市場低迷難擋業(yè)績增長

盡管在政策調(diào)控的影響下，上半年我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯出絲絲寒意，但是從上市公司的中報來看，仍是一片熱火朝天的景象。在營業(yè)收入和凈利潤增長的同時，房企的預(yù)收賬款也達到了新高。不過，在市場成交量低迷的影響下，上半年不少房企銷售面積出現(xiàn)了下滑。

“萬保招金”四大地產(chǎn)龍頭上半年共實現(xiàn)營業(yè)收入437.37億元，同比增長19.93%；實現(xiàn)凈利潤67.18億元，同比增長43.09%。上半年，萬科和保利地產(chǎn)的銷售金額分別達到367.7億元和217.55億元，同比分別增長19.5%和3.33%，成為兩公司有史以來最好的中期銷售業(yè)績。萬科銷售額占全國商品住宅成交額的比例為2.18%。

值得注意的是，雖然銷售金額有了大幅提高，但是在銷售面積上，萬科卻出現(xiàn)了下滑。公司上半年的銷售面積較去年同期的348.8萬平方米下降了8.2%。保利地產(chǎn)雖然上半年的銷售面積同比增長了5.81%，但是公司2007年-2009年中期銷售面積的同比增幅分別達到102%、39.4%和164.41%，增長速度顯然已經(jīng)放緩。金地集團則由于上半年庫存偏少，無充足房源銷售等原因，銷售面積和銷售金額雙雙下降三成以上。

上市公司的銷售情況正是整個房地產(chǎn)市場運行的縮影。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，同比增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13個百分點。到了7月份，全國商品房單月銷售面積6466萬平方米，同比下降15.4%；全國商品房單月銷售額3066億元，下降19.3%。

盡管上半年整個房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，但是事實上，去年樓市的火爆行情已經(jīng)為開發(fā)商今年的業(yè)績奠定了厚厚的基石，這一點主要體現(xiàn)在預(yù)收賬款的不斷增加。業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)收賬款是反映企業(yè)未來收入的可靠指標(biāo)，因為營業(yè)收入通常要等到竣工交房時才能確認，有半年到兩年不等的滯后，因此預(yù)收賬款大幅增加確保了企業(yè)未來的收入結(jié)算。

統(tǒng)計顯示，已經(jīng)公布中報的28家房企上半年共實現(xiàn)預(yù)收賬款1227.94億元，同比大增了63.97%，較今年年初的1015.50億元還上漲了20.92%。

萬科就表示，上半年由于公司銷售情況良好，且轉(zhuǎn)入結(jié)算的資源量不多，公司已售未結(jié)資源大幅增長。截至6月底，公司尚有530萬平方米已銷售資源未參與結(jié)算，合同金額合計約573億元，分別比年初增加41.3%和50.0%。

現(xiàn)金流繼續(xù)惡化

盡管上半年整體業(yè)績增長已無懸念，但日漸趨緊的現(xiàn)金流還是給房地產(chǎn)公司未來的業(yè)績增長埋下了隱憂，同時也暗含了各地產(chǎn)公司下半年加大項目促銷回款力度的可能性。

根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至8月10日，已公布2010年半年報的28家房地產(chǎn)上市公司，經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量合計為-448.56億元，而去年同期該數(shù)值為240億元，今年一季度該28家公司的經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量為-308.36億元。今年二季度地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流呈現(xiàn)繼續(xù)惡化態(tài)勢，第二季度該28家房地產(chǎn)公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出140億元。

這28家公司中，20家公司的經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量為負值，占比高達71%，顯示出現(xiàn)金流緊張已成為房地產(chǎn)公司當(dāng)前所普遍面臨的境況。值得注意的是，四大龍頭公司萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)無一例外的經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量均為負值，且在已公布半年報的房地產(chǎn)公司中排名較后?，F(xiàn)金流最為緊張的保利地產(chǎn)，上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量達到-233億元，萬科緊隨其后，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流量為-95億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，去年下半年起，房地產(chǎn)公司均加大了對新開工項目和土地購置的投入，導(dǎo)致大部分經(jīng)營活動現(xiàn)金流從去年的正值轉(zhuǎn)為負值。在地產(chǎn)調(diào)控新政的背景下，即使房地產(chǎn)商及時調(diào)整策略，減少土地購置面積，但考慮到新開工項目投資支出的慣性，加上受調(diào)控影響市場銷售急劇萎縮，經(jīng)營性活動現(xiàn)金流仍會持續(xù)凈流出一段時間。

而房地產(chǎn)公司同時還面臨著貸款趨緊、再融資環(huán)境短期難以松動等問題，因此未來現(xiàn)金流壓力較大，在此背景下，前期土地儲備力度過猛而忽視自身財務(wù)狀況的公司未來將可能進一步下調(diào)樓盤售價。

某知名地產(chǎn)公司北京分公司的銷售人員坦誠，“公司確實在采取適當(dāng)下調(diào)新開盤項目均價等優(yōu)惠措施，以加大銷售和回款力度；各地分公司也在根據(jù)本地項目情況制定一些促銷手段，以保證各分公司自身的現(xiàn)金流。”該地產(chǎn)公司今年上半年采取相對擴張的政策，在一線城市大舉拿地。

不過，從已公布半年報情況看，由于去年銷售火爆，地產(chǎn)公司依然手握大量貨幣資金，短期內(nèi)生存無虞。該28家地產(chǎn)公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總計為644億元，相比去年同期的570萬元有所增長，今年一季度末該數(shù)值為605億元。萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)等龍頭公司手中所持貨幣資金也都保持在較高數(shù)額。

存貨達一年新高

去年樓市放量成交，開發(fā)商經(jīng)歷了快速去庫存的過程，并在年初開始積極回補庫存。但是從中報情況來看，上市房企的存貨數(shù)量已經(jīng)達到了一年來的新高。業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前成交量低迷的情況下，不少開發(fā)商已經(jīng)開始面臨庫存的壓力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上半年28家房企存貨總計3547.46億元，同比增長58.95%，較一季度和年初分別上漲了11.6%和26.95%。同時，存貨占總資產(chǎn)的比重也達到70.03%，同比增長了2.14個百分點，達到了一年來的新高。在建產(chǎn)品的比重也隨著庫存量的增加而出現(xiàn)一定的上漲。

從萬科的各類存貨中可以看出，公司上半年已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）的比例約4.8%，比2009年末的5.9%進一步降低。在建開發(fā)產(chǎn)品占存貨的比重達到了49.52%，較2009年末上漲了3.54個百分點。

在土地儲備上，上半年不少房企也將目光投向了二三線城市，拿地策略和擴張步伐有所放緩。上半年萬科新增項目38個，對應(yīng)的權(quán)益規(guī)劃建筑面積合計893萬平方米。新增項目的平均樓面地價在2300元左右，保持在較低水平。保利地產(chǎn)新增15個項目，權(quán)益面積506萬平米。不過公司去年上、下半年各新增權(quán)益面積191萬和1147萬平方米，拿地節(jié)奏略有放緩。

今年以來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，不少開發(fā)商的銷售面積已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，同時存貨消化周期加長。28家房企中，有12家房企的存貨周速率出現(xiàn)下滑，萬科和保利的存貨周轉(zhuǎn)率均為0.10次，分別同比下降了42.44%和21.88%。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年上半年成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發(fā)企業(yè)面臨一定庫存壓力和資金壓力，投資能力將受到抑制，從而影響今后的住宅供應(yīng)。目前，一些房企已經(jīng)開始調(diào)整銷售策略，加快存貨消化速度和周轉(zhuǎn)速度，加快資金回籠。

盡管今年上半年房地產(chǎn)市場低迷，但是在去年樓市火爆的帶動下，上市房企仍然交出了堪稱靚麗的中考成績單。截至8月10日，已經(jīng)公布2010年中報的28家上市房企共實現(xiàn)營業(yè)收入606.89億元，同比增長30.03%；實現(xiàn)凈利潤88.10億元，同比增長43.05%。預(yù)收賬款達到1227.94億元，同比大增63.97%。

雖然業(yè)績表現(xiàn)突出，但是持續(xù)惡化的現(xiàn)金流、不斷加大的存貨壓力仍然是懸在眾多開發(fā)商頭上的“達摩克利斯之劍”。在為房企業(yè)績叫好的同時，這些影響未來業(yè)績成長的隱憂也應(yīng)引起警示。