房地產(chǎn)稅不可能根本上抑制房價，但是，政治家應充分利用當前有利的輿情和民意，果斷推行房地產(chǎn)稅，為長久解決地方政府的財政危機和住房保障的資金困境奠定制度基礎。

　　房地產(chǎn)稅，是財產(chǎn)稅的一種。財產(chǎn)稅是最古老的稅種。在幼發(fā)拉底河域Lagash城出土的一塊公元6000年前的陶盤是迄今發(fā)現(xiàn)的最早的財產(chǎn)稅記錄。那時，被征稅的財產(chǎn)主要是食物，此后是土地。

　　1620年，歐洲第一批移民到達美洲，一束蛇皮箭使他們意識到印第安人的威脅，102位移民開始修筑工事，并簽訂協(xié)議，約定等額擁有土地，并按土地的肥瘠程度納稅。這是美國歷史上最早的稅——財產(chǎn)稅。

　　目前，全世界多數(shù)國家征收財產(chǎn)稅，特別是房地產(chǎn)稅，它成為政府的重要財政來源。中國也有財產(chǎn)稅，國務院于1986年9月15日頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，但征收主要針對營利性機構(gòu)，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)不在此列，并且不包括土地，適用范圍狹小，與其他國家普遍征收的房地產(chǎn)稅有明顯差異。

　　在房價飆升、民怨沸騰的背景下，政府的壓力日益加大，房地產(chǎn)稅作為政府調(diào)控房市的另一個手段呼之欲出。但是，房地產(chǎn)稅是什么？它與土地出讓金是什么關系？在中國的房地產(chǎn)迷局中，如何理解房地產(chǎn)稅？

　　房地產(chǎn)稅與土地出讓金

　　在法律形式上，房地產(chǎn)稅與土地出讓金是兩種截然不同的制度，但在具體內(nèi)容與實際功能層面上，現(xiàn)行的土地出讓金已經(jīng)包含著一定程度的房地產(chǎn)稅的性質(zhì)。

　　首先，從收取主體看，在中國，土地出讓金是地方政府收取的，在其他國家，房地產(chǎn)稅也是地方政府收取的。中國的地方政府在收取土地出讓金的過程中，身份可以是雙重的，一方面是地主，收取地租；另一方面是政府，征收稅金。租、稅合于土地出讓金之中。

　　其次，從土地出讓金的用途看，土地出讓金用于政府的公共服務，與其他國家房地產(chǎn)稅的用途一致。特別是在城市改造中，中國的地方政府主要依賴土地出讓金，而在其他國家，如美國，各州則主要依賴財產(chǎn)稅，特別是房地產(chǎn)稅。在美國流行的財產(chǎn)稅增值融資計劃，就是利用房地產(chǎn)稅支持城市改造的典型模式。該模式于1952年由加利福尼亞州發(fā)明，具體操作如下：政府發(fā)行免稅債券，募集資金，用于城市改造。城市改造帶來不動產(chǎn)增值，房地產(chǎn)稅隨之增加，納稅人以此沖抵免稅債券的本金與利息。

　　如果將中國地方政府收取的土地出讓金，一部分視為地租，另一部分視為提前預交的房地產(chǎn)稅，那么，中國地方政府基于土地出讓金的城市改造的融資流程與美國的財產(chǎn)稅增值融資計劃就十分相似。

　　中國土地出讓金不斷上漲，2009年全國土地出讓總額高達1.59萬億元。如僅以地租的性質(zhì)來解釋它，顯然勉強。其溢價部分應當解釋為隱形的房地產(chǎn)稅。如果上述分析成立，那么，再討論：中國政府是否應當開征房地產(chǎn)稅？問題的實質(zhì)上就轉(zhuǎn)化為：房地產(chǎn)稅是否應當從土地出讓金分離出來，分年收?。糠康禺a(chǎn)稅是否應視納稅人的貧富，區(qū)別征收？房地產(chǎn)稅是否應增加征收金額？

　　人們所期待的房地產(chǎn)稅顯然是：分離獨立，分年收取，區(qū)別征收，加重稅額。總體上，這樣的房地產(chǎn)稅是理性的，因為：現(xiàn)行土地出讓金制度一次性預收未來若干年限的土地收益總和，必然鼓勵地方政府濫用土地出讓金等短期行為，扭曲代際公平；土地出讓金制度不區(qū)分貧富，無法發(fā)揮調(diào)節(jié)貧富差距的功能；土地出讓金制度掩蓋房地產(chǎn)稅，土地增值部分不在其中，無法清晰計算未來若干年的房地產(chǎn)稅的實際數(shù)額，必然存在巨大損失。

　　正如世界銀行的一份研究報告表明：“在長期租賃體系框架下，未征收財產(chǎn)稅，中國政府也沒有能獲得價值增值。因此，潛在的收入損失是巨大的。”所以，從純粹的稅費制度理性化的角度看，開征房地產(chǎn)稅也是重要的方向。

　　房地產(chǎn)稅宜用于住房保障

　　結(jié)合當前國情，我們需要房地產(chǎn)稅解決什么現(xiàn)實問題？答案無非有三個選項：一是抑制房價，房地產(chǎn)稅可以增加投機人持房的成本，促其拋房，增加市場的房屋的供應量；二是為地方政府確立一個細水長流的財政源泉；三是房地產(chǎn)稅加重對富人的征稅，可以調(diào)節(jié)貧富差距。其中，抑制房價是目前呼喚房地產(chǎn)稅出臺的主要意圖。

　　但是，我們應當認識到：在當前中國，抑制房價是可能的，但是，通過抑制房價，根本解決百姓居住的民生問題，卻是不可能的。因為中國的貧富群體格局已經(jīng)形成，房價在2009年第二次飆升時，中低收入群體已基本從商品房市場上出局。目前，商品房市場的游戲者主要是高收入群體，中高收入群體勉強能在其中一搏。除非房價大幅度下跌，否則，有限的下跌不可能改變這一格局。

　　房地產(chǎn)稅只能在一定限度內(nèi)抑制房價，不可能根本上抑制房價。中國的高房價是因為土地供應的壟斷、流動性泛濫、城市人口激增的剛性需求等結(jié)構(gòu)性因素所致，非房地產(chǎn)稅這樣的外用藥所能解決。況且，房地產(chǎn)稅的稅額不可能很大。在歷史上，低估是財產(chǎn)稅征收的慣例，例如殖民時期的波士頓，財產(chǎn)的實際價值是評估價的五倍。參照美國、加拿大等國現(xiàn)行的征收稅基和稅率，平均水平是：在房屋市場價值20%-40%折扣基礎上，征收1%-3%，一棟市場價值200萬元的房屋，每年的房地產(chǎn)稅不到一萬元。

　　這樣有限的稅額，如何抑制投機者的投機野心？如果加大房地產(chǎn)稅的稅基和稅率，使其“猛于虎”，在正當性和可行性上，又存在問題，也不現(xiàn)實。歷史上，房地產(chǎn)稅從來沒有有效地抑制過房地產(chǎn)泡沫，在日本上世紀90年代和美國本世紀初的房地產(chǎn)泡沫中，房地產(chǎn)稅的作用猶如螳臂當車。 筆者曾就此請教日本原大藏省次長神原英資，他說，在日本，房地產(chǎn)稅從來沒有起到抑制房價的作用。

　　房價調(diào)控已與民生無關，政府任何關于房價的調(diào)控只是回應民怨，但于事無補。所以，政府應當果斷拋棄通過房地產(chǎn)稅抑制房價的思路，而應當轉(zhuǎn)向住房保障，大規(guī)模地建設或購買廉租房和公共租賃住房，這才是根本之策。在這一現(xiàn)實背景下，征收房地產(chǎn)稅的真正意義已不在于第一項抑制房價，而在于后兩項：解決地方財政危機和調(diào)節(jié)貧富差距，支持住房保障建設。

　　雖然，在“二戰(zhàn)”之后，在許多國家，財產(chǎn)稅在政府財政收入中的比例在下降，為交易稅和所得稅取代，但在地方財政中，財產(chǎn)稅仍然是大頭。1927年財產(chǎn)稅在美國地方財政收入中占97.3%，現(xiàn)在所占比例也仍然接近75%。目前，中國地方政府的缺乏穩(wěn)定的收入來源。自1993年分稅制改革后，中央政府取得稅收的大頭，地方財政陷入危機。而隨著上世紀90年代中期房地產(chǎn)市場的興起，巨額的土地出讓金拯救了地方政府。但是，好景不長，土地出讓金時代也將臨近尾聲。

　　當前，中國地方財政狀況是十分困難的，在建設廉租房和公共租賃住房上，資金缺口巨大。根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設部的統(tǒng)計，現(xiàn)在全國城市人均住房面積在10平方米以下的低收入家庭約1000萬戶，如果按照最低標準——每戶40平方米的標準要求，需4億平方米的住房。如果再以每平方米1800元的建筑成本計算，廉租房建設最低的所需資金為7200億元。此外，每年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口1000萬，每年大學畢業(yè)生超600萬，即所謂的“夾心層”，需要大量的公共租賃住房，資金的缺口比廉租房更大。

　　目前，地方政府沒有穩(wěn)定的資金來源建設廉租房和公共租賃住房。在過去幾年中，地方政府所動用的資金竟然是屬于私人財產(chǎn)性質(zhì)的住房公積金的增值與沉淀部分，在正當性上飽受非議。建設廉租房和公共租賃住房作為一項長久的制度建設，需要長久的穩(wěn)定的資金來源，而這必須通過稅制改革予以強制與穩(wěn)固。

　　房地產(chǎn)稅技術難題

　　在西方國家，早已形成了深厚的財產(chǎn)稅文化，但仍存在諸多嚴重問題，中國才剛剛起步，問題將更棘手。在技術上，房地產(chǎn)稅的評估、征收、爭議等各個環(huán)節(jié)，都存在種種陷阱，需要浩繁的制度建設。

　　首先，房地產(chǎn)稅的評估：房地產(chǎn)稅與所得稅不同。所得稅是確定的、可控制的、客觀的，但是，財產(chǎn)稅卻是專斷的、主觀的，也是納稅人不可控制的。正如一位紐約律師所言：繳納多少財產(chǎn)稅取決于你的地段與環(huán)境，感覺就如同繳納多少所得稅取決于你鄰居的收入一樣，很不自在。所以，財產(chǎn)稅的征收極易引發(fā)糾紛，特別是大額的財產(chǎn)稅的征收在美國通常會訴諸法院，這是一種很高的社會成本。為減少評估成本和矛盾，美國蒙塔那州甚至每六年才評估一次稅基。日本則是三年評估一次，每年收取。

　　在美國歷史上，財產(chǎn)稅的征收曾多次引發(fā)暴動，粗糙的評估方式是原因之一。例如1797年，為支持針對法國的戰(zhàn)爭，美國總統(tǒng)約翰·亞當斯開始征收全國性的財產(chǎn)稅——窗戶稅（window tax）,因為稅務官僅依據(jù)房產(chǎn)的窗戶的數(shù)量和大小評估財產(chǎn)價值與納稅金額，因而得名。窗戶稅引發(fā)了賓夕法尼亞州德國移民的暴力反抗。

　　在西方國家，財產(chǎn)稅評估師地位非常重要，評估師決定財產(chǎn)價值和財產(chǎn)稅額，評估師的選舉甚至是在神圣的儀式中進行。在古希臘的雅典衛(wèi)城附近有一尊紀念碑，紀念阿里斯提得斯（Aristides the Just）─一位稅務官和財產(chǎn)評估師。在中國的歷史和文化中，卻很少有這樣的英雄。中國需要培育自己的財產(chǎn)稅制度與文化，但任重而道遠。中國實行房地產(chǎn)稅后，房地產(chǎn)稅的評估糾紛可能潮水般地出現(xiàn)，我們需要做好準備。

　　其次，房地產(chǎn)稅的征收：在征收環(huán)節(jié)上，財產(chǎn)稅也不同于所得稅，所得稅通常是在納稅人取得收入前，就被自動扣除相應的稅款，悄無痕跡。但是，財產(chǎn)稅的征收缺乏這樣的杠桿，只能“裸收”和“強收”。依賴強制措施，這將又是一筆巨大的成本。

　　美國征收財產(chǎn)稅，是基于其完善的法治和民眾良好的納稅意識，征收成本相對較小，即使如此，依然矛盾重重。而在中國，法律制度和納稅意識均不健全，目前物業(yè)費收繳尚且困難，如果在征收技術上缺乏精巧的設計，房地產(chǎn)稅征管可能面臨大面積僵持乃至癱瘓態(tài)勢。

　　其實，采取土地出讓金的形式一次性收取隱形的房地產(chǎn)稅，是一種節(jié)省征收成本的很好的方式，但是，其弊端在于可征收金額有限，并且容易使一屆政府寅吃卯糧，提前預支后代的稅金，弊大于利。

　　第三，房地產(chǎn)稅征收對象：房地產(chǎn)稅目的在于調(diào)節(jié)貧富差距，卻可能傷害弱勢群體。

　　在美國，受財產(chǎn)稅傷害的不是富人，反而是老人和低收入群體，因為財產(chǎn)稅與納稅人的支付能力沒有直接關聯(lián)。在美國，63.8%的低于聯(lián)邦政府貧困線的老人是有房戶，財產(chǎn)稅無情地奪走了他們的收入。在過去的二十年中，美國的政府關系咨詢委員會所做的八次調(diào)查表明：老年人認為財產(chǎn)稅是最不公平的稅種。這是否可能會在中國重演？

　　從目前中國各地幾個房地產(chǎn)稅方案看，征收起點是人均70平方米或30平方米以上的不動產(chǎn)，這是否能避免誤傷老年人和低收入群體呢？應該說，這種可能性依然存在，所以，房地產(chǎn)稅立法需要在財產(chǎn)稅豁免的范圍與對象上精心設計。

　　總之，房地產(chǎn)稅不可能根本上抑制房價，但是，對政治家而言，應充分利用當前有利的輿情和民意，果斷推行房地產(chǎn)稅，為長久解決地方政府的財政危機和住房保障的資金困境奠定制度基礎。當然，在實施時，應當審慎處理諸多技術難題，低調(diào)起行，解除不必要的政治隱患，以謀求進一步的制度革命。