指出。由于部分城市地方細(xì)則一直沒(méi)出臺(tái)，所以關(guān)于三套房貸的松緊程度把握在銀行手里。
楊晨青同時(shí)指出，如今管理層態(tài)度已經(jīng)明確，在當(dāng)前政策面整體從緊的環(huán)境下，銀行對(duì)第三套貸款的審核逐漸趨嚴(yán)，應(yīng)該說(shuō)停貸是必然的趨勢(shì)。
抑制投機(jī)需求
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，管理層叫停三套房貸政策對(duì)于市場(chǎng)的影響還是很大的。由于目前剛性需求的購(gòu)房能力相對(duì)較弱，支撐房?jī)r(jià)的主要還是具有一定實(shí)力的購(gòu)房人。對(duì)于投資者而言，這一政策大大降低了投資回報(bào)率，還打擊了投資者的購(gòu)買(mǎi)欲望，“因此我們也看到了許多高端物業(yè)出現(xiàn)了零成交的現(xiàn)象。”
薛建雄預(yù)測(cè)，第三季度房?jī)r(jià)有望出現(xiàn)全面下降，幅度可能不會(huì)太大，“但降價(jià)樓盤(pán)的數(shù)量一定會(huì)增加。高端樓盤(pán)可能也會(huì)加入這一行列，或許會(huì)采用送家具軟裝等方式變相降價(jià)。”
楊晨青也認(rèn)為，自從嚴(yán)格執(zhí)行新的第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以來(lái)，在剛性自住客集中的中環(huán)外區(qū)域，擁有第二套房的購(gòu)房者大致在六成以上，其中有相當(dāng)部分的改善型需求再買(mǎi)房就是第三套房，銀行貸款的大門(mén)徹底對(duì)這部分群體關(guān)上，令這部分人不得不擱置購(gòu)房計(jì)劃。從市中心來(lái)看，三套房貸暫停雖然對(duì)高端需求人群直接影響較小，但其政策信號(hào)意義同樣巨大，尤其是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)敏感的投資客，很有可能重新歸于觀望，從這個(gè)意義上說(shuō)7月份剛剛出現(xiàn)起色的市中心高端市場(chǎng)將“重新探底”。
薛建雄還向記者透露，近期接觸的許多買(mǎi)家都希望能抄底，但由于“三套房貸”被叫停，抄底的成本變高，使得這些買(mǎi)家原本想買(mǎi)大房型的改買(mǎi)了小房型，本來(lái)要買(mǎi)三套四套的變成買(mǎi)兩套了，這對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是好事，這一政策確實(shí)抑制了一部分投機(jī)投資需求。
購(gòu)房者暫停入市
劉先生這兩個(gè)月正在南黃浦板塊積極看房，作為改善性需求，劉先生看中了耀江花園的一套126平方米的三房，房東報(bào)出的“到手價(jià)”為445萬(wàn)元。
盡管之前劉先生已從銀行獲悉，若自己購(gòu)入此房將以“第三套”貸款政策對(duì)待，即首付六成、利率上浮10%。劉先生仍表示可以接受，并準(zhǔn)備支付定金。
但在傳來(lái)“三套房停貸”的消息后，銀行方面告訴劉先生即使是提高首付比例和利率，由于屬于“嚴(yán)控”范圍，已經(jīng)無(wú)法申請(qǐng)到按揭貸款了。劉先生表示只能再等等看了，但與此同時(shí)劉先生表示，希望房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)。
記者了解到，與劉先生有著相同遭遇的購(gòu)房者還為數(shù)不少。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的分行調(diào)查顯示，“三套房停貸”對(duì)二手房市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)于意向買(mǎi)家身上，約有兩成左右的購(gòu)房者因此暫停入市腳步，此類(lèi)人群多數(shù)選擇觀望。
楊晨青也表示，7月份時(shí)，部分投資客認(rèn)為政策底已經(jīng)明確，紛紛開(kāi)始入市抄底，但在三套房貸被叫停后，便出現(xiàn)不少退縮的情況，“三套房停貸對(duì)于投資者心理上的影響更為重要。”薛建雄指出，應(yīng)該說(shuō)當(dāng)前的三套房政策是基于整體政策面從嚴(yán)的大背景下產(chǎn)生，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)能夠基本達(dá)成，未來(lái)一定會(huì)有放松的過(guò)程。
不是長(zhǎng)期性政策
楊晨青告訴記者，叫停三套房貸總體說(shuō)來(lái)比較嚴(yán)厲，雖然政策調(diào)控基調(diào)得到延續(xù)確實(shí)會(huì)抑制投資投機(jī)需求的釋放，但同樣也抑制相當(dāng)數(shù)量的合理購(gòu)房需求，應(yīng)該說(shuō)在當(dāng)前整個(gè)樓市政策面從緊的環(huán)境下，銀行還是能夠堅(jiān)決貫徹的。但是未來(lái)隨著房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到控制，政策調(diào)控目標(biāo)逐漸實(shí)現(xiàn)之后，預(yù)計(jì)信貸政策在執(zhí)行面上必然會(huì)有一個(gè)逐漸放松的過(guò)程，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)預(yù)計(jì)在明年二季度左右。
華燕資深分析師張宏偉認(rèn)為，這個(gè)政策總體上看還是短期性質(zhì)的，雖然能抑制一定的購(gòu)買(mǎi)需求，對(duì)于市場(chǎng)平穩(wěn)起到保障作用，但隨著市場(chǎng)的變化，也會(huì)相應(yīng)地調(diào)整，估計(jì)到今年年底，管理層會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
薛建雄則認(rèn)為，此次政策的影響力要看政策的執(zhí)行力度，主要還是看管理層的決心能持續(xù)多久。目前來(lái)看，供應(yīng)量要到明年底才會(huì)有回升，如果說(shuō)要回到之前2008年的信貸環(huán)境是很難，但這一政策的松緊程度會(huì)不斷發(fā)生變化，這就要看市場(chǎng)的變化。這是一個(gè)不斷博弈的過(guò)程。
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停發(fā)三套房貸
更具信號(hào)意義
上海二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了5、6月份的成交低谷后，7月成交量終于實(shí)現(xiàn)反彈。就在調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，剛性需求陸續(xù)釋放之際，8月初，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文建議一線城市商業(yè)銀行暫停投放第三套及以上個(gè)人住房貸款。福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)表示，停發(fā)三套房貸難阻近期成交量回暖。
“7月下旬開(kāi)始，市場(chǎng)已經(jīng)明顯回暖。僅8月上半月，我們店就成交了4套。” 福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)世紀(jì)公園店經(jīng)理鄭吉軍如是說(shuō)。
福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理徐子興指出：“停貸三套房只抑制投資需求，部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶(hù)，在購(gòu)買(mǎi)第三套房時(shí)可能選擇其他融資渠道來(lái)規(guī)避停貸對(duì)交易形成的影響。所以在沒(méi)有更進(jìn)一步的調(diào)控政策出臺(tái)前，剛性需求的不斷釋放將會(huì)繼續(xù)推高成交量。而銀監(jiān)會(huì)此次重申停發(fā)第三套房貸，也許更多的是表明其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)控的決心，這預(yù)示著政府對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)的調(diào)控仍是下半年的常態(tài)。”
