山東版樓市新政出臺(tái) 新房將由政府限價(jià)

　　拿地后，商品房銷售價(jià)格政府提前控制，開發(fā)商不得隨意定價(jià)，否則將罰款；擅自更改容積率地塊將被收回；從源頭入手，囤地者兩年禁買土地；土地成交后6個(gè)月內(nèi)必須開工，3年必須建設(shè)完工…… 7月14日，記者從省國土資源廳了解到，日前該部門出臺(tái)了《關(guān)于嚴(yán)格加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作的通知》，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。14日記者采訪獲悉，青島大部分樓盤能在6個(gè)月內(nèi)開工，但3年完工的卻不多。對(duì)于此新政，島城專家表示屬于臨時(shí)性政策，但非常嚴(yán)厲，執(zhí)行下來樓市會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。另外，青島市國土局已經(jīng)接到此通知，下一步會(huì)按新政實(shí)施。

　　◎重要政策解讀

　　開發(fā)商不能隨意定價(jià)了

　　重要條文：通知中明確提出，規(guī)范住房用地出讓條件管理，土地出讓方案中要增加房產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積等控制性要求，并寫入出讓合同，約定違約處罰條款。嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。專家解讀：“最近國土資源部剛下達(dá)了整頓土地市場(chǎng)的通知，緊接著山東省便出臺(tái)了新政策，這傳出了一個(gè)信號(hào)，說明接下來將繼續(xù)調(diào)控樓市。”青島樓市知名分析人士龍江告訴記者，“這不是長(zhǎng)久政策，只是階段性的，但短時(shí)間內(nèi)可以控制房?jī)r(jià)。今后，開發(fā)商拿地合同中已經(jīng)規(guī)定好了所有事項(xiàng)，價(jià)格范圍、套數(shù)、戶型面積，這在以前是沒有的。以后開發(fā)商就沒法隨意定價(jià)了，也是防止部分開發(fā)商定價(jià)過高。另外，通知還提到控制大套型住房，這是在考慮普通購房者，總價(jià)低才能買得起。這確實(shí)是新舉措，以前沒有實(shí)施過，規(guī)定得非常細(xì)，但屬于臨時(shí)性政策，相關(guān)部門希望在短期內(nèi)控制好房?jī)r(jià)。”

　　土地首付50% ，1年內(nèi)付清

　　重要條文：通知還提到，嚴(yán)格土地出讓合同管理。土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50% 的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時(shí)間及方式、價(jià)款繳納時(shí)間及方式、開竣工時(shí)間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理。

　　專家解讀：“以前的時(shí)候，土地出讓合同中規(guī)定的東西很少，按照新政策，規(guī)定要求非常多。另外，通知提到的更改規(guī)劃指標(biāo)收回土地，比較嚴(yán)厲。更改容積率、擅自加蓋樓層這在以前是發(fā)生過的，現(xiàn)在明確了，今后有此行為可能被收回，此舉對(duì)限制開發(fā)商有很大作用。”龍江介紹說。

　　拿地6個(gè)月開工、3年建完

　　重要條文：嚴(yán)格把握商品房用地市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)口。全面推行“凈地”出讓制度，確保土地出讓后能夠及時(shí)交付土地。土地出讓成交確認(rèn)后，應(yīng)在10日內(nèi)正式簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓合同須明確開工、竣工時(shí)間，約定的開工時(shí)間不得超出合同簽訂之日起6個(gè)月。竣工期限不得超出出讓合同約定動(dòng)工期限之日起3年。

　　專家解讀：“之前，國家曾有類似的規(guī)定，但是沒有這么詳細(xì)。”島城樓市專家張百忍介紹說，“6個(gè)月內(nèi)動(dòng)工比較容易，但是3年內(nèi)完工很難。像一些舊村改造項(xiàng)目，面積非常大，前前后后很費(fèi)時(shí)。但3年對(duì)于普通項(xiàng)目應(yīng)該還是可以的?，F(xiàn)在有些項(xiàng)目采取表面動(dòng)工，實(shí)際囤地，3年不完工。此政策針對(duì)的是這些項(xiàng)目。”

　　囤地者兩年內(nèi)禁止再拿地

　　重要條文：加強(qiáng)房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理，建立企業(yè)誠信檔案。對(duì)用地者違法用地、招拍掛競(jìng)得土地后不及時(shí)簽訂成交確認(rèn)書或出讓合同、拖欠土地出讓價(jià)款、未按合同約定開竣工、閑置土地、囤地炒地等不履行土地出讓合同或劃撥決定書的，自發(fā)現(xiàn)之日起，市、縣國土資源管理部門應(yīng)禁止其在二年內(nèi)參加土地競(jìng)買。

　　7月20日前，各市國土資源部門要將本轄區(qū)專項(xiàng)整治和處理工作形成書面報(bào)告，連同出讓合同專項(xiàng)清理報(bào)告一并上報(bào)省廳。

　　專家解讀：“一年來，山東省一直要求各地加強(qiáng)土地供應(yīng)，青島市的土地供應(yīng)量也在增加。但供應(yīng)量加大只是一方面，還得看住宅何時(shí)上市。此政策就是打擊囤地的，以此保證住宅供應(yīng)量，防止土地曬太陽。”龍江介紹說。

　　◎政策落地

　　下半年土地供應(yīng)將增加

　　此次新政策，對(duì)土地供應(yīng)等方面的規(guī)定非常詳細(xì)，通過加大土地供應(yīng)增加市場(chǎng)住宅量，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，4個(gè)月以來，青島市區(qū)土地供應(yīng)量非常少，僅拍賣了9塊地。

　　自3月份包括青島工人療養(yǎng)院在內(nèi)的6幅地塊進(jìn)行拍賣后，市內(nèi)四區(qū)再無住宅性質(zhì)土地入市，市區(qū)土地進(jìn)入零供應(yīng)時(shí)代。直至7月9日市區(qū)才有3塊地入市。

　　7月9日，青島市國土局發(fā)布公告稱，本月底將有3塊土地拍賣。市北區(qū)敦化路以南 、連云港路以東地塊，位于中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，土地的面積為16703.9平方米，樓面地價(jià)為3520元/平方米，并配建經(jīng)適房不少于307套 。第二塊土地位于四方區(qū)清江路159號(hào)，土地面積17579.41平方米，起拍價(jià)為3240元/平方米。三號(hào)地塊位于四方區(qū)哈爾濱路，土地面積為20251平方米，樓面地價(jià)為4340元/平方米，配建經(jīng)濟(jì)適用住房不少于271套 。拍賣會(huì)定于7月30日舉辦。

　　市區(qū)的地都哪里去了？難道是無地可賣？7月14日，記者從市國土局了解到，土地招拍掛是有一定程序的，地塊符合拍賣條件以后才能進(jìn)行拍賣，下半年會(huì)有更多的地塊進(jìn)行拍賣。

　　郊區(qū)地價(jià)已經(jīng)漲了

　　讓人意外的是郊區(qū)地價(jià)出現(xiàn)了上漲勢(shì)頭，今后郊區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)確實(shí)讓人捏把汗。新公布的數(shù)字顯示 ，位于開發(fā)區(qū)井岡山路西側(cè)、濱海大道北側(cè)的一幅地塊被青島惠邦物業(yè)修繕有限公司以4960元/平方米的價(jià)格競(jìng)得；位于開發(fā)區(qū)珠江路以南、礦大西路以西的地塊被山東興華建設(shè)集團(tuán)有限公司以4600元/平方米的價(jià)格競(jìng)得。位于富春江路南側(cè)、江山路西側(cè)的一幅住宅用地以3499元/平方米的價(jià)格被青島嘉德置業(yè)有限公司拿下，而該地塊的起拍價(jià)僅為1716元/平方米。

　　“郊區(qū)的地價(jià)上升很快，比起拍價(jià)高一倍成交，這在以前是很少見的。去年，城陽一些地塊經(jīng)常以起拍價(jià)成交，現(xiàn)在不行了。”張百忍說道，“地價(jià)上去了，今后郊區(qū)的房?jī)r(jià)肯定低不了，開發(fā)商開盤得考慮自己的成本。”

　　青島已經(jīng)接到相關(guān)文件

　　記者從省國土資源廳網(wǎng)站看到，此通知是 7月12日下達(dá)的，目前山東省各地是否接到了通知？各地是否已經(jīng)開始執(zhí)行新政策？14日下午，記者首先采訪了山東省國土資源廳。一位工作人員告訴記者文件早已下達(dá)到各市國土局，文件下達(dá)日起各市國土局都得按照新政策執(zhí)行。隨后，記者聯(lián)系了青島市國土局。政策法規(guī)處的工作人員告訴記者，文件確實(shí)已經(jīng)收到，青島市下一步會(huì)按照文件里規(guī)定的貫徹落實(shí)。對(duì)于下一步青島是否跟進(jìn)相應(yīng)政策，該工作人員表示目前還不清楚。

　　對(duì)于新政策，龍江表示，真執(zhí)行下來對(duì)樓市調(diào)控影響很大，短時(shí)間內(nèi)可以控制住房?jī)r(jià) 。張百忍告訴記者，“這是下半年山東省出臺(tái)的樓市新政策，執(zhí)行下來威力很大，但里面有些問題。土地拍賣后政府就指定房?jī)r(jià)范圍，不符合市場(chǎng)規(guī)律。比方說要求上市后按1萬/平方米左右的價(jià)格銷售，幾年后等樓盤開盤的時(shí)候，周邊房?jī)r(jià)跌至5000元左右，開發(fā)商就很難辦了，當(dāng)然這種情況概率比較小。”