黑名單廣東“唱主角”地產(chǎn)商資金鏈大考

       國土資源部最新出爐的一份全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計表顯示，北京、廣州、海南、江蘇等地成為閑置土地“重災區(qū)”，四地閑置土地數(shù)量占全國的近四分之一，70%以上閑置土地性質(zhì)為住宅用地。

       其中，廣東省土地限制宗數(shù)高達324宗，居全國各省區(qū)之首；涉及合同價款57.84億元，略低于北京的57.87億元，居全國第二；閑置土地面積956.7044公頃，緊隨四川、海南，居全國第三。

       目前，國土部正聯(lián)手銀監(jiān)會對全國1457宗閑置土地進行秘密清查，正是為了下一步有可能收回這些土地做準備，其中80%的閑置土地可能被收回。分析人士認為，在此之前，銀行系統(tǒng)里始終沒有完整而系統(tǒng)的囤地企業(yè)名單，在擁有了這份名錄之后，繼再融資渠道被封鎖之后，銀行信貸的限制，才剛剛真正開始。

廣東三項指標居前

       南都記者昨日向四大行以及幾家商業(yè)銀行的相關(guān)人員咨詢，中國銀行的部分支行稱并沒有收到這份名單，可能是因為“各個支行文件傳遞速度不一的原因”。而一家商業(yè)銀行的相關(guān)人員則表示，“正在召開審貸會議學習和傳達上級精神。”

       據(jù)中國證券報采訪的知情人士介紹，這份統(tǒng)計表是前段時間國土資源部第一次全國大規(guī)模調(diào)研后總結(jié)出的“黑名單”，此次調(diào)研共派出31個調(diào)研組，赴31個省區(qū)市。

       其中，北京閑置土地共160宗，總面積703公頃；海南有141宗閑置土地，總占地面積超過1672公頃，主要分布在?？诤腿齺啠唤K閑置土地119宗；而上海則是“零”閑置。

       在國土部這份統(tǒng)計中，廣東省閑置土地三項指標均居前列：宗數(shù)第一，金額第二，面積第三。其中，廣州是廣東省情況最為嚴峻的城市，廣州閑置土地54宗，總出讓金額約5.87億元，住宅用地占六成。

       據(jù)悉，被列入名單的閑置土地遍布廣州的各個區(qū)域，包括花都、增城、白云、番禺等遠郊區(qū)域，和天河、海珠、越秀等中心城區(qū)。從約定開工時間看，不少地塊的閑置時間已經(jīng)長達17年，閑置時間最短的也已有4年時間。從目前廣州的地價水平看，這些地塊早已升值幾十倍。

       “廣州在今年年初已對所有土地進行了排查，有了初步閑置土地數(shù)據(jù)，也的確上報了國土資源部。”廣州是國土房管局相關(guān)人士表示，這些閑置土地僅是初步清理，一些閑置土地已經(jīng)進入司法程序，走完程序后將正式認定是否閑置土地，的確是閑置土地的地塊將征收土地閑置費，勒令其立刻動工開發(fā)，閑置超過兩年的將會被無償收回。

       但亦有例外。廣東經(jīng)國律師事務(wù)所律師李興厚向南都記者表示，根據(jù)《廣州市閑置土地處理辦法》第六條規(guī)定“因不可抗力、政府及其有關(guān)部門行為或者動工開發(fā)必需的前期工作（不含用地單位應(yīng)承擔的工作）造成本辦法第五條第二、三款規(guī)定期限延遲的，經(jīng)核實后，受影響時段不計入規(guī)定期限。”因此，即使地塊延期開發(fā)已超過兩年，如屬前述原因造成的，也不會被收回。

劍指地產(chǎn)開發(fā)信貸

       “4月新政主要是針對購房者作出政策限制，矛頭直接指向投機者和炒房者。”廣州經(jīng)緯房產(chǎn)研究中心經(jīng)理朱欣苑表示，對于開發(fā)商信貸的控制一直沒有相關(guān)政策出臺。此前，證監(jiān)會就房地產(chǎn)企業(yè)再融資工作與國土資源部合作，由國土資源部首先在閑置土地等方面出具意見，合格后方可進入證監(jiān)會的程序。

       業(yè)界人士認為，此次國土部與銀監(jiān)會清查土地閑置是按照國務(wù)院4月14日以來部署的樓市調(diào)控工作的統(tǒng)一精神進行的細化落實工作。在此之前，銀行系統(tǒng)里始終沒有完整而系統(tǒng)的囤地企業(yè)名單，在擁有了這份名錄之后，繼再融資渠道被封鎖之后，銀行信貸的限制，才剛剛真正開始。

       “開發(fā)商房地產(chǎn)項目貸款會因為被列入黑名單而受到的影響是顯而易見的，開發(fā)商的融資能力將會受到限制，融資成本可能上升。”廣東經(jīng)國律師事務(wù)所律師李興厚認為，即便沒有銀監(jiān)會的要求，銀行自身對囤地企業(yè)的審核也會主動變嚴。

       “銀行已對閑置土地建設(shè)項目貸款的，因政府收回閑置土地行為蒙受損失的可能性是存在的，這是正常的商業(yè)風險。”李興厚分析說，因閑置土地本身項目開發(fā)就已存在問題，否則也不會出現(xiàn)閑置，政府收回閑置土地不過是使風險立即顯現(xiàn)出來，并未給項目帶來更多額外的風險。“故由銀行自行承擔風險，是符合商業(yè)運作規(guī)律的，無可厚非。”

       事實上，今年以來全國各地清查土地閑置、土地增值稅等措施不斷，但房地產(chǎn)開發(fā)信貸卻在快速膨脹。廣東省房協(xié)的半年報中顯示，今年上半年，廣東省房地產(chǎn)項目國內(nèi)貸款690.38億元，大幅增長43.8%，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源對銀行的依賴性較強。

調(diào)控步入深水區(qū)

       嚴查土地閑置的同時，國土部7月31日發(fā)布了上半年全國住房用地供應(yīng)情況：上半年住房用地供應(yīng)量達到5.6萬公頃，同比增加135%.

       按照年初國土部宣布的今年全年住房用地供應(yīng)計劃是18萬公頃，這意味著半年過去了，完成進度僅僅是三分之一。無獨有偶，上半年廣州土地總成交10宗，出讓金總額29.19億元，成交土地面積為15.9萬平方米。按照全年供地計劃，上半年成交僅8%.而上半年深圳實際供應(yīng)量只有20萬平方米，只完成全年計劃的14%.

       這意味著按照土地供應(yīng)計劃，下半年全國土地市場供應(yīng)量大大增加，與此同時，廣州、深圳、北京等一線城市的供應(yīng)量則更多，廣州更是高達九成以上。若閑置土地的回收政策得到有力落實，開發(fā)商不得不開始動工建設(shè)，這將進一步增加住宅市場的供應(yīng)量。

       近期國土部動作頻頻，地產(chǎn)調(diào)控的方向已經(jīng)走向縱深，諸多分析人士表示，“針對購房者的政策打擊過寬，第二套改善型住房也被劃在其中，政策上已經(jīng)難有加碼的余地，但占房價成本重要部分的土地價格是否能趨向合理，政策的空間相當大。”

       “毫無疑問，下半年將有天量土地推出，而兩大部委嚴查土地閑置同樣也將增大住宅市場的供應(yīng)，這對平抑地價將起到積極的作用。”廣州經(jīng)緯房產(chǎn)朱欣苑分析認為，“需求面的調(diào)控已經(jīng)是史上最嚴厲，而嚴查土地閑置，不單是降低土地市場風險，同時更會起到平抑地價，增加住宅供應(yīng)的作用。這一效果將在明后年逐步顯現(xiàn)。”

國土部1457宗閑置土地“黑名單”涉及的主要省市

廣東324宗

北京160宗

重慶151宗

海南141宗

江蘇119宗