據(jù)悉，上述規(guī)定與此前相比，主要補(bǔ)充了涉外或港、澳、臺(tái)的一些情況，總的來說這是一個(gè)“補(bǔ)充性”和“完善性”的通知。其中與大多數(shù)社會(huì)公眾密切相關(guān)的，仍然是第一種情形。這意味著，當(dāng)你在繼承或接受遺贈(zèng)房產(chǎn)的同時(shí)，就得先做好準(zhǔn)備——要想將房產(chǎn)過戶到自己名下，首先要經(jīng)過公證這一關(guān)。
規(guī)避高昂公證費(fèi)——
很多人選擇生前買賣過戶
涉及到繼承、遺贈(zèng)的業(yè)務(wù)多不多呢?相關(guān)人士表示，這個(gè)沒有做過專門的統(tǒng)計(jì)，在幾百個(gè)房產(chǎn)過戶業(yè)務(wù)中，或者說，兩三天的業(yè)務(wù)量中，會(huì)有一兩個(gè)吧，比例相對(duì)較小。照此大致推算，按照兩天出現(xiàn)一個(gè)繼承、遺贈(zèng)的房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)量，每年也不到200個(gè)。這個(gè)比例為什么會(huì)這么小呢?
這名人士解釋說，因?yàn)楹芏嗉彝ケ緛硎菓?yīng)該“繼承”的，卻選擇通過買賣來過戶了。一些父母過世后，房產(chǎn)應(yīng)由子女等第一繼承人繼承的，是不需要交納契稅的，只要在辦理房產(chǎn)證時(shí)交納一定的登記費(fèi)用(其中住宅收費(fèi)為：登記費(fèi)80元、配圖資料費(fèi)20元)。
比方說，父親遺贈(zèng)一套新街口市價(jià)100萬元的房產(chǎn)(普通住房、60平方米)給兒子，兒子是不需要交納任何契稅的，但是需要提供遺贈(zèng)公證書，按照公證處的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納公證費(fèi)。以這套房子來算幾筆賬：
1.父親遺贈(zèng)給兒子的，沒有契稅，交納100元的房產(chǎn)登記費(fèi)等，但需交納受益額2%的公證費(fèi)(大致按拆遷評(píng)估價(jià)為30萬元核算，公證費(fèi)為6000元);但這套房子在過戶后，兒子再出售的話，假定升值到150萬元了，但兒子獲取房產(chǎn)的原值為零，房屋售價(jià)差額就是全額，需繳納20%的個(gè)人所得稅，就是30萬元。
2.父親在生前時(shí)，直接以出售的方式將房子“賣”給兒子(不需公證)，100萬元的房產(chǎn)交納1%的契稅和1%的個(gè)稅，共計(jì)2萬元;今后兒子若再出售，房子交納個(gè)人所得稅可按總額的1%交納個(gè)稅，也就只有2萬元的個(gè)稅。
3.父親生前也可以通過贈(zèng)與的方式將房子“送”給兒子(不需公證)，贈(zèng)與要交納3%的契稅3萬元，但今后出售時(shí)，也按照150萬元的升值價(jià)計(jì)算，也要繳納30萬元的個(gè)稅。
“很多人在計(jì)算一些賬目之后，都選擇了買受的方式。”這名人士說，雖然短期在買賣時(shí)，稅費(fèi)似乎要高點(diǎn)，但考慮到今后的出售問題，多數(shù)都在“生前”通過買賣來“過戶”給子女，這也是去年南京樓市出臺(tái)優(yōu)惠的契稅政策之后，二手房成交量大增的原因。
房產(chǎn)登記部門——
為防糾紛，遺贈(zèng)公證早就在做
在現(xiàn)行的房產(chǎn)登記中，對(duì)“公證”是如何要求的，是否嚴(yán)格?
“房屋繼承或遺贈(zèng)的，在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，我們一直是要求申請(qǐng)人提供公證書的。”南京市住房保障和房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)市場處相關(guān)人士解釋說，江蘇省司法廳和住建廳的文件已經(jīng)看到了，其中規(guī)定的“因房屋繼承、遺贈(zèng)申請(qǐng)房屋登記的，申請(qǐng)人應(yīng)提交有關(guān)繼承權(quán)公證書或接受遺贈(zèng)公證書”條文并不是新的提法，之前也一直就是這樣操作的。
該人士說，房屋繼承、遺贈(zèng)的登記，“都是歸為房屋繼承的業(yè)務(wù)辦理的”，房屋繼承的業(yè)務(wù)，可以直接理解成是原房主過世了，如果屬法定繼承中的第一順序繼承人，是不需要繳納契稅的，但如果不是第一順序繼承人，就要繳納3%的契稅了。而房產(chǎn)贈(zèng)與中，如果是家庭成員之間生前進(jìn)行房產(chǎn)贈(zèng)與的合同，不需要通過公證，而非家庭成員的房產(chǎn)贈(zèng)與合同，則必須進(jìn)行公證，也是為了防止繼承人的糾紛。
“房產(chǎn)繼承和遺贈(zèng)的，必須要有公證書。”這名人士對(duì)這樣的規(guī)定也表示出些許無奈：“因?yàn)槲覀儾恢肋€有其他多少繼承人出現(xiàn)，單憑一紙遺囑，也很難判斷真假。”這名人士說，舉這個(gè)例子，就是想說明涉及房產(chǎn)繼承(遺贈(zèng))的業(yè)務(wù)很復(fù)雜，冷不丁就會(huì)冒出一個(gè)繼承人，通過公證也是有效地避免這類糾紛的發(fā)生。
司法廳——
這次只是重申國家老規(guī)定
針對(duì)外界關(guān)于“強(qiáng)制公證”的質(zhì)疑，江蘇省司法廳公證工作管理處處長趙科接受了記者的采訪。
“這并不是江蘇省司法廳新倡導(dǎo)的，而是重申了國家和地方既有的政策內(nèi)容而已，”趙科說，在1994年的《江蘇省公證條例》、1991年由建設(shè)部和司法廳共同下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》中，都有繼承、遺贈(zèng)導(dǎo)致的過戶應(yīng)當(dāng)公證的規(guī)定。
他解釋，之所以現(xiàn)在再次重申，是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，過戶里出現(xiàn)的假冒身份、偽造文書甚至是遺囑的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，“作為房屋登記部門的房產(chǎn)局力量有限，往往無法對(duì)來到窗口的人、他們拿來的材料進(jìn)行全面的審查，在糾紛出現(xiàn)時(shí)非常被動(dòng)，甚至經(jīng)常被告。”
“我們和省住建廳溝通后，得到了他們的積極響應(yīng)，因?yàn)樗麄円舶l(fā)現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)中的這些問題很突出，為了突出公證在房屋登記中的職能作用，避免不必要的損失和糾紛的出現(xiàn)，我們兩家聯(lián)合下發(fā)這個(gè)文件。”
趙科告訴記者，這是個(gè)一直被執(zhí)行、但執(zhí)行得并不是很好的規(guī)定。這是因?yàn)榍皫啄攴慨a(chǎn)沒有這么熱門，登記領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)的以假充真的現(xiàn)象并不普遍，而隨著近年來房價(jià)的大漲，房子越來越成為了社會(huì)利益焦點(diǎn)，投機(jī)取巧者大有人在。
省司法廳公證工作管理處的另一名工作人員認(rèn)為，在房屋登記過程中，公證的介入有其必須性：“單一個(gè)繼承，就有法定繼承和遺囑繼承之分，而其中又有轉(zhuǎn)繼承、代位繼承等一系列復(fù)雜的法律關(guān)系，必須要由專業(yè)的社會(huì)組織提供這個(gè)服務(wù)。”這里的社會(huì)專業(yè)組織，就是公證處。
標(biāo)準(zhǔn)是否太高?
房屋轉(zhuǎn)讓契稅不過1%，光公證就收2%，是不是太高了!
“2%”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是國家定的
“實(shí)在要求公證那就公證吧，但這費(fèi)用也未免太高了!”有市民稱，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅不過1%，但光是公證一下，就收2%，“搶錢啊!”而這2%的收費(fèi)比例，也正是觸動(dòng)公眾神經(jīng)的關(guān)鍵點(diǎn)之一。對(duì)動(dòng)輒上百萬元的房屋而言，所有人都會(huì)算一筆賬：100萬的房屋公證一下，就得2萬元的公證費(fèi)，200萬的房就得4萬!
這么高的收費(fèi)，到底有什么依據(jù)?記者昨日從江蘇省物價(jià)局了解到，這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是國家統(tǒng)一規(guī)定的，非地方單獨(dú)設(shè)立的一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。早在1998年，當(dāng)時(shí)的國家計(jì)委、司法部《關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》中，即規(guī)定“證明財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與和遺贈(zèng)，按受益額的2%收取，最低收取200元。”
此后，基本延續(xù)這一標(biāo)準(zhǔn)。在江蘇省物價(jià)局、司法廳《關(guān)于頒發(fā)江蘇省公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定的通知》(蘇價(jià)費(fèi)[2002]275號(hào))中，同樣規(guī)定：“證明財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與和遺贈(zèng)按受益額的2%收取，最低收取200元。”
江蘇省司法廳公證工作管理處處長趙科表示，因?yàn)閲壹暗胤皆缬姓撸虼诉@2%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“師出有名”。有這些政策和規(guī)定為依據(jù)，這2%的公證費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)并無不妥。何為“受益額”?即從繼承、遺贈(zèng)中獲得的財(cái)產(chǎn)增加部分——比如一個(gè)老人過世，如果他和兒子共有一半房產(chǎn)，那他的兒子只要按房屋價(jià)值的50%作為公證費(fèi)的計(jì)算標(biāo)的，如果是老人獨(dú)有產(chǎn)權(quán)，那其子就得按房屋的全價(jià)交這2%的公證費(fèi)。
